İçindekiler
Yaşam alanımız olan evimizi güzelleştirmek, yer kazanmak ve kış mevsimlerinde de yararlanabilmek adına balkonlarımızı kapatabilmekteyiz. Kat Mülkiyeti Kanunu ve kat mülkiyeti uygulaması açısından balkon kapatılması konusuna açıklık getirmek adına bu yazımızı kaleme almaktayım.
Öncelikli olarak ortak yaşam alanlarındaki kurallar bütününü düzenleyen temel kanunumuz olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun konumuz ile ilgili madde hükümlerine kısaca değinmenin faydalı olacağı kanaatindeyim.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. madde hükmü, ortak yerleri şu şekilde tanımlamıştır:
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar…”
Ana duvarlar, kolon ve perde duvarlar ile bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır.
Bunların yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümden yararlanan kişilere kanuni sorumluluk yükleyen 19. madde hükmünü şu şekilde tanımlamıştır:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
Balkonların Kapatılması Hukuka Uygun mu?
“Apartman ve sitelerde balkonların kapatılması hukuka uygun mudur?” sorusuna, emsal Yargıtay 18. ve 20. Daire Kararları üzerinden cevap bulmaya çalışalım…
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli kararında, aşağıdaki şu ifadeler kullanılmaktadır:
“Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kanunun 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre davalı tarafından yapılan imalatların site görünümünü olumlu yönde etkilemesi ve davalının balkonunda yaptığı işlemlere benzer imalatların diğer kat malikleri tarafından da yapılması balkonun ortak alan olduğu ve tüm kat maliklerinin yasanın aradığı çoğunlukta rızasının bulunmadığı sonucunu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında davalının bağımsız bölümünün balkonunda mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak tüm kat maliklerinin rızası bulunmaksızın yaptığı değişiklik onarım ve tadilatlar Kat Mülkiyeti Kanununun yukarıda değinilen 19. maddesi hükmüne aykırılık oluşturduğu gözetilerek davanın kabulü ile dava konusu edilen balkonun eski hâle getirilmesine karar verilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Yargıtay, balkon kapatılmasının ortak alana müdahale niteliğinde olduğunu vurgulamıştır. Bu sebeple kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının varlığı hâlinde balkon kapatma işleminin hukuka uygun olacağına dikkat çekmiştir.
Önemle belirtmek isterim ki Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay uygulaması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının varlığını; sadece açık olan balkonun kapatılması durumunda aramaktadır. Balkonda esaslı nitelikteki tadilatın yapılması durumunda, kat maliklerinin oy birliğine ihtiyaç duyulmaktadır.
Açık olan balkonun kapatılmasının ötesinde ve mimari proje değişikliğine gerek duyulacak nitelikteki bir inşaat faaliyetinin, kat maliklerinin oy birliğinin varlığı durumunda hukuka uygun hâle geleceğini ifade etmek isterim.
Yargıtay Hukuk Daireleri Kararları
Konuyla ilgili Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin hükümleri aşağıdaki gibidir…
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018 tarihli kararı:
“Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; 26.07.2015 tarihli kat malikleri kurul toplantısındaki ‘balkon ve çatı genişletilmesine’ ilişkin karar haricinde diğer alınan kararların iptali açısından herhangi bir sebep bulunmamakla birlikte iptali istenen kat malikleri kurul toplantısında alınan ‘balkon ve çatı genişletilmesine’ ilişkin kararın mimari projenin değişikliğini gerektiren, mülkiyet hakkına ilişkin ve oybirliği ile alınması gereken kararlardan olup bu konuda oybirliği ile alınan bir karar da bulunmadığına göre, mahkemece ilgili toplantının sadece ‘balkon ve çatı genişletilmesine’ ilişkin kararının iptaline karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016 tarihli kararı:
“Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan hâline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür. A blok 10 nolu ve C blok 12 nolu bağımsız bölüm malikleri bilirkişi raporuna göre salon ile teras arasındaki duvarın kaldırılması suretiyle tek bir hacim hâlinde bağımsız bölüme katılarak kullanılmaktadır. Bu durum anataşınmazda proje değişikliğini gerektirmekte olup, kat maliklerinin oybirliği ile aldığı herhangi bir karar da dosyaya sunulmamıştır. Buna göre mahkemece teras ile salon arasındaki duvarın projeye uygun yaptırılarak eski hâle getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu bağımsız bölümler yönünden davanın tamamen reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.”
Yönetim Planını İncelemeden Hareket Etmeyin
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28’deki, “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenlemektedir.” ifadesiyle yönetim planının kapsamı belirtilmiştir. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere yönetim planı, balkon kapatılması işlemi karşısında da ilk başvurulacak yazılı kaynaktır.
Yönetim planına eklenecek bir madde ile balkonun hangi şartlar çerçevesinde kapatılabileceği belirlenebilmektedir. Uygulama açısından somutlaştırmak gerekirse balkon kapatılmasına ilişkin olarak yönetim planına aşağıdaki gibi bir madde eklenmesi hukuken mümkündür:
“Binanın veya sitenin genel görünümünü bozmayacak şekilde; Kat Malikleri Kurulu ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun (toplu yapılar/siteler için) belirlediği renk ve standartlara uygun olmak kaydıyla gömme balkonlar camla kapatılabilir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018 tarihli kararında; “Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, dava konusu anataşınmaza ait yönetim planının 18. maddesinin (a) bendine göre, ‘…balkon ve çıkmaları yıkmak, genişletmek, kapatmak veya daraltmak gibi bütün ameliye ve işlemler… yasaktır.’ Hükmünün tarafları bağlayıcı olduğu, davalının yönetim planında açıkça yasak işlemlerden sayılan balkon kapatma eylemini gerçekleştirdiği, ayrıca yapılan eylemin mimari projeye de aykırı olduğu gerekçesi ile davanın kabulü“ denilmiştir.
Komşular Eski Hâle Getirme Talepli Dava Açabilir
Komşusunun balkon kapatmasının; yönetim planına, kat mülkiyeti kanununa ve uygulamasına aykırı olduğunu iddia eden kat maliki, apartmanın/sitenin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak eski hâle getirme talepli dava açma hakkına sahiptir.
Eski hâle getirme ile ifade edilmek istenen, hukuka aykırı olarak yapıldığı iddia edilen balkon kapatma işleminin mahkeme kararıyla önceki durumuna getirilmesidir.
3194 Sayılı İmar Kanunu Açısından Balkonların Kapatılması
Konuya 3194 sayılı İmar Kanunu açısından bakıldığı zaman ise ilgili kanunun 21. maddesi yol gösterici niteliktedir.
Madde hükmü şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26’ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (…) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”
Balkonun kapatılmasını imar hukuku açısından değerlendirdiğimizde iki farklı sonuca varmaktayız. Daire içindeki duvarın yıkılması hâlinde bağımsız bölüm alanı arttığı için tadilata yönelik ruhsat alınması gerekmektedir. Daire içindeki duvar yıkılmaksızın balkonun açık alanının kapatılması hâlinde ise imar hukuku açısından kapatılan balkonun gömme ya da çıkma niteliğine göre hukuka uygunluğu tespit edilmektedir. Şöyle ki gömme balkonun varlığı hâlinde yeni bir alan elde edilmemektedir… Hâl böyle olunca söz konusu bölgenin kapatılması durumunda ruhsat alınmasına gerek yoktur, fakat çıkma balkonun kapatılması ruhsata tabiidir.
Danıştay tarafından verilen kararların da balkonun gömme veya çıkma niteliğine göre şekillendiğini ifade etmek mümkündür.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 2014 tarihli kararında konuyla ilgili şu ifadeler kullanılmaktadır:
“Balkonların kapatılmasının, balkonun gömme balkon ya da çıkma balkon olma durumlarına göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği, gömme balkonların kapatılmasının kapalı alan oluşturularak kullanım alanında bir artışın ve buna bağlı olarak çekme mesafelerinin ihlal edilmesine yol açmaması ve binanın taşıyıcı unsurlarını etkilememesi nedeniyle ruhsata tabi olmadığı, açık çıkma balkonun kapatılması durumunda ise binanın kullanım alanında artış meydana getirmesi ve buna bağlı olarak çekme mesafelerinin ihlal edilmesi nedeniyle ruhsata tabi olduğu yerleşik Danıştay kararları ile kabul edilmiştir.
Buna göre; dosyada bulunan bilgi ve belgelerle yapıya ait fotoğrafların incelenmesinden; balkonun gömme balkon niteliğinde olduğu ve kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmadığı, çekme mesafesinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemediği, mutfak ile balkon arasındaki duvarın yıkılmamış olduğu, gömme balkonun cam doğrama ile kapatılmasının ise ruhsat gerektirmediği anlaşıldığından, yapı tatil zaptıyla tespit edilen imalatın yıkımına ilişkin dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.“
Mahkeme Kararlarına Ait Bilgiler:
- Yargıtay 20.Hukuk Dairesi, 2017/2026 E. 2017/3518K. 24.04.2017 T.
- Yargıtay 20.Hukuk Dairesi, 2017/2408 E. 2018/1917K. 19.03.2018 T.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/9972 E. 2016/7042 K. 02.05.2016 T.
- Yargıtay 20.Hukuk Dairesi, 2017/3265 E. 2018/5947K. 25.09.2018 T.
- Yargıtay 20.Hukuk Dairesi, 2017/2295 E. 2018/7721 K. 30.11.2018 T.
- Danıştay İdari Davalar Genel Kurulu, 2011/292 E. 2014/652K. 03.03.2014 T.
