İçindekiler
İnsanların barındığı, yaşadığı, çalıştığı, tedavi edildiği, yolculuk yaptığı her yer bir tesistir. Kentleşmenin hızlanması ile özellikle şehirlerde arazi arzının kısıtlanması ve buna bağlı olarak giderek değerlenmesi; yaşam standartlarının değişmesine, şehir dokularında yüksek katlı ve toplu yapıların artmasına sebep olmuştur. Diğer bir taraftan teknolojinin gelişmesi de bu tür yapıların hızlıca artmasını kolaylaştırmıştır.
Söz konusu durum, yapıların asli fonksiyonu dışında kalan tüm işlerinin, kullanıcılarının dışında yönetilmesine sebebiyet vermiştir. Yani, belirli ortak ihtiyaçları karşılamak amacıyla önce tesisler inşa edilmekte, ardından artan kullanıcı sayısı, bir yönetim ihtiyacını ortaya çıkarmakta, böylelikle tesis yönetimi kavramı doğmaktadır.
Tesis Yönetimi Nasıl Tanımlanıyor?
Tesis yönetimi kavramı ilk defa Amerika Birleşik Devletleri’nde (ABD) kullanılmaya başlamıştır. Uluslararası Standardizasyon Örgütü (ISO) ilk olarak 2017 yılında bu kavramı tanımlayarak ISO 41000 standartlarının bir parçası yapmıştır. Bu standarttaki tanımlama şu şekildedir:
“Tesis Yönetimi (FM), insanların yaşam kalitesini ve temel işletmenin verimliliğini arttırmak amacıyla inşa edilen çevre içinde insanları, yeri ve süreci bütünleştiren organizasyonel işlevdir (ISO, 2017).” 1
Uluslararası Tesis Yönetimi Kuruluşu (International Facility Management Association [IFMA]) tarafından ise tesis yönetimi, “İnsan, yer, süreç ve teknolojiyi entegre ederek yapılı çevrenin işlevselliğini, konforunu, güvenliğini ve verimliliğini sağlamak için birden fazla disiplini kapsayan bir meslektir.” olarak tanımlanmaktadır.1
Tesis Yönetim Derneği (TRFMA) tarafından tesis kavramı, “İnsanların yaşadığı veya çalıştığı tüm binalar, iş merkezleri, plazalar, siteler, rezidanslar, AVM’ler, fabrikalar, hastaneler, havaalanları, oteller, okullar vb. mekânlardır.“ şeklinde tanımlanmaktadır. Devamında tesis yönetimi ise şu ifadelerle özetlenmektedir: “Tesis yönetimi, inşaatı tamamlanan tüm bu binaların, tesislerin sürdürülebilmesi ve geliştirilmesi için; insan, mekân, teknoloji ve süreçleri birleştiren, birden fazla disiplini kapsayan uzmanlık ve deneyim gerektiren yeni bir kavram, yeni bir meslektir.” 1
Tesis yönetimi, tesislerde yaşayanlar ve kullananlar ile tesis üreticileri için stratejik bir ortaklık olması yanıyla yaşam alanlarında yerine getirilen asıl iş dışında kalan çok sayıda hizmet işini tek elde toplayan uzun vadede hizmet yönetimi işi olarak tanımlanabilir.
Tesis yönetimi; tesislerde insan odaklı hizmetleri kendine konu edinmiş, müşteri gereksinimlerini gözeten-öngören, koşulsuz müşteri memnuniyetine inanmış, bunların karşılanmasını asıl görevi olarak kabul eden, zamanını, enerjisini ve kaynaklarını bütünüyle bu amaçlara adayan, müşteri odaklı çözümler üreten, ulusal/uluslararası yasal düzenlemeleri, standartları ve kodları iyi bilen bir yönetim işi olarak bilinir.
Tesis Yönetimleri, Yaşam Kalitesi Üretir
Tesis yönetimi, teknik konuları üstlenmiş bir yönetim faaliyeti gibi görünse de esasen teknik bileşenlerden derleme yaparak yaşam kalitesi üreten ve mimari felsefeye sahip olan bir anlayıştır. Bundan dolayı ciddi yatırım bedelleri ile inşa edilen modern ve akıllı tesislerde yaşayanların hayatlarına kalite ve konfor kazandırmanın yanında tesislerin ömürlerinin uzatılması, onlara maddi ve manevi değer kazandırılması, optimum maliyetlerle yaşatılması ve tasarım aşamasında hedeflenen konfor düzeyinin korunması temel ilkeler arasında yer alır.
Tesislerde, yaşam kalitesini korumak ve katkıda bulunmak için fiziki ortamların ihtiyaç duyduğu; enerji, güvenlik, temizlik için zaman ve kaynak harcanmak zorundadır. Bu aşamada tesislerin gerek duyduğu hizmetlerin idare edilmesi ihtiyacında tesis yönetimi, çözüm ortağı olarak ayrı bir iş ve uzmanlık kolu şeklinde ortaya çıkmıştır.
Tesis yönetimi aslında dış kaynak kullanımı referanslı bir stratejik iş birliği uygulaması olarak görülmektedir. Çünkü stratejik iş birlikleri, ticari olsun olmasın örgütlerin küreselleşmeye ayak uydurma eğilimlerinin bir parçasıdır.
Tesis yönetimi; konutlar, kamu kurumları, oteller, hastaneler, ofis binaları, alışveriş merkezleri, eğitim kurumları, fabrikalar, havalimanları, santraller gibi hemen hemen tüm yapılarda bulunan işletmeleri ya da tesisleri kullananların ana faaliyetleri dışında kalan işlerinden biridir.
Değişimlerin hızlandığı iş dünyasında, sivil ve endüstriyel yaşam alanlarının yönetimi işinin profesyonel kişilerce yapılması; bu sayede ana işle ilgili konularda işletme ve örgütlerin daha çok zaman kazanması ve tesis yönetimi işinin uzman kişilere yapılmasından yararlanılması hedeflenmektedir.2
Tesis Yönetiminin Dünyadaki Gelişimi
Tesis yönetiminin merkez çıkış noktası ABD’dir ve burada da söz konusu alan Gaziler Vakfı kuruluşu ile gelişmiştir (Nor, 2014). Kronolojik anlamda incelendiğinde tesis yönetimi alanında ilk eylem olarak 1811 yılında gaziler için ilk ikamet ve tıbbi tesisin Federal Hükümet tarafından yetkilendirilmesini gösterebiliriz. Bu noktada ilk defa “tesis” kelimesi ifade edilmiş, alana ve insana yönelik hizmetler başlatılmıştır.
ABD Meclisi 21 Temmuz 1930’da “savaş gazilerini etkileyen hükûmet faaliyetlerini pekiştirmek ve koordine etmek” için Gaziler İdaresini kurmuştur. Gaziler İdaresi, yaklaşık 16 milyon gazinin geri dönüşü, GI Bill yasasının geçmesi, eğitim ve konut yardımları ile II. Dünya Savaşı’nın sonuna yakın çok büyük ölçüde bir büyüme yaşamıştır. Bütün bunlar da bir çeşit tesis yönetimi gerektirmiştir. Ancak bu tarihe kadar “tesis yönetimi” terminolojisi kullanılmamıştır. İdare yönetimi 1986 yılında, tıp ve cerrahi bölümü, mühendislik, planlama ve inşaat dairesini, “tesisler dairesi” çatısı altında birleştirerek tesisle ilgili tüm programları bağımsız bir kuruluşa verme kararını duyurmuştur.
“Tesisler dairesi” (facilities office) teriminin kullanımı bu şekilde olmuştur. 1980 yılında Ulusal Tesis Yönetim Derneği (NFMA), diğer tesis yöneticileri için destek, eğitim, araştırma ve ağ oluşturma olanakları sağlamak amacıyla ilk kez Houston, Teksas’ta bir araya gelmiştir. Burada bir tüzük yazılmış ve yöneticiler seçilmiştir. 1980 yılında 47 üyeye sahip olan NFMA’nın, günümüzde 56 ülkede 18.000’den fazla üyesi bulunmaktadır. Artan uluslararası üyeliği ile birlikte biçim değiştiren NFMA’nın ismi, Uluslararası Tesis Yönetim Derneği (IFMA) olmuştur. NFMA aslında Ann Arbor, Michigan merkezlidir, ancak sonradan Houston, Teksas’a taşınmıştır.
1992 yılında IFMA, tesis profesyonelleri için bir sertifika programı oluşturmuştur. Sertifikalı Tesis Yöneticisi (CFM) unvanı, tesis yöneticileri için birinci sertifika olarak dünya çapında tanınmaktadır. Küresel ölçekte 65 farklı üniversite tarafından sunulan 80’den fazla derece programı bulunmaktadır.
Tesis yönetimi, 1980’lerin ortalarında ABD’den Avrupa’ya girmiştir. Yapılan çalışmalara göre İngiltere’de kaydedilen ilk tesis yönetimi organizasyonunun piyasaya girişi 1981’dir (Price, 2006). Ancak resmî kuruluşu bilinmemektedir. 1980’lerin ortalarında İngiltere’ye ilk girişinden itibaren, 1986’dan 1992’ye kadar Avrupa’nın çeşitli ülkelerinde hızla yayılmıştır.1
EuroFM 1987 yılında Hollanda’da kurulmuştur. Sonrasında İngiltereli ve Danimarkalı katılımcıların da iştiraki ile Avrupa’da yaygınlaşarak uluslararası bir organizasyon olarak yerini almıştır.
Tesis yönetimi konularında faaliyet gösteren birçok sivil ve kamu kurumu ile bağlantılı dernek bulunmaktadır. Bu alanda önde gelen kurumlar; BOMA, CoreNet Global, Global FM ve RICS şeklinde sayılabilir.2
Türkiye’de Tesis Yönetimi İhtiyacı ve Gelişimi
Ülkemizde tesis yönetiminin gelişimi ve ihtiyacı, 1990’lı yıllarda ortaya çıkmıştır.
“Ülkemizde tesis yönetimi konusu disiplinler arası uygulamalar ve bir uzmanlık gerektirdiğinden diğer dış kaynak ve yardımcı idari işler gibi kavramlardan sıyrılarak ayrı bir alan hâline gelmeye başlamış ve yine ülkemizde son dönem üst yapı gelişimine bağlı olarak bir ivme kazanmıştır.” (Evcioğlu,2013)
Türkiye’de sektörün ilk uygulamaları 1980’li yıllarda yabancı sermayeli şirketlerin girişimleriyle başlamıştır. Beş yıldızlı oteller, ihtiyaç duydukları tesis yönetimi hizmetleri için yurt dışında hizmet aldıkları yabancı şirketleri getirerek, sektörün öncülüğünü yapmışlardır. Çırağan Palace Kempinski Otel bunlardan biridir.
Daha sonraları 1990’lı yılların başından itibaren ülkemizde büyükşehirlerde yükselmeye başlayan gökdelenler ve inşa edilen modern kompleksler için bu tesislerin sahipleri tarafından bina yönetim şirketleri kurulmaya başlanmıştır.
Diğer yönden inşaat şirketleri öncülüğünde de bazı tesis yönetim şirketleri kurulmuş ve yeni tesislere hizmet vermeye başlamıştır.2
Tesis yönetiminin ülkemizde tanıtılmasını ve geliştirilmesini sağlamak, sektörde yönetim hizmeti veren kişi ve kuruluşlara yardımcı olmak amacıyla sektörün önde gelen 15 tesis yönetim firması bir araya gelerek 21/12/2017 tarihinde kısa adı TRFMA olan Tesis Yönetim Derneği’ni kurmuştur. TRFMA, sertifikalı tesis yönetimi eğitimleri vermektedir.
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi ve Gayrimenkul Geliştirme Ana Bilim Dalı Gayrimenkul Geliştirme ve Varlık Yönetimi bölümü lisans ile yüksek lisans programında ayrıca sertifikalı tesis yönetimi dersleri bulunmaktadır. Haziran 2022 itibarıyla lisans ve yüksek lisans programları IFMA’ya akredite durumdadır. Ülkemizde RICS ve IFMA’ya akredite olmuş tek program olan bölüm, tesis yönetimine verdiği katkılar ile Türkiye’de konunun gelişimine de yön vermektedir.
Tesis Yönetiminin Önemi Giderek Artıyor
Tesis yönetimi, insan yaşamının gelişimi ile ortaya çıkmış, güncel olarak bir ihtiyaç hâlini almıştır. Günümüzde şehirsel yaşamın giderek hızlanan akışı ve buna hitap edecek büyük ve yüksek yapıların çokluğu ile örgütlerin küresel rekabete ayak uydurma çabaları, tesis yönetiminin önümüzdeki yıllarda öneminin giderek artacağının göstergeleridir.
Ancak ne yazık ki Türkiye’de tesis ve kaynak yönetimi kavramının geçmişi oldukça kısadır. Örneğin TRFMA’nın 2017’de kurulmuş olması, bu kavramın ülkemizde yeterli düzeyde kavranmadığının bir göstergesidir.
Bazı kamu kuruluşlarının organizasyon yapıları incelendiğinde, yapılarında bu bağlamdaki yönetim ihtiyacını karşılayacak bir sistemi ve yapıyı oluşturmadıkları görülmektedir. Bu durum, kurumların yönetiminde ciddi bir zaman ve kaynak kaybının oluşmasına sebebiyet verecektir.
Kaynakça
1 Erdem Deniz, Türkiye’de Tesis Yönetimi: Perakende Zinciri Tesis Yönetimi Şirketi Örneği İçin Strateji Analizi Geliştirme, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ, 2019
2 Harun Tanrıvermiş, Tesis ve Kaynak Yönetimine Giriş Ders Notları
