Dünya Bankası Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi: Kapsamı, Başvuru Şartları ve Uygulama Süreci

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının önündeki en önemli engellerden biri, riskli yapıların yenilenmesi için gerekli finansmanın sağlanmasıdır. Özellikle son yıllarda inşaat maliyetlerinin yükselmesi, kat maliklerinin ekonomik imkânlarının farklılık göstermesi ve yüklenicilerin talep ettiği yapım bedellerinin artması, kentsel dönüşüm süreçlerini doğrudan etkilemektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak amacıyla karar alma süreçlerine ve mülkiyet hakkına ilişkin özel düzenlemeler içermekle birlikte, dönüşümün finansmanına ilişkin sorunları tamamen ortadan kaldırmamaktadır. Bu kapsamda Dünya Bankası finansmanıyla hayata geçirilen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi, riskli yapı maliklerinin uzun vadeli ve düşük faizli finansmana erişimini sağlayarak kentsel dönüşümün önündeki ekonomik engellerin azaltılmasını amaçlamaktadır.

Proje, yalnızca yapıların depreme dayanıklı biçimde yeniden inşa edilmesini değil, aynı zamanda enerji verimliliği yüksek ve iklim değişikliğine dirençli yapıların oluşturulmasını da hedeflemektedir. İzmir’de uygulanmaya başlanan ve zaman içerisinde kapsamı genişletilen proje, kentsel dönüşümün finansmanında önemli bir alternatif oluşturmuştur.

Bu çalışmada Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinin kapsamı, kredi koşulları, başvuru aşamaları, kat maliklerinin bireysel kredi kullanımı, ipotek işlemleri ve yükleniciye yapılan hakediş ödemeleri uygulama esasları çerçevesinde ele alınacaktır.

Projenin Kapsamı ve Uygulandığı İller

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi, Dünya Bankası finansmanı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülmektedir. Projenin finansman anlaşması 30 Aralık 2022 tarihinde imzalanmış, İzmir’deki resmî tanıtımı ise 7 Mart 2024 tarihinde gerçekleştirilmiştir. Proje kapsamında Bakanlık uygulamaları için 330,5 milyon avro tutarında finansman sağlandığı açıklanmıştır. Başlangıçta İzmir’de uygulanmaya başlanan projenin kapsamı İstanbul, Manisa, Kahramanmaraş ve Tekirdağ illeriyle genişletilmiştir.

Projenin temel amacı, deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıksız yapıların yenilenmesini teşvik etmek, yapı güvenliğini artırmak ve hak sahiplerinin uygun finansman koşullarıyla kentsel dönüşüm süreçlerine katılmasını sağlamaktır. Bununla birlikte, bir ilin proje kapsamına alınmış olması ile o ilde fiilen kredi başvurularının kabul edilmeye başlanması birbirinden farklı hususlardır. Bu nedenle başvuru öncesinde ilgili ildeki uygulama durumunun ayrıca kontrol edilmesi gerekmektedir.

Krediden Kimler Yararlanabilir?

Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılabilmesi için öncelikle taşınmazın proje kapsamındaki illerden birinde bulunması ve aranan hukuki ve teknik koşulları taşıması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların malikleri ile proje koşullarına uygun olan diğer hak sahipleri kredi desteğinden yararlanabilmektedir.

Kredi başvuruları, kat malikleri tarafından bireysel olarak gerçekleştirilmektedir. Aynı apartmanda bulunan kat maliklerinin tamamının kredi kullanması zorunlu değildir. Bazı malikler kredi kullanmayı tercih ederken diğer malikler inşaat bedellerini kendi ekonomik imkânlarıyla karşılayabilmektedir.

Ayrıca her kat malikinin kredi başvurusu ayrı değerlendirilmektedir. Bir kat malikinin başvurusunun kabul edilmesi, diğer maliklerin başvurularının da kabul edileceği anlamına gelmemektedir. Riskli yapı tespitinin yapılmış olması da tek başına krediye hak kazanılması sonucunu doğurmamaktadır. Yapının teknik uygunluğu, yüklenicinin yeterliliği ve başvuru sahibinin hane gelirinin yeterli olması şartlarını taşıması gerekmektedir.

Kredi Tutarı, Faiz Oranı ve Geri Ödeme Koşulları

Dünya Bankası destekli İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında kat maliklerine, 3.000.000 TL’ye kadar, aylık %0,69 faiz oranıyla ve azami 180 ay vadeyle kredi kullanma imkânı sağlanmaktadır. Kullanılabilecek kredi miktarının belirlenmesinde esas alınan husus, kat malikinin yüklenici ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat veya inşaat yapım sözleşmesi kapsamında üstlendiği ödeme yükümlülüğüdür.

Buna göre kat malikinin sözleşme kapsamında yükleniciye ödemeyi taahhüt ettiği bedel 3.000.000 TL’nin altında ise kredi miktarı sözleşmede belirlenen bedelle sınırlı olacaktır. Sözleşmede belirlenen ödeme yükümlülüğünün 3.000.000 TL’yi aşması hâlinde ise kat maliki, azami kredi limiti olan 3.000.000 TL’den yararlanabilecektir.

Örneğin, yüklenici ile yapılan sözleşmede kat malikinin ödeyeceği inşaat bedeli 2.000.000 TL olarak belirlenmişse kullanılabilecek kredi miktarı 2.000.000 TL olacaktır. Buna karşılık sözleşmede belirlenen bedelin 4.000.000 TL olması hâlinde kat maliki en fazla 3.000.000 TL kredi kullanabilecek, kalan 1.000.000 TL’yi kendi imkânlarıyla karşılamak durumunda kalacaktır. Dolayısıyla kredi tutarının belirlenmesinde kat malikinin ekonomik gücü değil, sözleşmeyle üstlendiği ödeme yükümlülüğü ve projenin azami kredi limiti esas alınmaktadır.

Bununla birlikte kat malikinin ekonomik durumu, belirlenen kredi tutarının geri ödenebilirliğinin değerlendirilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Hane Halkı Geliri ve Kredi Ödeme Yeterliliği

Proje kapsamında aranan kredibilite şartlarından biri, aylık kredi taksitinin belgelenen hane halkı gelirinin %70’ini aşmamasıdır. Örneğin, 3.000.000 TL kredi kullanan bir kat malikinin, aylık %0,69 faiz oranı ve 180 ay eşit taksitli geri ödeme planı üzerinden hesaplanan aylık kredi taksiti yaklaşık 29.157 TL olacaktır.

Bu durumda kredi taksitinin hane halkı gelirinin %70’ini aşmaması gerektiğinden, başvuru sahibinin belgelemesi gereken asgari aylık hane halkı geliri yaklaşık 41.653 TL olacaktır.

Kredi uygulamasında öngörülen bir yıllık geri ödemesiz dönemin ardından kat malikleri kredi taksitlerini ödemeye başlamaktadır.

Faiz İndirimleri ve Özel Destekler

Proje kapsamında belirli sosyal gruplara ve enerji verimliliği yüksek yapılara yönelik ilave faiz indirimleri öngörülmektedir. Bakanlık açıklamalarında düşük gelirli hak sahipleri, riskli yapıdaki konutu dışında başka konutu bulunmayanlar, emekliler, şehit aileleri, engelli birey bulunan haneler ve belirlenen koşulları taşıyan kadın hane reisleri bakımından farklı indirim kategorilerine yer verilmiştir.

Bunun yanında yeni yapılacak binanın enerji performansı da kredi maliyetini etkileyebilmektedir. A sınıfı enerji performansına sahip yapılar için yıllık %0,50; B sınıfı enerji performansına sahip yapılar için yıllık %0,25 oranında faiz indirimi öngörülmektedir.

Belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi hâlinde birden fazla indirim kategorisinden yararlanılması da mümkün olabilmektedir. Bu düzenlemeler, kentsel dönüşüm finansmanının yalnızca yapı güvenliğini değil, sosyal destek ve enerji verimliliği hedeflerini de kapsadığını göstermektedir.

Kat Malikleri Açısından Kredi Başvuru Süreci

Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi başvuruları, Bakanlığın ARAAD sistemi üzerinden yürütülmektedir. Başvuru süreci; riskli yapı tespiti, yıkım, ön başvuru, yapı ruhsatının alınması, yüklenicinin proje başvurusu, kat maliklerinin bireysel kredi başvuruları ve ipotek işlemlerinden oluşmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti, Yıkım ve Ön Başvuru

Kredi uygulamasından yararlanılabilmesi için öncelikle binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması veya projenin kabul ettiği diğer uygunluk koşullarını taşıması gerekmektedir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve binanın yıkım sürecine girmesiyle birlikte ARAAD sistemi üzerinden ön başvuru yapılabilmektedir. Bakanlık uygulamasında bu aşama Tip-1 ön başvurusu olarak adlandırılmaktadır. Tip-1 başvurusu, esas itibarıyla taleplerin toplanmasına yönelik olup doğrudan kredi tahsisi sonucunu doğurmamaktadır.

Ön başvuru binanın yıkımından önce de yapılabilmektedir. Binanın yıkılmış olması ve Tip-1 ön başvurusunun yapılmamış bulunması, diğer koşulların sağlanması hâlinde sonraki aşamada kredi başvurusu yapılmasına engel değildir.

Yapı Ruhsatının Alınması ve Yüklenicinin Başvurusu

Binanın yıkılmasının ardından kat malikleri tarafından belirlenen yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi imzalanması ve yeni yapıya ilişkin mimari ve teknik projelerin hazırlanarak yapı ruhsatının alınması gerekmektedir. Yapı ruhsatının alınmasından sonra yüklenici, riskli yapı kimlik numarası ve yeni yapıya ait yapı ruhsatı bilgilerini kullanarak ARAAD sistemi üzerinden proje başvurusunda bulunmaktadır.

Bakanlık uygulamasında bu başvuru Tip-3 proje başvurusu olarak adlandırılmaktadır. Yüklenici tarafından yapı ruhsatı, müteahhitlik yetki belgeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gerekli taahhütnameler ve projenin teknik uygunluğunu gösteren belgeler sisteme yüklenmektedir. Başvuru üzerine Bakanlık tarafından projenin kredi programına uygunluğu incelenmektedir. Yüklenicinin proje başvurusu uygun bulunmadan kat maliklerinin bireysel kredi başvuru aşamasına geçilememektedir.

Kat Maliklerinin Bireysel Kredi Başvuruları

Yüklenicinin başvurusunun uygun bulunmasının ardından kat malikleri için bireysel kredi başvuru süreci başlamaktadır. Bu aşamada kredi kullanmak isteyen her kat maliki, kendi adına ARAAD sistemine giriş yaparak başvurusunu gerçekleştirmektedir.

Başvuru kapsamında özellikle; tapu ve mülkiyet bilgileri, Web Tapu üzerinden temin edilen taşınmaz kayıtları, hane halkının gelir durumunu gösteren belgeler, banka ve ilgili idare tarafından talep edilen diğer belgeler sunulmaktadır.

Kat maliklerinin kredi başvuruları birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmektedir. Her başvuru sahibi bakımından gelir durumu, devam eden icra veya haciz kayıtları ve kredi ödeme kapasitesi ayrıca incelenmektedir. Apartmandaki bütün kat maliklerinin Dünya Bankası kredisinden yararlanması zorunlu değildir.

Kat maliklerinden bir kısmı kredi kullanmayı tercih ederken diğerleri inşaat maliyetlerini kendi imkânlarıyla karşılayabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projesine katılmak ile Dünya Bankası kredisi kullanmak birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan yeniden yapım kararları, kat maliklerinin tamamı bakımından kendiliğinden bireysel kredi borçlanması yükümlülüğü doğurmaz.

Kat İrtifakının Kurulması ve İpotek İşlemleri

Kat maliklerinin kredi başvurularının değerlendirilmesinin ardından, kredi kullandırılması için gerekli teminat işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Bu kapsamda yeni yapıya ilişkin kat irtifakının kurulması ve kat irtifakı tapularının oluşturulması önem taşımaktadır. Kat irtifakı tapularının düzenlenmesinin ardından kredi kullanacak kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde, kredi sözleşmesinde öngörülen koşullara uygun olarak banka lehine ipotek tesis edilmektedir.

Ziraat Bankası aracılığıyla yürütülen uygulamada, kredi kullanan kat maliklerinin kat irtifakı tapuları üzerinden ipotek işlemleri gerçekleştirilmektedir. Bu noktada özellikle vurgulanması gereken husus, ipotek işleminin kredi kullanacak malik bakımından bireysel olarak yürütülmesidir.

Kredi Tutarının Kat Malikinin Hesabına Blokeli Olarak Yatırılması

Kredi başvurusunun kabul edilmesi ve gerekli banka işlemlerinin tamamlanmasının ardından kredi tutarı, başvuru sahibi kat maliki adına açılan banka hesabına aktarılmaktadır. Ancak bu tutar, kat malikinin serbestçe kullanabileceği bir para niteliğinde değildir. Kredi tutarı, kat maliki adına açılan hesapta blokeli olarak tutulmaktadır.

Dolayısıyla kat malikinin söz konusu tutarı hesabından çekmesi, başka bir hesaba aktarması veya kredi amacı dışında kullanması mümkün değildir. Kredinin kat maliki adına tahsis edilmiş olması ile kredi bedelinin kat malikinin serbest tasarrufuna bırakılması birbirinden farklıdır. Bu uygulama, kredi kaynaklarının yalnızca riskli yapının yeniden inşasında kullanılmasını sağlamayı amaçlamaktadır.

Kredi Bedelinin Yükleniciye Hakediş Esasına Göre Aktarılması

Kredi tutarının kat maliki adına açılan hesapta bloke edilmesinin ardından, yükleniciye ödeme yapılması inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmıştır. Yüklenici, inşaatın belirli aşamalarının tamamlandığını ve gerçekleşen imalat seviyesini ilgili belgelerle ortaya koymaktadır. İnşaatın ilerleme seviyesinin uygun bulunması üzerine, kat malikinin blokeli hesabında bulunan kredi tutarından ilgili ilerleme seviyesine karşılık gelen miktar serbest bırakılmakta ve yüklenicinin banka hesabına aktarılmaktadır.

Örneğin, 3.000.000 TL kredi kullanan bir kat malikinin bulunduğu projede, onaylanan kümülatif inşaat ilerleme seviyesinin %30 olması ve başka bir ödeme düzeltmesi bulunmaması hâlinde, toplam kredi tutarının %30’una karşılık gelen 900.000 TL’nin yükleniciye aktarılması söz konusu olabilecektir.

Bu sistemde kat maliki kredi borçlusu, yüklenici ise inşaatın gerçekleşme seviyesine göre serbest bırakılan finansmanın alıcısı konumundadır.

Yüklenicinin Yeterliliği ve Sözleşmenin Önemi

Dünya Bankası destekli kredi uygulamasında yüklenicinin seçimi, yalnızca inşaatın tamamlanması bakımından değil, finansmana erişim bakımından da belirleyici öneme sahiptir. Bakanlığın açıklamalarına göre yüklenicilerin kural olarak en az G grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olmaları gerekmektedir.

Dolayısıyla kat maliklerinin yüklenici seçiminde yalnızca teklif edilen inşaat bedelini veya bağımsız bölüm paylaşımını dikkate almaları yeterli değildir. Yüklenicinin kredi programının aradığı teknik ve idari şartları sağlayıp sağlamadığı da sözleşme imzalanmadan önce araştırılmalıdır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde krediye ilişkin yükümlülüklerin açık biçimde düzenlenmesi önemlidir.

Kredi başvurusu için gerekli belgelerin hazırlanması, yüklenicinin başvuru yükümlülükleri, kredi başvurusunun reddedilmesinin sözleşmeye etkileri ve kredi ödemelerinin inşaat ilerleme seviyesine göre yapılması hususlarının sözleşmede açıkça belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca kredi kullanan ve kullanmayan kat maliklerinin ödeme yükümlülüklerinin birbirinden ayrılması, her bir kat malikinin ödeyeceği yapım bedelinin açıkça sözleşmeye yazılması gerekmektedir. Bu sebeple Dünya Bankası Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisinin kullanılacağı projelerde hazırlanacak inşaat yapım sözleşmelerinin yukarıda bahsedilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Dünya Bankası destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi kentsel dönüşümün finansmanında önemli bir alternatif oluşturmaktadır. İzmir’de uygulanmaya başlanan ve kapsamı altı ile genişletilen proje, riskli yapıların dönüşümünde uzun vadeli finansman modellerinin önemini ortaya koymaktadır. Proje kapsamında sağlanan 3.000.000 TL’ye kadar kredi imkânı, aylık %0,69 faiz oranı ve azami 180 ay vade, kat maliklerinin finansman ihtiyacının karşılanmasına katkı sağlamaktadır.

Kredi tutarının yüklenici ile yapılan sözleşmede belirlenen inşaat bedeline göre tespit edilmesi, kat maliklerinin hane halkı gelirlerinin kredi ödeme yeterliliği bakımından değerlendirilmesi ve kredi bedelinin hakediş esasına göre yükleniciye aktarılması, uygulamanın temel özelliklerini oluşturmaktadır. Ayrıca kat maliklerinin kredi kullanma konusunda serbest olmaları ve her başvurunun bireysel olarak değerlendirilmesi, farklı ekonomik koşullara sahip maliklerin aynı kentsel dönüşüm projesinde yer alabilmesini mümkün kılmaktadır.

Bununla birlikte kredi uygulamasının başarıya ulaşabilmesi, kat maliklerinin başvuru koşulları hakkında doğru bilgilendirilmesine, yüklenicilerin teknik ve mali yeterliliklerinin değerlendirilmesine ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kredi uygulamasına uygun biçimde hazırlanmasına bağlıdır.

Sonuç olarak, Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi, yalnızca finansman sağlayan bir destek mekanizması değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm sürecinin planlanmasını ve uygulanmasını doğrudan etkileyen bir finansman modelidir. Bu nedenle kredi kullanımına dayalı kentsel dönüşüm projelerinde hukuki, teknik ve mali süreçlerin bir bütün olarak değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinden kimler yararlanabilir?
Proje kapsamındaki illerde bulunan ve gerekli hukuki, teknik ve gelir koşullarını sağlayan riskli yapı malikleri kredi desteğinden yararlanabilir.

2. Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinin tutarı ve vadesi ne kadardır?
Kredi, aylık %0,69 faiz oranıyla 3 milyon TL’ye kadar ve azami 180 ay vadeyle kullanılabilir. Kredi tutarı, kat malikinin sözleşmeyle üstlendiği ödeme yükümlülüğüyle sınırlıdır.

3. Kentsel dönüşüm kredisi yükleniciye nasıl ödenir?
Kredi tutarı, kat malikinin hesabına blokeli olarak aktarılır. İnşaatın ilerleme seviyesi onaylandıkça ilgili tutar serbest bırakılarak yüklenicinin hesabına ödenir.