İçindekiler
Bugünlerin manşet gündemi olan vergide, her alanda olduğu gibi gayrimenkul alanında da yeniden düzenlemeyle ilgili çalışmaların tamamlanmasında sona yaklaşılırken, “Acaba adil bir vergilendirme gelecek mi?” bekleyişi tüm tarafların düşüncelerini sardı.
Adil vergilendirmeden, herkesin eşit vergi vermesi ya da her şeyden eşit oranda vergi alınması kastedilmiyor elbette. Mevzu bahis olan, en geniş anlamıyla, ülke ekonomisinin artı yazabilmesi için en efektif vergilendirme ise, gayrimenkuldeki vergilendirmeye bu açıdan bakalım.
Gayrimenkul Sektöründe Vergilendirme Nasıl Yapılır?
Açıkçası ben bir vergi uzmanı değilim. Bilgim kurumsal finansman, işim gayrimenkul finansmanı üzerine. Tabi konu finansman ise işin vergi boyutu bir numaralı aktörlerden.
Herhangi bir sektörde herhangi bir ürün düşünelim; üreticisi vergilendirilsin ama tüketicisi vergilendirilmesin. Bu düşünülebilir mi? Tabii ki mantığın alacağı bir şey değil. Hatta bir adım ötesine geçelim; üretici üretsin, satsın, kazancından kurumlar vergisi ödesin… Tüketicisi ise bunu bir yatırım aracı olarak değerlendirsin fakat adı vergi olan, kendisi olmayan sembolik bir rakamla yetinilsin. Bu genel ekonomi teamüllerine aykırı olduğu gibi ne gelişmiş ekonomilerde ne de gelişmekte olan ekonomilerde pek rastlanacak bir husus değildir.
Gelin bu ürünün yerine gayrimenkulü, üreticinin yerine de konut projesi geliştiricisini koyalım…
Üretici pahalı arsayı edinecek, sonra %20 KDV ilavesiyle inşaat yatırımını yapacak, bu KDV’yi, 2 sene sonra inşaatı tamamlayıp satışları realize ederken fatura kestiğinde, enflasyon karşısında kuşa dönmüş şekilde geri tahsil edebilecek, ilave olarak da kazancından %25 oranında kurumlar vergisi ödeyecek.
Peki, tüketici tarafında durum nasıl? Tüketici gayrimenkulü satın alacak, kiraya verse de kendisi otursa da ülkemizin bir numaralı yatırım aracı olan gayrimenkulün değer artışından nemalanacak. Kiraya verirse elbette gelir vergisine tâbi olacak ancak burada dikkat çekmek istediğim husus emlak vergisi.
Emlak Vergisinde Yeni Dönem
Kurumların kârından %25, bireylerin gelirinden %40’a kadar vergi alınırken emlak varlığı olan gayrimenkul sahibinden ne kadar vergi alınıyor? Mayıs ayında ilk taksiti ödenen emlak vergileri ve bu vergilere konu bazı gayrimenkul örnekleri üzerinden yaptığım analizde, yıllık verginin o emlağın piyasa fiyatının %0,01’i kadar olduğunu görüyorum. Yazıyla; on binde bir. Bu, şu demek: Bireylerin gelirlerinin ortalama üçte birini vergi olarak alırım ama gayrimenkul varlığı olandan almasam da olur. Tüm bunları, ‘Emlak sahibi olanlardan yüksek vergi alınsın, ekonomi bu sayede düzelir’ gibi basit ve bayağı bir dürtü ile anlatmadım.
Gayrimenkul yapımına veya alımına harcandığı takdirde gelirden daha az vergi kesilmesi, gayrimenkul üreticisinin proje geliştirmesini de tüketicisinin gayrimenkul alımını da kolaylaştıracak ve hızlandıracaktır. Bu sayede arz ve talep arasındaki dengesizlik de önemli ölçüde giderilebilir. Buradaki vergi kaybı ise gayrimenkul edinildikten sonra ödenecek emlak vergilerinin piyasa değeri üzerinden ödenmesi ile telâfi edilebileceği gibi bu, “adil vergilendirme” konusunda da gayet tatmin edici bir adım olacaktır. Özellikle barınma ihtiyacını ilk gayrimenkulünü alarak gidereceklere yönelik sosyal politikalara da birebir hizmet edeceği aşikâr.
Dikkat edelim, piyasa değeri ifadesini kullanıyorum, rayiç değer değil. Aslında ikisinin aynı anlamda kullanılması gerekirken bir zaman önce suni bir rayiç değer uygulaması çıkarıldı ve rayiçle hiç ilgisi olmayan değerleri rayiç değer olarak isimlendirme konusunda mecbur bırakıldık. Sonuç; rayiç değerle ödenen emlak vergileri çöp toplama hizmetinin maliyetini bile karşılamıyor.
Acaba gelir vergisini Gelir İdaresi, emlak vergisini belediyeler aldığı için mi böyle bu oranlar? Herhâlde değildir.
Emlak Vergisindeki Düzenleme Vergilendirmede Adaleti Sağlar mı?
Nereye ödenirse ödensin gayrimenkul üreticisinin üretimini ve ürüne ihtiyaç duyanların satın almasını vergi indirimi ile fonlayabilmek, gerek arz / talep dengesinin bulunmasına gerekse sosyal politikaların uygulanmasına yarayacaktır. Emlak vergisinin piyasa değeri üzerinden alınması ise tek gayrimenkul varlığı olanla çok gayrimenkulü olan arasındaki vergilendirmeyi daha adil kılacağı gibi, bahsettiğim vergi teşviki ile kaybedilecek vergi gelirinin de telafi edilmesini sağlayacaktır.
Bu uygulama; sabit gelirlinin ilk gayrimenkulü edinme konusundaki ümitsizliğini ve imkânsızlığını kıracak, çok sayıda gayrimenkul edinerek gayrimenkulden yüksek gelir elde etme konusundaki motivasyonunu azaltacaktır. Aynı zamanda üst gelir grubu yatırımlarını daha çok gayrimenkul edinmekten ziyade finansal piyasalarda değerlendirecek, sistem içindeki tasarrufu da artıracaktır. Hatta bu yatırımlar gayrimenkul üreticilerine (GYO, GYF ve benzeri) kanalize edilerek yine gayrimenkulden yaratılacak kazanca dönüştürülebilir.
