İçindekiler
Emlak Vergisi Nasıl Belirleniyor?
Emlak vergisi (EV), her 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından takdir edilen metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanıyor. İlk yılı izleyen 3 yılda ödenecek EV, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Bu çerçevede 2026 – 2029 yılları arasında geçerli olacak EV, takdir komisyonları tarafından belirlenerek muhtarlıklardaki ilan panolarına asıldı. Takdir kararları bu ilan panolarından öğrenilebilir. Mükelleflere 2026 – 2029 yılları arasında geçerli olacak bu yeni değerler ile ilgili ayrıca bir tebliğ gelmeyecek.
Emlak Vergisine İtiraz İçin Dava Hakkı
Kamuoyuna yansıyan haberlere göre takdir komisyonlarınca rekor artışlar yapıldığı anlaşılıyor. Bu da yeni değerlere göre emlak vergisinin 2025’e göre 2026 yılında (ve tabi izleyen yıllarda) çok yüksek oranda ödeneceği anlamına geliyor.
Kişiler takdir edilen EV değerlerinin fahiş bir şekilde artırıldığını düşünüyorlarsa karşı “hukuk devleti” ile “herkesin dava açma hakkı” ilkesine dayanarak genel hükümler çerçevesinde dava açabilirler. Takdir komisyonu kararına bir kişi dava açmış ve dava sonucunda değer değişmiş ise dava açmayan diğer emlak sahipleri için de bu yeni değer geçerlidir.
Dava Açma Süresi ve Tarihleri
Dava açma süresi tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür. Takdir kararlarının muhtarlıklara 30.06.2025 gününe kadar tebliğ edildiği dikkate alındığında, 30.07.2025 tarihi akşamına kadar dava açılması gerekirdi. Ancak 30 temmuz tarihi adli tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil süresi bittikten (31.08.2025) sonraki 7 gün içinde (07.09.2025 tarihi pazar gününe denk geldiği için 08.09.2025 tarihi olacaktır) açılabilir.
Davada Talep Edilmesi Gereken Hususlar
Açılacak davada; takdir kararının iptali ile EV değerinin mahkemece belirlenmesinin talep edilmesini öneririz. Çünkü sadece takdir kararının iptali istenirse ve mahkeme iptal kararı verirse takdir komisyonu tekrar toplanır ve yeni bir değer tespiti yapar. Sonucunda da Danıştaydan nihai karar alınıncaya kadar bu ikinci takdir komisyonu kararına göre EV ödenmek zorunda kalınır. İhtilafın Danıştay nezdinde kesin karara bağlanması yıllarca sürebileceği için mahkemece takdir kararının iptali ile EV değerinin mahkemece belirlenmesinin talep edilmesi uygun bir yöntem olacaktır. Fakat mahkemelerin EV değerinin mahkemece belirlenmesini talebini yetki açısından reddetme ihtimali bulunmaktadır.
İptal ve Yeni Değer Tespiti İçin Gerekçeler
Takdir kararının iptali ve yeni bir değer tespiti talebine gerekçe olarak;
- Takdir komisyonu kararlarının gerekçelerinin ekonomik ve ticari teamüllere uygun olarak belirlendiğinin anlaşılabilmesi için kararların dayanağı bilgi, belge rapor vb. çalışma notları ile mahkemeye sunulması gerektiği,
- Emlağın bulunduğu yerdeki en düşük ve en yüksek değerler dikkate alınmadan karar verildiği,
- Uzman bilirkişi incelemesi yaptırılmadığı veya yaptırılan bilirkişi incelemelerinin yetersiz olduğu, bilirkişi marifeti ile değer tespiti yapılması gerektiği,
- “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük” hükümlerinin dikkate alınmadığı gibi hususlar olabilir.
Dava Maliyetleri
Söz konusu dava, maktu harç ve posta için 2.100 TL civarında masraf ile açılabilir. Dava açarken bilirkişi tayin edilmesi talep edilirse ayrıca bilirkişi ücreti ödenmesi söz konusudur. Bilirkişi ücreti mahkemelere göre değişmekle birlikte, 5.000 TL’den az olmamaktadır.
Avukat tutmaksızın mükellefler davayı kendileri de açabilir. Avukat marifeti ile dava açacaklarsa avukata vekalet ücreti ödemek durumunda kalacaklardır. Dava kaybedilirse belediye avukatı vekalet ücretinin de ödenmesi söz konusu olabilir (karşı taraf vekalet ücreti 2025 yılı için duruşmalı davalarda 38.000 TL, duruşmasız davalarda ise 18.000 TL’dir). Davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmesi hâlinde her iki taraf için de karşı taraf vekalet ücreti ödenmesi gerekir.
Davaların Değerli Konut Vergisi ve Diğer Vergilere Etkisi
Bu konu değerli konut vergisi (DKV) açısından da önemlidir. 2025 yılında mesken nitelikli taşınmazlardan emlak vergi değeri 15.709.000 TL üzerinde olanlar DKV ödemek durumundadır. DKV bu eşik değeri her yıl yeniden değerleme oranının (YDO) yarısı oranında artırılıyor. Yani 2026 yılında 15.709.000 TL eşik değer YDO’nın yarısı oranında artacaktır.
Bu yazımızın konusu olan takdir komisyonu kararlarına göre emlak vergi değerleri oldukça yüksek oranda artmış ve bu artan tutarlar 2026 yılında geçerlilik kazanacaktır. 2025 yılında emlak vergi değeri 15.709.000 TL altında olduğu için DVK’ye tabi olmayan bir mesken 2026 yılında eşik değer aşıldığı için DVK’ye tabi olabilecektir. Bir başka deyişle söz konusu takdir komisyonu kararlarının DVK açısından sonuçları olması ihtimal dahilindedir. Ayrıca bu yeni değerler EV dışında, emlak vergisinin %10’u oranında alınmakta olan; taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisini doğal olarak etkilemektedir.
Örnek Dava Dilekçesi
Aşağıda verdiğimiz ekte örnek mahiyetinde bir dava dilekçesi taslağı yer almaktadır. Dava dilekçesinin ve eklerinin daha detaylı bir şekilde hazırlanması için uzman bir hukukçudan yardım alınması gereklidir. Eğer mesken nitelindeki bir emlak ile ilgili dava açılıyorsa ve DKV yönünden etkilenme ihtimali varsa dilekçede bu hususun vurgulanması ilerde doğabilecek DKV mükellefiyetleri açısından da güçlü bir savunma olacaktır.
Emlak vergi değeri hakkında takdir komisyonu kararına karşı açılacak davaya ait örnek dilekçe için tıklayın
