İçindekiler
Gayrimenkul yatırımı denildiğinde çoğu kişinin aklına hemen “nerede?” sorusu gelir. Konum, ulaşım imkânları, sosyal donatılar, hastaneler, okullar, üniversiteler… Hepsi önemli ama işin mutfağına girdiğinizde, yatırımın sadece adres ve metrekare hesabından ibaret olmadığını görürsünüz.
Kazançlı bir yatırım; mevzuatı bilen, teknik detaylara hâkim ve olası gelişmeleri öngörebilen yatırımcının elinde şekillenir. Özellikle şehir planlamasıyla ilgili ayrıntılar, uzun vadede gayrimenkulün değerini belirleyen en kritik unsurlardan biridir.
Bir parselin potansiyelini doğru anlamak için önce imar planını açıp bakmak gerekir. Yalnızca TAKS, KAKS, yükseklik gibi temel parametreler değil, bu planın “küçük harflerle yazılmış” kısmı olan plan notları da dikkatle incelenmelidir. Bunun yanında evet, belediyeye ödenecek katkı payları ile imar sonrası karşınıza çıkabilecek vergi yükümlülüklerini de göz ardı etmemek gerekir.
Bugün size, yatırım kararını doğrudan etkileyen üç planlama unsurunu anlatmak istiyorum:
- İmar planı notları
- Belediye katkı payları
- Emlak vergisi yükümlülükleri
Plan Notları: İmar Planının Satır Araları
Plan notları, imar planının adeta “dip notları” gibidir. Çoğu yatırımcı, emsal ya da yükseklik değerine odaklanır; ama bir parselin kaderini belirleyen ince detaylar çoğu zaman plan notlarının satır aralarında gizlidir.
Burada; zemin katta konut yapılmaması, belirli çekme mesafeleri, blok boyu sınırlamaları, zorunlu otopark oranları ya da jeolojik raporlardan gelen kısıtlamalar gibi unsurlar yer alır. Bazen de tam tersi, kentsel dönüşümü teşvik eden emsal artışları ya da imar transferi gibi avantajlar plan notlarında saklıdır.
Plan notlarını okumadan yapılan yatırım, göz bandıyla hedefe koşmaya benzer. Yolun ortasında sizi durduracak bir engel çıkabilir.
Katkı Payları: Yatırımın Sessiz Maliyetleri
Yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı kalemlerden biri, belediyelerin talep ettiği katkı paylarıdır. Ruhsat aşamasında karşınıza çıkan bu kalemler, proje bütçesini hiç ummadığınız kadar etkileyebilir.
Altyapı katılım bedeli, yol ve kamulaştırma katkı payı, otopark bedeli, çevre düzenleme veya sosyal tesis katkıları… Özellikle arsa içinde yeterli otopark alanı ayrılamıyorsa, otopark bedeli başlı başına büyük bir maliyet olabilir. Bazen parselde otopark yapılamadığı durumda ödenecek harçlar, arsa maliyetinin %20’sini bulabilmektedir. Bu tutar, yatırımın yüzde 1 – 2’sine denk gelir gibi düşünülerek çoğu zaman ilk fizibilitede hesaba katılmamakta, öyle olunca yüksek maliyetli katılım bedelleri fizibiliteyi şaşırtmaktadır.
Plan Değişikliği ve Emlak Vergisi Yükümlülükleri
Bir arsanın imara açılması kulağa harika bir fırsat gibi gelebilir. Ancak bu değişiklik, emlak vergisi açısından yeni yükler anlamına da gelir. Rayiç değer artışı, yıllık vergi yükünü katlayabilir; tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi gibi ek maliyetler doğurabilir.
Parsel maliklerince talep edilecek olan plan değişikliklerinde ise 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planının onaylanması ile imar planı değer artış payı hesaplanacaktır. Taşınmazın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ı kamuya kazandırılır. Dolayısıyla teklif edilecek plan değişikliğinin yatırım maliyeti ile değişiklik sonrası elde edilecek artılar doğru değerlendirilmelidir.
Son zamanda sıkça gündeme gelen emlak rayiç bedelleri konusuna bakacak olursak, 2026 – 2029 döneminde yürürlüğe girecek yeni rayiç bedeller, bazı bölgelerde %300 artarken bazı bölgelerde %2000’lere varan artış getirdi. Şişli’de 2022 yılındaki rayiç bedel 34.363 TL iken 2025 yılında bu rakamın yeniden değerleme ile 87.000TL olduğu, 2026 yılı içinse 400.000 TL olarak belirlendiği görülmektedir. Başakşehir’de 2022 rayici 1.134TL iken 2025’te 2.885 TL olarak yeniden değerleme rakamı elde edilmiş ancak bu rakam 2026 için 65.000TL olarak güncellenmiştir. Bu artışlar yalnızca vergi yükünü değil, yatırımın geri dönüş süresini de doğrudan etkilemektedir
Sonuç: Detaya Hâkim Yatırımcı Kazanır
Bir yatırımın nerede olduğu kadar, nasıl planlandığı da kazancınızı belirler. Plan notlarını okumadan, katkı paylarını hesaba katmadan ve rayiç bedel değişimlerini görmezden gelerek yapılan yatırım; baştan eksik bir fizibilite ile yola çıkmak demektir.
Bu nedenle yatırımcı olarak atmanız gereken üç adımı özetleyelim:
- İmar plan notlarını mutlaka mimar / şehir plancısı bir uzmanla birlikte inceleyin.
- Katkı paylarını ruhsat öncesinde netleştirin.
- Rayiç bedel artışlarının vergi etkilerini önceden analiz edin.
Doğru bilgiye erken ulaşan ve teknik detaylara hâkim olan yatırımcı, riskten kaçınır ve kazancını maksimize eder.
