İçindekiler
2026 yılına girdiğimiz bu haftalarda kira artış oranları yeniden gündemin en sıcak başlıklarından biri hâline geldi. Özellikle ev sahibinin talep ettiği yüksek kira zam oranları, kiracılar açısından ciddi bir belirsizlik ve hak kaybı endişesi yaratabiliyor.
Peki ev sahibi yüksek zam isterse ne yapılmalı, bu talepler ne kadar yasal ve kiracıların hakları neler?
Ev Sahibinin Yüksek Zam Talebi Yasal mı?
Ev sahibinin kira bedelini artırma hakkı bulunmakla birlikte, bu hak sınırsız ve keyfi değildir. Kira artışları, Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuatla açık biçimde sınırlandırılmıştır. Kanunun temel amacı; konut kiralarında taraflar arasındaki güç dengesizliğini azaltmak, kiracının barınma hakkını korumak ve piyasanın kontrolsüz şekilde dalgalanmasını önlemektir.
Bu kapsamda ev sahibi, kira artışını kendi takdirine göre belirleyemez; kira artış oranı mutlaka yasal üst sınırlar içerisinde kalmak zorundadır. Aksi yönde yapılan talepler, kiracı tarafından kabul edilmediği sürece hukuki geçerlilik kazanmaz. Kiracılar, yalnızca kanunun izin verdiği oranlar çerçevesinde zam ödemekle yükümlüdür; bunun üzerindeki talepler karşısında ise yasal haklarını kullanabilirler.
2026 Kira Artış Oranı Sınırları
2026 yılında konut kiralarında uygulanabilecek azami kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. 2026 Ocak ayında TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE %34,88 olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi, konut kira sözleşmesi yenilendiğinde en fazla %34,88 oranında zam talep edebilir.
Bu oran hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için üst sınır niteliğindedir; yani kiracı ile ev sahibi daha düşük bir zam üzerinde anlaşabilir, ancak ev sahibi %34,88’in üzerinde bir artış talep edemez.
Örneğin mevcut kira aylık 15.000 TL ve sözleşme yenileme tarihi Ocak 2026 olsun.
Bu durumda 2026 kira artış oranı hesaplaması aşağıdaki şekilde yapılır;
- Azami yasal artış oranı: %34,88
- Zam tutarı: 15.000 TL × 0,3488 = 5.232 TL
Hesaplama sonrası yeni kira: 15.000 TL + 5.232 TL = 20.232 TL olur.
Ev sahibinin %40, %50 ya da daha yüksek oranlar talep etmesi hukuka aykırıdır. Kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. 5 yılı doldurmamış kira sözleşmelerinde artış yalnızca TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Bu oran her sözleşme yenileme döneminde değişir çünkü TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE her ay güncellenir.
Sözleşmede Yazan Oran Geçerli Olur mu?
Kira sözleşmesinde “her yıl %40 zam yapılır” gibi bir madde yer alsa bile, bu oran TÜFE sınırını aşıyorsa geçersizdir. Çünkü kanun, sözleşme serbestisinin önüne geçerek kiracıyı koruyan emredici hükümler içerir.
Yani sözleşmede yüksek oran yazsa bile kanuni sınır daha düşükse, kanuni sınır uygulanır. Ev sahibinin “sözleşmede yazıyor” gerekçesiyle yüksek zam talep etmesi hukuki bir dayanak oluşturmaz.
Ev Sahibi %25’ten Fazla Zam İsterse Ne Olur?
Her ne kadar geçmiş yıllarda %25 artış sınırı uygulanmış olsa da 2026 itibarıyla temel ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran %25’in üzerinde olabilir. Ancak ev sahibinin talebi, açıklanan TÜFE oranını da aşarsa hukuki sonuçlar doğar.
Kiracının Yasal Hakları
Kiracı, kanuna aykırı zam taleplerine karşı güçlü haklara sahiptir. Kiracılar;
- Yasal oran üzerinden ödeme yapabilir,
- Fazla talebi yazılı olarak reddedebilir,
- Arabuluculuk yoluna başvurabilir,
- Gerekirse kira tespit davası açabilir.
Kiracının, yalnızca yasal kira artış oranını ödeyerek “temerrüde düşmüş” sayılması mümkün değildir. Bu nedenle kiracı, hukuka uygun davranarak kendini güvence altına alabilir.
Fazla Zam Talebinin Sonuçları
Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde ısrarcı olması durumunda talep edilen fazla kısım hukuken geçersiz sayılır ve bundan kaynaklı olarak kiracı aleyhine tahliye sebebi oluşmaz. Ev sahibinin açacağı davalar çoğu zaman reddedilir. Ayrıca kötü niyetli baskı, tehdit veya zorlama içeren davranışlar, ev sahibi açısından hukuki sorumluluk doğurabilir.
Kiracı Yüksek Zammı Kabul Etmezse Ne Olur?
Kiracılar arasında en yaygın endişe, “Zammı kabul etmezsem evden çıkarılır mıyım?” sorusudur. Bu noktada, kanun kiracıyı büyük ölçüde korur.
Tahliye Riski Var mı?
Sadece yüksek zam talebinin reddedilmesi, tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi;
“Zammı kabul etmedin” gerekçesiyle hemen tahliye davası açamaz. Ayrıca elektrik, su, doğalgaz kesemez ve evi boşaltmaya zorlayamaz.
Tahliye için kanunda açıkça sayılan sebeplerin varlığı gerekir (kira ödememe, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa vb.). Yasal kira artışını ödeyen kiracı, tahliye riskiyle karşı karşıya kalmaz.
Ev Sahibinin Atabileceği Adımlar
Ev sahibinin hukuki olarak başvurabileceği yollar aşağıdakilerle sınırlıdır:
- Kira tespit davası (özellikle 5 yıl dolmuşsa)
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (ihtiyacın ispatlanması koşulu aranır)
- Yeniden inşa veya esaslı tadilat gerekçesi
Bu davalar genelde uzun sürer ve delil gerektirir, her zaman ev sahibi lehine de sonuçlanmaz. Dolayısıyla yüksek zam talebini reddeden bir kiracının hemen evsiz kalması söz konusu değildir.
2026 yılında ev sahibinin yüksek zam talebiyle karşılaşan kiracıların paniğe kapılmasına gerek yoktur. Kanun, açık ve net şekilde kira artışlarını sınırlandırmıştır.
Haklarınızı bilerek hareket etmek hem maddi kayıpların hem de hukuki sorunların önüne geçmenin en etkili yoludur. Gerektiğinde bir hukukçuya danışmak ve yazılı iletişim kurmak da süreci sizin lehinize güçlendirecektir.
