İçindekiler
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde gelir kavramından anlaşılması gereken, bağımsız bölümlerin satışıyla elde edilen satış bedelidir. Tarafların aralarında kabul ettikleri bedel, gerçek anlamda kâr değildir. Çünkü taraflara düşen alacak miktarı, tarafların kararlaştırdıkları paylaşım oranının, elde edilen bağımsız bölüm bedellerinin bütününe uygulanması sonucu hesap edilmektedir.
Örnek verecek olursak, yüzde 80 yüklenicinin ve yüzde 20 arsa sahibinin paylaşım payı olarak kararlaştırılması baz alınarak 6 bölümün 100 bin liradan satılması karşılığında elde bulunan toplam 600 bin lirada (bu yüzdeliklerin çarpılması sonucunda) arsa malinin hakkı 120 bin, yüklenicinin hakkı ise 480 bin liradır. Bu şekilde yapılan paylaşımda elde edilen bedelden (örneğin, inşaat maliyeti, ruhsat bedeli, vergiler, harçlar, masraflar, arsa bedeli vb. maliyetler indirilmeden) paylaşım yapılarak, taraflar arasında gelir (hâsılat) bölüştürülecektir.
Bahsedilen bu gelir paylaşım yöntemi, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesinden ayırmayı sağlayan önemli kriterlerden biridir.
Arsa Sahibinin Geliri Paylaşma Borcu Ne Zaman Doğar?
Şüphesiz ki bağımsız bölümlerin satışından en fazla gelir elde edilmesinde her iki tarafın da ortak menfaati bulunmaktadır. Ancak yüklenicinin her türlü çabayı göstermesine rağmen istenilen seviyede ya da hiç gelir elde edilememesi tehlikesi mevcuttur. Zira gelir elde edilmesi, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılması durumunda mümkündür.
Düşük bir ihtimal olsa da bağımsız bölümlerin hiçbirinin satılmaması durumunda taraflar arasında paylaşılacak bir gelirden de söz edilemeyecektir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliğindedir. Arsa sahibinin gelir paylaşım borcu, sözleşmenin kurulduğu anda doğar. Bununla beraber kapsamı ifası yönünden borcun belirli hâle gelmesi, ileride gerçekleşmesi beklenen satışın gerçekleşmesine bağlıdır. Burada şarta bağlı bir borç vardır. Dolayısıyla borcun ifa zamanı, tarafların iradesinden değil, işin özelliğinden kaynaklanmaktadır.
Tarafların sözleşmede gelirin elde edilmesinden sonra bu gelir paylaşım borcunun ifa edilebileceği yönünde anlaşmış olmalarına gerek yoktur. Ancak tarafların asgari gelir taahhüdü üzerinde anlaşmaları hâlinde, bu durumun aksi kararlaştırılmış olmaktadır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin hemen tamamında yüklenici, satış olgusundan bağımsız olarak asgari gelir taahhüdünde bulunmakta olup bu şekilde satış riskini kendi üzerine almaktadır.
Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere Devri
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, yükleniciye karşı meydana getirilmiş veya getirilecek bölümlerin üçüncü kişilere satışını gerçekleştirip mülkiyetini nakletmeyi taahhüt etmektedir. Bu şekliyle gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yükleniciye arsanın mülkiyetini devretme borcu, arsa sahibinin borçları arasında sayılmamaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Niteliği ve Borcun İfası
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde arsa malikinin, meydana getirilecek olan bağımsız kısımları üçüncü şahıslara satıp devretmeyi yükleniciye taahhüt etmesi, gayrimenkul satış mukavelesine yönelik ön sözleşme, dolayısıyla da satış vaadi niteliğindedir. Ancak buradaki tam olarak gayrimenkul satış vaadi akdinden ziyade karma sözleşmenin parçası olarak meydana gelen, eksik üçüncü şahıs menfaatine yapılan bir ön sözleşme söz konusudur. Ön sözleşme, TBK. m. 29 / 1 maddesi göz önünde bulundurulduğunda, tarafların ilerde borçlandırıcı niteliğe haiz bir sözleşmeyi kurma gayesiyle daha evvel yaptıkları akit olarak ifade edilebilir. Ön sözleşmenin çerçeve sözleşme ve sözleşme öncesi görüşmeler vb. kurumlardan ayrılan özelliği, ön sözleşmenin sözleşme kurma borcu doğurmasıdır.
Bir satış vaadinin geçerli olabilmesi için, alıcının belli olması şart değildir. Bu nedenle gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin daha sonradan yüklenici tarafından bulunacak alıcılara, meydana getirilmiş veya getirilecek bağımsız bölümlerin satılacağını içeren bir sözleşme imzalayacağını taahhüt etmesi, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olarak varlık kazanacaktır. Arsa sahibi bulunduğu bu vaat neticesinde, yüklenici tarafına karşı bir yükümlülük altına girmekte olup, bu borcun konusunu teşkil eden şey, sonraki zamanlarda yüklenicinin bulacağı üçüncü kişilerle bağımsız bölümün satışına ilişkin sözleşme kurmaktır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Durumda Geçersiz Olur?
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi kapsamında ön sözleşme ile kurulacağı vaat edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin esası, yüklenici tarafından meydana getirilecek olan sözleşmede de kayıt altına alınmış bağımsız bölümlerdir. Ön sözleşmenin kurulması sırasında bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlerin satış bedelleri net olarak henüz belirlenmiş değildir.
Ön sözleşmede, daha sonra kurulacak olan sözleşmenin içeriğinin sözleşmenin kapsamı ve içeriğinin tam ve net olarak belirli olması şart değildir fakat hiç yoktan belirlenebilir olması gereklidir. Satış bedeli ve satışa konu olan şey, asıl sözleşme olan satış sözleşmesinin zorunlu unsurlarıdır. Bunun belirli ya da belirlenebilir olmaması hâlinde, satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır.
Ön sözleşmede, inşa edilen bölümlerin satış bedellerinin, sözleşmenin kurulması esnasında birim bedel olarak veya tamamen belirlenmesi mümkündür ancak bu tür anlaşmalara gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde pek rastlanmaz. Çünkü gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin ortaya çıkmasındaki asıl düşünce, her iki tarafın da en yüksek düzeyde istifade edebilmesidir. Tarafların bağımsız bölümlerin bedellerini önceden belirlemek yerine, piyasa verilerine göre belirleme yapmaları tercih edilecektir.
Ön Sözleşmede Buna Dikkat!
Üzerinde durulması gereken bir başka husus da bu akit kapsamında sadece arsa sahibinin bu tür bir taahhütte bulunduğudur. Bu vaat; sözleşme kurma vaadidir. Yüklenicinin, bu akit çerçevesinde arsa sahibine ya da bir başkasına karşı herhangi bir vaadi yoktur. İşte bu sebeple, arsa sahibinin taahhüdünün tek taraflı ön sözleşme olduğu söylenebilir. Fakat arsa sahibinin inşa edilecek bölümleri satmayı vaat etmesi karşılığında, yüklenici de bu bölümleri inşa etme borcunu üzerine almaktadır.
Ön sözleşme, daha evvelde belirtildiği gibi sözleşme tesis etme borcu doğurur ve bunun konusu irade beyanıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda irade beyanı yerine geçen mahkeme kararları ayrı bir başlık altında düzenlenmemiş fakat kıyas yapmak suretiyle sözleşmeden kaynaklanan irade beyanında bulunma borcunu yerine getirmeyen borçluya karşı, aynen ifanın talep edildiği davanın açılabileceği, mahkemenin vereceği kararın da borçlunun irade beyanı yerine geçeceği kabul görmektedir.
Taşınmaz satış vaadi kapsamında öğretide çoğunluk tarafından kabul edilen görüş, mahkemenin tesis edeceği kabul kararının hükmen tescil niteliğinde olduğu yönündedir ki Yargıtay uygulaması da aynı yönde olup bu doğrultuda kararlar vermektedir. 1971 tarihli Yargıtay İBK gereğince ön sözleşmeden kaynaklanan sözleşme yapma borcunun ifasına yönelik mahkemece verilecek hüküm, ön sözleşmenin icabını yerine getirmeyen tarafın, esas sözleşmeyi kurma yönündeki irade beyanı olarak kabul edilmektedir. Bu görüşün bir sonucu olarak taşınmaz, mahkeme kararının net olarak sonuçlanmasıyla beraber, menfaatine satış taahhüt edilmiş şahsın mülkiyetine geçmektedir.
Tekrar belirtmek gerekir ki buradaki satış vaadi sözleşmesinde sözleşme yapma yükümlülüğünün alacaklısı dolayısıyla yüklenici, bu borcun üçüncü kişiye karşı ifa edilmesini istemektedir. Bundan dolayı mahkemenin vereceği kararın hükmen tescil olması mümkün değildir. Sözleşmenin (davanın) tarafı, yüklenicidir. Bu sebeple mahkemenin vereceği karar davanın tarafı olmayan üçüncü kişiye mülkiyet hakkı verecek biçimde karar tesis edilemez.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borcunun meydana gelmiş ya da gelecek olan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma borcu olduğunu daha önce ifade etmiştik. Bu üçüncü kişileri yüklenici bulacaktır. Arsa sahibinin de bağımsız bölümler için alıcı bulması mümkündür fakat gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı hareket etmemelidir. Mülkiyet devri yapının tamamı bittikten sonra kat mülkiyetine tabii olmak suretiyle veya yapımı devam ederken kat irtifakı müessesi işletilmesiyle gerçekleşebilir. Bu, arsa sahibinin asli yükümlülüklerindendir ve paylaşımı yapılacak gelirin elde edilmesinin ilk koşuludur. Bunda dolayı bu borcun yerine getirilmesi tarafların her ikisinin de çıkarına olacaktır.
Arsa sahibinin bu borcunu ifa etmemesi durumunda, borçlunun temerrüdü sonuçları doğar. Tam da burada TBK m. 117. ve 126. maddelerinin devreye girmesi gerekecektir. Fakat şunu da belirtmek gerekir ki genelde böyle bir durumla gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmelerinde pek karşılaşılmaz. Çünkü arsa sahibi yükleniciye temsil yetkisi vererek dolaylı yoldan bu borcunu ifa etmiş olacaktır. Bu minvalde arsanın maliki bu bölümlerin satılması için yükleniciye vekâletname verecek ve bu süre içerisinde bu yetkiyi almayarak, bu borcunu ifa etmiş olacaktır.
