İçindekiler
İmar planları; bir yerleşimin nasıl gelişeceğini, hangi fonksiyonlarının hangi alanlarda ne yoğunlukta yer alacağını, arazi kullanış biçimlerini, ulaşım sistemlerini, kentsel-sosyal-teknik altyapılarını ve tüm bu fonksiyonların yapılaşma koşullarını detaylı olarak içeren kentin kimliğini belirleyen planlardır. Bunlar, haritalar üzerine hazırlanan plan notu ve plan açıklama raporu ile bir bütündür. İmar planlarının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur.
Ancak kimi zaman haberlerde imar planlarının değiştirildiğine, teknik terimle imar planı tadilatı yapıldığına rastlanmaktadır. Peki imar planı tadilatı nedir, hangi durumlarda yapılır ve büyükşehirlerde nasıl gerçekleştirilir? Tüm bu soruları, çeyrek asrı aşan tecrübemizden yola çıkarak yanıtlamak isteriz.
İmar Planı Tadilatı Nedir?
Geçmişte hazırlanan imar planlarının güncel ihtiyaçlara yanıt vermediği durumlarda bu alanda birtakım yeniliklere ihtiyaç duyulabilmektedir. Var olan tıkanıkların önüne geçmeyi hedefleyen bu yenilikler ise imar planı tadilatlarıyla gerçekleştirilir. Özetle imar planlarının güncel gereksinimler göz önünde bulundurularak güncellenmesini içeren çalışmalara, imar planı tadilatı denir.
İmar Planı Tadilatı Neden Yapılır?
İmar planı tadilatı, nazım veya uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasında problem çıkan durumlarda; planın bir kısmının değiştirilmesi amacıyla yapılır. İmar planı tadilat teklifini onaylayan merci, yine o bölgedeki plan yapma yetkisine sahip olan idaredir. Plan tadilatları, plan yapma yetkisine sahip kurum tarafından yapılabildiği gibi maliklerin başvurusu üzerine de gerçekleştirilebilir.
Plan tadilatı teklifi maliklerin başvurusu ile yapılıyorsa teklifin mutlaka şehir plancıları tarafından hazırlanması ve ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Burada belirtilmesi gereken bir husus da hak doğurucu ve hak kaybettirici olan bu işlemlerde, başvuru yapılacak parsellere ilişkin tüm maliklerin muvafakatinin olması gerektiğidir. Her kurumun plan tadilatı teklif dosyası ve plan tadilatı süreci farklılık gösterebilir. Bazı kurumlarda bu süre 2-3 ayda sonuçlanırken, bazılarında 1 yıldan daha uzun sürebilmektedir.
Burada 1/5000 ölçekli nazım imar planı tadilatının hazırlanmasından başlayarak büyükşehir belediyelerinde sürecin nasıl ilerlediğine bir bakalım.
Büyükşehirlerde 1/5000 nazım imar planında ilgili kurum, büyükşehir belediyeleridir. İlçe belediyeleri de 1/1000 ölçekli uygulama planlarını hazırlayıp ilçe meclisince onayladıktan sonra, yine büyükşehir belediye meclisine sunmak zorundadırlar.
Yine 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği sürecinde ilgili kurum, büyükşehir belediyeleridir. Plan tadilatının muhakkak bir gerekçesi olmalıdır ve başvuruyu yapmadan önce; vekâletname, tapu kaydı, çap, gerekli olması hâlinde aplikasyonlu kroki, yürürlükte bulunan planlar ve hâlihazır haritalar temin edilmelidir. Alanın özelliğine göre, ek analizler ve raporlar istenebilir.
Teklif dosyası için bu evraklar tamamlandıktan sonra arazi incelemesi gerçekleştirilir ve konuyla ilgili kurumlarla teknik görüşmeler yapılır. Yapılan inceleme ve görüşmeler sonrasında plan tadilatı gerekçesini de içeren plan açıklama raporu ile beraber teklif plan paftaları hazırlanarak teklif dosyası oluşturulur.
Bireysel Başvuru Kabul Etmeyen Kurumlar
Plan tadilatlarında tadilat konusuna göre birçok kurumdan görüş alınması gerekmektedir. Bu kurumlardan bazıları şahısların bireysel başvurusunu kabul etmekteyken bazıları kabul etmemektedir. Bu nedenle plan tadilatına ihtiyaç duyan mülk sahiplerinin bürokrasi süreciyle uğraşmamaları adına deneyimli bir ekipten rehberlik almaları doğru olacaktır. Örneğin İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ), Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu ile tarım il müdürlükleri bireysel başvuru kabul etmemektedir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Planlama Müdürlüğünce hazırlanan üst yazı ile görüş, direkt İBB tarafından ilgili kurumdan istenmektedir. Ulaşım planlama müdürlüğü, zemin deprem ve zemin inceleme müdürlüğü gibi müdürlüklere ise direkt teklif dosyası ile beraber bireysel başvuru yapılabilmektedir.
Tüm kurum görüşlerinin hazırlanıp teklif dosyası ile birleştirilmesinin ardından 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklif dosyası, tamamlanan kurum görüşleri doğrultusunda büyükşehir belediyesi imar ve şehircilik daire başkanlığı planlama müdürlüğüne sunulur. Sunulan dosya ilgili raportöre iletilir. Raportör dosyayı inceler ve bir değerlendirme yazısı hazırlar.
Meclis gündemine alınmak üzere hazırlanan değerlendirme yazısı; ilgili raportör, şef, müdür yardımcısı, müdür, daire başkanı, genel sekreter yardımcısı, genel sekreter ve belediye başkanınca imzalanır.
İmzaların tamamlanmasının ardından ilgili belge imar komisyonuna gönderilmek üzere büyükşehir belediyesi meclis gündemine alınır ve imar komisyonuna iletilir.
Meclis Oylamasında 3 İhtimal
Dosya imar komisyonunca değerlendirilir ve komisyon kararı oluşturulur. Oluşturulan karar, her ayın ikinci pazartesi başlayan ve 5 gün süren büyükşehir belediyesi meclisi tarafından oylanır.
Bu noktada 3 ihtimal bulunmaktadır:
- Plan değişikliği teklifini reddetme,
- Teklif edildiği gibi onaylama,
- Tadilen yani düzeltme yaparak onaylama.
3 ihtimalde de dosya, karar eki ile birlikte planlama müdürlüğünde bulunan ilgili raportöre iletilir.
Dosya reddedildiyse raportör tarafından üst yazı yazılarak teklifi yapan ilgiliye iade edilir. Öte yandan raportör, dosya teklif edildiği gibi onaylandı ise direkt olarak, tadilen onaylandı ise ilgili düzeltmeleri yaparak plan değişiklik paftalarını imzalanması adına imar komisyonuna gönderir. İmar komisyon başkanı ve belediye başkanınca plan paftaları imzalanır. Askıya çıkması için imzalanan paftaların raportöre gönderimi sağlanır. Plan değişikliği 1 ay boyunca büyükşehir belediyesinin ilan yerinde ve internet sitesinde askıda kalır.
14/02/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle İmar Kanunu’nun 8. maddesine eklenen 3. fıkrada, “İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Askı sürecinin bitimi itibarıyla itiraz olmaması hâlinde plan değişikliği kesinleşmiş ve yürürlüğe girmiş olur.
Askıdaki İmar Planlarını Mutlaka İnceleyin
Konuyu tamamlamadan önce bir hususa özellikle dikkat çekelim. Mülk sahiplerinin ve orada yaşayanların, askıya çıkan imar planlarını incelemelerini tavsiye ederim. Çünkü mülkünüzü ilgilendiren kararlar alınmaktadır ve bu kararlara da itiraz hakkınız mevcuttur. Ancak tabii ki yasal süre içerisinde… Yani İmar Kanunu madde 8’e göre imar planlarının ilanından sonra 1 ay süre ile hak sahipleri, itirazlarını gerçekleştirebilirler. İtirazlar, belediye meclisince 15 gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır. Kanunda öngörülen bu itiraz yolu, zorunlu değildir. Zira ilgililer imar planına karşı itiraz yoluna başvurmadan, doğrudan dava da açabilirler.
Eğer itiraz edilmeden doğrudan dava açılacak ise dava açma süresi son ilan tarihinden itibaren başlar. 14/02/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle İmar Kanunu’nun 8. maddesine eklenen 8. fıkrada, “Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.” ifadeleri yer almaktadır. Bu son düzenleme ile 60 gün içerisinde açılması gereken dava süresi, 5 yıla çıkarılmıştır.
