İçindekiler
Deprem açısından riskli olan İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” kampanyası açıklandı.
Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden Kampanyasına Başvuru Nasıl Yapılır?
Başvuruları bugün (26 Nisan 2023) başlayan ve 29 Mayıs’a kadar sürecek olan kentsel dönüşüm kampanyasına e-Devlet üzerinden başvuru yapılıyor. Peki, Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyasıyla dönüşüm süreci adım adım nasıl planlandı? Hep birlikte bu sorunun yanıtını inceleyelim.
Yeni Daireler Aynı Yerde mi Olacak?
Mülk sahibi vatandaşların başvuru yapabildiği kampanyanın hedefi yerinde dönüşüm. Ancak mülk sahibinin rezerv alandan konut talebi olursa bu durum da göz önünde bulundurulacak.
Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden Kampanyasında Kura Olacak mı?
Kampanya ile ilk yılda yerinde dönüşümü hedeflenen bağımsız bölüm sayısı 200.000 rezerv alanda belirlenen bağımsız bölüm sayısı ise 100.000 adet. Başvuru sayısı bu rakamı aşarsa, kentsel dönüşüme girecek bağımsız bölümler kura ile belirlenecek. Kura dışı kalan bağımsız bölümlerin ise daha sonraki proje etaplarında öncelikli hak sahibi olması sağlanacak.
Başvuru Sonrası Süreç Nasıl İlerleyecek, Binalar Ne Zaman Yıkılacak?
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı uzmanları tarafından başvuruda bulunulan binanın ön incelemesi yapılacak ve keşif raporu hazırlanacak. Mal sahipleri talep ederse Bakanlık tarafından yetkilendirilen firmalar tarafından risk analiz raporu da hazırlanabilecek. Bu rapor doğrultusunda riskli olarak belirlenen bina en geç 1 ay içerisinde yıkılacak.
Gönüllülük Esaslı Projede 3’te 2 Çoğunluğa Bakılacak
Gönüllülük ve yerinde dönüşüm esasıyla bina sahiplerinin 3’te 2 çoğunluğunun onayı ile en geç 6 ay içerisinde kentsel dönüşüm süreci başlatılacak. 3’te 2 çoğunluk sağlandığında, kentsel dönüşüme onay vermeyen diğer mal sahiplerinin bağımsız bölümleri ile ilgili olarak 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca düzenleme yapılacak. Kanun uyarınca karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının 15 gün içinde anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satışı yapılacak. Anlaşma sağlanan bina için mal sahipleri ile protokol hazırlanacak.
Kentsel Dönüşüm Kampanyası Destekleri 2023
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülecek süreçte proje aşamasına geçilecek. Proje ve ruhsat onayı sonrasında inşaat, en geç 2 yıl içinde tamamlanacak. Bu süreçte 10 bin 500 TL taşınma ve aylık 5 bin 250 TL kira yardımı yapılacak.
Yerinde Dönüşüm Kampanyasının Maliyeti
2+1 konutların maliyeti 1,5 milyon TL olarak belirlendi. Bu maliyetin yarısı, yani 750 bin TL devlet tarafından karşılanacak. Mülk sahibi vatandaş ise 75 bin TL peşinat ödeyecek, kalan tutarı başlangıç taksiti 5.625 TL’den 10 yıl vade ile ödeyebilecek.
3+1 konutların maliyeti 1 milyon 800 bin TL. Bu rakamın yarısı olan 900 bin TL’yi devlet karşılayacak. Kalan 900 bin TL’yi de vatandaş 10 yılda, 6 bin 750 TL başlangıç taksitiyle ödeyecek.
Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden Kampanyasında Taksitler Artacak mı?
Taksitler 10 yılda tüketici fiyat endeksi (TÜFE) veya memur maaş katsayısına endeskli olarak, hangi oran düşükse o oran üzerinden güncellenecek. Mülk sahibi talep ederse antlaşmalı bankalar aracılığı ile 0,79 vade farkıyla 10 yıla kadar sabit kentsel dönüşüm kredisi kullanabilecek. Tüm bunların yanı sıra yerinde dönüşümde, konutun yerindeki değeri de düşülecek. Kalan tutarın yine yarısı devlet tarafından karşılanacak.
Kentsel dönüşüm kapsamına giren parsel üzerinde inşa edilecek yeni yapı yürürlükte olan imar planı doğrultusunda projelendirilecek. Kampanya ile 5 yıl içerisinde 1 milyon adet bağımsız bölümün dönüştürülmesi hedefleniyor. Proje İstanbul olarak başlayacak ve devam eden süreçte tüm ülkeye yayılacak.
Piyasa Mekanizmasına Bırakılan Kentsel Dönüşüm Başarılı Olmuyor
Açıklanan kampanya ile ilgili genel bir değerlendirme yapmak gerekirse şunları söyleyebilirim. 1999 Marmara Depreminde yaşanan kayıplar sonrası, kentsel dönüşüm ile depreme dayanıklı yapıların inşası için yasal düzenlemeler yapıldı. Ancak süreç, piyasa mekanizmasına bırakıldı. Geldiğimiz noktada ise piyasa mekanizmasına bırakılan kentsel dönüşüm sürecinin çalışmadığını, yine büyük bir yıkım ve acı ile görmüş olduk.
Konut sahiplerinin ve geliştiricilerin/müteahhitlerin taleplerinin örtüşmemesi ile çıkan anlaşmazlıklar nedeniyle maalesef geçen yıllarda dönüşüme giren konut sayısının oldukça yetersiz kaldığını gördük.
İstanbul’da 1,5 Milyon, Ülke Genelinde 6,7 Milyon Riskli Yapı Var
Bugün İstanbul’da 1,5 milyon bağımsız bölümün riskli olduğu; 300 bin bağımsız bölümün ise acil yenilenmesi gerektiği resmî kurumlar tarafından açıklanmış durumda. Tüm Türkiye’deki riskli yapı sayısı ise yaklaşık 6,7 milyon olarak açıklandı. Ülke nüfusunun çok büyük bir kısmı deprem açısından en riskli bölgelerde yığılmış; yine üretimimizin önemli bir bölümü de bu alanlarda bulunuyor. Böyle bir gündem içerisinde az evvel belirttiğim gibi kentsel dönüşümün piyasa mekanizmasına bırakılmasının başarısız olduğunu yaşayarak öğrendik. Bu alanda devlet düzenlemesinin elzem olduğu görülüyor.
Düzenleme Teşvik Edici Ancak Güçlendirmeyle İlgili de Adımlar Atılmalı
Açıklanan kampanya devletin kentsel dönüşüm sürecine önemli bir müdahalesi olarak okunabilir. Şahsi kanaatim zaten yaşanan deprem sonrası mülk sahiplerinin dönüşüm ile ilgili taleplerinin arttığı ve öne çekildiği bir dönemde kıymetli ve teşvik edici bir düzenleme olacağı yönünde. Burada eksik kalan ilk önemli husus ise güçlendirilebilecek yapılarda güçlendirmenin teşvik edilmesi için düzenlemelerin yapılması gerektiği. Nitekim yapıdaki risk, güçlendirme ile önlenebilecek durumda ise ekonomik açıdan da güçlendirmenin hem kat malikleri hem de ülke ekonomisi için önemli olduğunu söylemeliyim.
Yüklenici Firmalar, İnşa Sürecinde Sürdürülebilirliği Nasıl Sağlayacak?
Diğer bir önemli husus inşaat maliyetlerinin ciddi olarak arttığı ve önümüzdeki dönemdeki seçimler, ekonomideki mevcut sıkıntı ve belirsizlikler ile maliyetlerin ne oranda artacağının öngörülememesi ile yüklenici firmaların inşaat yapımında sürdürülebilirliği nasıl sağlayacağıdır. Bu sebeple geliştiriciler/müteahhitler için de birtakım teşviklerin düzenlenmesi gerekecektir. Bahsi geçen noktaların netleştirilmesinin, kampanyanın sürdürülebilirliği açısından önemli adımlar olduğu kanaatindeyim.
