İçindekiler
Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar kamuoyunun gündeminde önemli bir yer edinmekte. Yapılan düzenleme ile sadece konut kiralarında uygulanmak üzere kira bedeli artışlarında %25’lik bir üst sınır belirlenmişti. Kira bedeli artışı döneminde kiracının %25 oranındaki artışı yaparak kira bedelini ödemesi hâlinde hukuka aykırılıktan söz edilememekte, bu noktada ise %25’lik artış, kiralananın rayiç bedeline ve hakkaniyete uymamaktaydı.
Yüksek Enflasyon Kiracıları Zor Durumda Bıraktı
2024 temmuz ayı itibarıyla %25’lik kira artış kuralı yürürlükten kaldırılmış ve önceki dönemlerde olduğu gibi kiralarda 12 aylık TÜFE oranı üzerinden artış belirlenmiştir. Bu durumda da yüksek enflasyon karşısında %65 oranlarına ulaşan kira bedeli artışı da kiracıları ekonomik olarak zor durumda bırakmıştır.
Esas itibarıyla, kamuoyunda oluşturulan algıyı isabetli bulmamaktayım. Nitekim kiraya veren ile kiracıyı birbirlerine düşman hâle getirip kira uyuşmazlıklarının ceza yargılamasına dahi konu edilmesine neden olunmasının toplumun hiçbir kesimine fayda sağlamadığı ve hiçbir soruna çözüm oluşturmayacağı kanaatindeyim. Her somut olay kendi koşullarına göre şekillenir ve değerlendirilir. Bu nedenle genelleme yaparak hareket edilmesi ve kutuplaştırma ortamı yaratılması yerinde değildir. Uygulamada karşılaştığımız kimi uyuşmazlıklarda kiracı sıfatını taşıyan tarafın mağduriyetinin bulunduğunu kimi uyuşmazlıklarda ise kiraya veren sıfatını taşıyan tarafın mağduriyet yaşadığını belirtmek isterim.
Kiracının Tahliyesi Hangi Şartlarda Yapılır?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri kiracının tahliyesi için kanunda yer alan yasal nedenlerin varlığını işaret etmektedir. Bir başka anlatımla, kanunda yer almayan bir gerekçe ile kiracının kiralanandan tahliyesi mümkün değildir. Bununla birlikte kira sözleşmesine kanunda yer alan tahliye nedenleri dışında bir tahliye nedeninin yazılmış olması, ilgili maddeyi hukuken geçerli hâle getirmemektedir.
Kanunda yer alan kiracı tahliye nedenlerini kısaca ve genel hatlarıyla belirtmek gerekirse:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye.
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye.
- Kiralananın satılması durumunda yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
- Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye.
- Kira ilişkisinin önemli nedenle feshi nedeniyle tahliye.
Kiracı tahliye davası neticesinde yerel mahkeme tahliye kararı verse dahi (kira bedeline ilişkin parasal sınır – kesinlik sınırı durumları hariç olmak üzere) kiracı yerel mahkemenin kararını üst mahkeme olan istinaf mahkemesine taşıyabilmektedir. Mahkemelerdeki dosya yoğunluğu nedeniyle de istinaf yargılaması daha uzun sürmekte ve bu süre zarfında kiracının kiralanandan tahliyesi söz konusu olmamaktadır. Anayasal hak olan mülkiyet hakkının kullanılması engellenmekle birlikte hakkın özü zedelenmektedir, ancak bu durum kiraya veren malike kiracının aleyhinde kullanmak üzere sınırsız bir hak vermemektedir.
Karşılaştığımız bazı somut olaylarda, henüz tahliye kararı kesinleşmeden kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkartmak için hukuka aykırı yollara saptığını görmekteyiz. Bu duruma mahkeme kararı olmaksızın çilingir marifetiyle kiralanana girilmesi veya anahtarın değiştirilmesini örnek verebiliriz. Bu gibi durumlarda kiracının yasal olarak kiralananı kullanma yetkisi olduğu için kiraya veren kiracının konut dokunulmazlığını ihlal ederek 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 116.maddesinde yer alan konut dokunulmazlığını ihlal suçunu işlemiş olacaktır.
Kiracının Evden Çıkmak İçin Para İstemesinin Gerekçesi Nedir?
Kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden biri olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında da görüldüğü üzere hakim, tahliyeye karar verebilmek için tahliye talebine konu olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını incelemekte ve bu inceleme için de bilirkişi görevlendirilmektedir. Bilirkişinin raporunu hazırlaması, rapora karşı itiraz sunulması gibi usule yönelik süreçler de süreyi uzatmaktadır. Bu durumun neticesi olarak kiracılar da sürecin usulen uzunluğunun farkında olup kiraya verenden kiralananın tahliyesi için ek ücret talep etmektedirler.
Mağdur durumda olan ve mülkiyet hakkını kullanmak isteyen ve özellikle İstanbul gibi metropol şehrinde ikamet eden bazı mülk sahipleri, kiracıdan gelen bu talebi kiralanandan yararlanabilmek adına kabul etmektedir. Bu noktada oldukça yüksek afaki rakamlar talep edildiğini görmekteyiz. Kiracı, tahliye davasında haksız olduğunu ve tahliye kararı verileceğini bilmesine rağmen maddi menfaat sağlamak amacıyla bu şekilde hareket edebilmektedir. Kiraya veren ise hem yargılama süreci hem de yeni kiracıdan daha yüksek bedelle kira bedeli alacağı düşüncesiyle mevcut kiracıyla uzlaşabilmektedir.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Tahliye Problemleri ve Sonuçsuzluk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirildi. 1 Eylül 2023 itibarıyla açılacak kira uyuşmazlığına dair davalarda tarafların mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya başvurarak uzlaşmaya çalışmaları gerekmektedir. Bu doğrultuda da kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabi kılınmıştır. Yani arabulucuya başvurulmaksızın dava açılması hâlinde dava usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk görüşmelerinde kiracılar tarafından oldukça yüksek tutarda para ödemesi yapıldığı taktirde kiralananın tahliye edileceği belirtilmekte ve genel olarak da arabuluculuk görüşmesi anlaşamama ile sonuçlanarak dava yoluna gidilmektedir. Tahliye fırsatçılığı olarak nitelendirilecek bu durumun da hiçbir sonuca hizmet etmediğini belirtmekte fayda görüyorum. Uygulamada karşılaştığımız benzer olaylarda ise kiraya veren sıfatını taşıyan taraf da kiracının bu yaklaşımı sonrası yasal olarak adım atabileceği hangi konu veya kanuni boşluk varsa söz konusu hukuki imkânlardan yararlanmakta, kira bedeli artış döneminde de yasal tavan sınırın altına asla inmemekte, kiracıyla uzlaşı sağlamamaktadır.
Demirbaş ödemesi veya tadilatına ilişkin kiraya verenin sorumluluğunda bulunan konularda da kiracı tarafından talep ve destek istenildiği taktirde kiraya veren hukuki olarak süreçlerin uzaması adına kiracının sürecini kolaylaştırmama eğilimiyle yasal temelli adımlarla hareket etmektedir. Kiracılarından mağdur olan kiraya verenler ise mağduriyetlerini dernekleştirerek “Ev Sahipleri Dayanışması” (EVSİAD) oluşumunu kurmuşlardır.
Kanaatimizce hakkaniyetli bir düzenlemenin ve yargılama işleyişinin sağlanması gerekmektedir. Tek yönlü bakış açısıyla kiracının her durum ve koşul altında mağdur olduğu algısı ile birlikte kiraya verenin de yine her durum ve koşul altında kiracının zararına hareket etme amacı güttüğü algısı yaratılmamalıdır.
