İçindekiler
2022 Konut Satış Rakamları
2022 yılının başında konut piyasasında aşırı artan fiyatların sektör açısından daralma getireceğini yazıyorduk ve yılın ikinci yarısından itibaren konut satışlarında yaşanan daralma bizi doğruladı. Son 6 aydır konut satışları bir önceki yıla göre düşerken, sektör 2022 yılını olumsuz kapattı. 2022’de toplam konut satışı 1.486,622 adet gerçekleşirken 2021 yılında 1.491,856 adetlik satışın gerisinde kaldı ve seneyi yıllık bazda %-0.4’lük düşüşle tamamladı. 2022’nin aralık ayında ise konut satışları %8,2’lik düşüş gösterdi.
Kredi Faizleri ve Konut Satışları İlişkisi
2022’yi olumsuz kapatan sektör açısından 2023 de pek parlak geçecek gibi görünmüyor. Konut satışlarının faiz oranları ile ters orantılı olduğunu biliyoruz. Konut faizleri düştüğünde konut satışları artmakta, yükseldiğinde ise satışlar düşmektedir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasından (TCMB) elde ettiğimiz veriler bize bunu söylemektedir.
Yukarıdaki grafikte mavi çizgi 2013’ten bu yana ipotekli konut satışlarını gözler önüne sererken siyah olan çizgi ise konut kredi faizini göstermektedir. Özellikle 2018’in sonundan bu yana faiz oranlarında sert artış görmekteyiz. Bunun sebebi ise “Yeni Ekonomik Model” olarak 2021 yılında sunulan, aslında başlangıcı 2018’e dayanan rekabetçi kura dayalı büyüme stratejisidir. Yani kurlar TL’ye karşı aşırı değer kazanınca ekonomik sistemin ayarları bozulmuş ve faizlerde de sıçrama yaşanmıştır. Ne yazık ki müdahalenin bir sonucu olarak piyasa faizleri hızla yükselmiş ve konut sektörü de bundan olumsuz yönde etkilenmiştir.
2022’de Kredili (İpotekli) Konut Satışları Neden Düştü?
Tabii burada 2022 yılı için konut satışlarını etkileyen ikinci etmenin haziran ayından bu yana bankalara uygulanan kredi sınırlandırması olduğunu söylemeden geçemeyeceğim. Bankalar kredi sınırlandırılması için zorlanınca ipotekli satışların yani kredili satışların bir anda sert şekilde düştüğünü ve yılı geçen seneye göre %4,8’lik azalışla kapattığını gördük.
Özet bir ifadeyle kredi çekip ev alanların sayısı 2021 yılına göre %4,8 azalış kaydetti. Oysa yılın ilk yarısında ipotekli satışlar %63,5 artarken, diğer satışlar %23,9 oranında büyümüştü. Bunun bir diğer etmeni ise konut fiyatlarındaki aşırı yükselişin kredi ile ev almayı zorlaştırması oldu…
Konut Fiyatları Neden Yükseldi?
Konut fiyatlarındaki yükselişin nedenlerine kısaca baktığımızda; Türk ailesinin geleneksel yatırım tercihi olması, vatandaşın ucuz krediye ulaşım imkânı, konutun enflasyondan korunma amacı olarak görülmesi, arz-talep dengesinin bir anda talep ağırlıklı olarak hızlı bir şekilde fiyatları yükseltmesi ile bunu fırsata dönüştürme isteği şeklinde belirtilebilir.
Hükûmet tarafı seçime gidilirken konut sektöründeki durgunluğu aşmak istiyor. Bu durum iki nedenle ön plana çıkıyor. Birincisi, sosyolojik etkilerini ilerleyen yıllarda ağır bir şekilde göreceğimiz barınma sorunu ve çok önemli… Zira kısa vadede bu sorun kolay kolay çözülecek gibi durmuyor. Özellikle büyükşehirlerde artan aşırı fiyatlar öyle bir noktaya geldi ki ev almak imkânsızlaştı.
Satılan evler genellikle bir kesimin elindeki evlerin el değiştirmesi ya da yabancıların talebi ile gerçekleşiyor. Ancak konut satışlarındaki bu artış kira fiyatlarını da yükseltince sosyolojik bir soruna dönüştü. Bu 1 yıllık süreçte; İstanbul, İzmir, Ankara gibi şehirlerden daha küçük şehirlere göç eğilimlerinin hızlandığını gördük. Oluşan bu boşluğun yabancılar tarafından doldurulması ise ileride daha büyük sorunlar yaratacak gibi duruyor.
Yabancıya Konut Satışı 2022
2021’de yabancılara 58.576 konut satılırken, 2022’de bu rakam %15 artarak 67.490’a çıktı. Yabancıya satışın toplam satışların içindeki payı ise %4,5 oldu. Yani satılan her 100 evden hemen hemen 5’i yabancılara satıldı. Konut sektörünü yabancılar ayakta tuttu da diyebiliriz. Yoksa sektörün ciddi bir krizin eşiğine geldiği uyarısında şimdiden bulunalım…
Öte yandan bu süreçte devlet kaynaklı projelerle de konut problemi çözülmeye çalışıldı, çalışılıyor. Nitekim bu süreçte birçok kampanya yapıldı ve bunların en günceli de Yeni Evim Kampanyası…
Yeni Evim Kampanyası Şartları
Yakın zamanda açıklanan ve yukarıdaki görselde detaylarına ulaşabileceğiniz Yeni Evim Kampanyası’nın öne çıkan şartları şöyle sıralanıyor:
- Başvuru sahibinin üzerinde konut bulunmaması,
- Edinilecek konutun 5 yıl boyunca satılmaması,
- Son 1 yıl içinde konut alınan ilde konut satışı gerçekleştirilmemiş olması,
- Konut alınacak ilde 1 yıl ikametin bulunması.
Şartlara baktığımızda bu kampanya için sosyal devlet anlayışının bir yansıması diyebiliriz. Devletin tamamen orta ve alt kesim için evler üreterek mükemmel bir fırsat eşitliği yaratması oldukça güzel ve bizim de beğenip takdir ettiğimiz bir şey…
Peki ya madalyonun öbür yüzü?
Yeni Evim Kampanyası Örnek Ödeme Planı
Konut kredi faizinin %0,69 ve vade süresinin 15 yıl olması da güzel. Ancak Türkiye ortalamasına göre çok düşük olmasına rağmen ortalama bir konutun 1 milyon TL’den satıldığını düşünerek basit bir hesap yapalım. 1 milyon TL için 15 yıl yani 180 ay %0,69’luk bir kredi çekildiğinde aylık ödeme 9.500 TL civarında bir rakama tekabül edecek. Bu; İstanbul, Ankara ve İzmir için ortalama bir seviye olabilir ama diğer şehirler için değil…
Ayrıca maddi şartların yanında diğer etkenleri de unutmamamız gerekiyor. Elbette bu şartları taşıyıp söz konusu fırsatı değerlendirecek kişiler olabilir. Ancak çok ciddi bir talebin oluşmasını beklemiyorum… Türkiye’de ev sahiplik oranı %60 civarında, kalan %40’ın memur ya da asgari ücretli çalışan olduğunu düşündüğümüzde ve bu kişilerin aylık en az 9.500 TL gibi bir rakamı 15 sene ödeyeceğini varsaydığımızda gerçek gün gibi önümüzde duruyor.
İlk Evim İlk İş Yerim Projesi
Son zamanlarda kamu tarafından bu alanda atılan diğer adım ise Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından gerçekleştirilen “İlk Evim, İlk İş Yerim” projesiydi.
Proje kapsamında 500 bin ev, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin iş yeri yapılacak. Bu projede 2+1 brüt 75 m2 evler için aylık 2.546 TL, 2+1 brüt 85m2 evler için aylık 2.887 TL, 3+1 brüt 105m2 evler için aylık 3.562 TL ödeme tutarı esas alındı. Vade ise tüm evler için 240 ay yani 20 yıl olarak belirlendi. (İstanbul, İzmir, Bursa ve Antalya için diğer büyükşehirler kategorisinde de buna çok yakın ama biraz daha az taksit tutarları belirlendi)
Bu kampanyaya ilgi çok büyük oldu. Tabii ulaşılabilir taksit tutarları, ilginin aşırı artmasına yol açtı. Bu kampanyaya ilk 1,5 ayda 8 milyon kişi başvururken bu başvurulardan 5 milyon 135 bin adedi geçerli sayıldı. Projedeki evlerin 250 bin adedinin 2 yıl içinde teslim edileceği ifade edilirken kura çekimine de bazı bölgelerde başlandı.
Ancak şunu söylemeliyim ki söz konusu kampanyada ödemeler sabit değil. “TOKİ taksit ödemeleri her yılın Ocak ve Temmuz aylarında yani yılda iki kez, bir önceki 6 aylık dönemdeki memur maaş artış oranı baz alınarak idarece tespit edilen oranda artırılacaktır.” dendi. Tabiri yerindeyse dananın kuyruğunun koptuğu yer de burası… Eğer normal bir zamanda olsaydık şartlar şahane. Ancak enflasyonist bir dönemde yaşıyorsanız bu şartlar şimdi olmasa bile ileride kâbusunuz olabilir.
TOKİ Taksitleri 2023 Ocak’ta Ne Kadar Arttı?
2023 yılı Ocak ayında geri ödeme tutarlarıyla ilgili şu açıklama yapıldı:
“İdare’ce satılan arsaların geri ödemelerine esas borç bakiyeleri ve taksit bedelleri, bir önceki altı aylık dönemdeki (1 Ocak 2022- 30 Haziran 2022 dönemi) Yİ-ÜFE oranı ile güncellenecek olup, bu oran %61,68’dir. Ancak bu oran 2022 yılı ikinci altı aylık dönem için İdaremizce %40 olarak uygulanacaktır.”
Açıklamadan da anlaşılacağı üzere TOKİ taksit tutarları daha şimdiden %40 artmış oldu.
Enflasyonist Ortamın Bitmesi İçin Kur Artışları Son Bulmalı
Toparlayacak olursak enflasyonist dönemin bitebilmesi için kur artışlarının son bulması lazım. Hemen buraya da küçük bir parantez açmam gerekiyor. Son 3,5 aydır dolar/TL yatay ama diğer kurlarda artış sürüyor. Bu yurt içinden değil tamamen yurt dışından kaynaklanıyor. Dolar küresel bazda bu 3,5 ay içinde %12’ye yakın değer kaybetti. Bu süreçte doların euroya karşı değer kaybı %14, sterline karşı %17 oldu. Söz konusu gelişmeler sebebiyle son 3,5 ayda dolar/TL %2 değer kazanırken, euro/TL %15, sterlin/TL ise %38 değer kazandı. Yani küresel bazda dolar tekrar değer kazanmaya başladığında enflasyonist baskı ile karşı karşıya kalacağız.
Yurt içinde özellikle gıdada zaten muazzam fiyat artışları sürüyor. Enflasyonun da söylenilen kadar düşmeyeceğini öngörüyorum. Mayıs ayından sonra baz etkisinin bitmesiyle geçen seneye benzer bir enflasyonist hareket bekliyorum. Bu durumda memur maaş artışlarına paralel gerçekleşecek TOKİ taksit ödemeleri de birçok kişinin canını sıkabilir.
Konut Fiyatları Düşer mi?
Türkiye’de şu an esas sorun konut fiyatlarının aşırı yükselmesi… Fiyatlar düşmedikçe konut satışları yükselmeyecek ve ne yazık ki sektör her gün krizin eşiğine sürüklenmeye devam edecek. Konut fiyatları düşer mi? diye soracak olursanız, hiç zannetmiyorum. Çünkü kurlardaki yükseliş inşaat maliyetlerini yukarı çekerken enflasyonist ortamda artan ücretler işçilik maliyetlerini de yükselteceğinden iki duruma yol açabilir:
Ya konutlar yapılmaya ve daha yüksek fiyattan satılmaya devam eder ki bu pek mümkün görünmüyor. Zira talep yükselen fiyatlar karşısında giderek düşmeye devam ediyor.
Ya da konut maliyetlerinin yükselmesi sonrası arzın tıkanma sorunu ortaya çıkar.
Ben sektörün ikinci sonuca gitmesini daha yakın görüyorum. Üzücü ancak konut sektörü açısından 2023, 2022’yi mumla aratacak gibi duruyor…
Portföy Yöneticisi, Ekonomist, Araştırma Uzmanı Onur Altın
