İçindekiler
Türkiye’de en fazla istihdam sağlayan sektörlerin başında gelen tesis yönetim sektörü dünyadaki sosyal, ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel olarak sürekli büyüyor, gelişiyor ve dönüşüyor. Bu kapsamda, 6 Aralık 2024 tarihinde İstanbul Aydın Üniversitesi’nde TRFMC 2024 Türkiye Tesis Yönetim Konferansı düzenlendi.
Özel sektörden temsilcilerin, üniversitelerinden, derneklerden ve kamudan uzmanların katılımıyla gerçekleşen etkinlikte; sektörün sorunları irdelendi, geleceği ve beklentiler masaya yatırıldı.
Organizasyonun açılış konuşmalarını; Tesis Yönetim Derneği (TRFMA) Başkanı Erhan Demirtaş, Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKYTD) Başkanı Suat Sandalcı, Türkiye Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu (TYTFED) Başkanı İbrahim Bozan, İstanbul Aydın Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Meltem Nurtanış Velioğlu, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü Yapı Kooperatifleri Daire Başkanı Niyazi Ernar gerçekleştirdi. EuroFM Yönetim Kurulu Başkanı Natalie Hoffman ise gönderdiği açıklama videosu ile etkinliğe katılım sağladı.
Erhan Demirtaş: Tesis Yönetimi Dediğimizde Bir Yaşam Alanından Bahsediyoruz
Sektörün dijitalleşmesine, insan kaynağı ve sürdürülebilirlik kavramına dikkat çeken TRFMA Başkanı Erhan Demirtaş, konuşmasında şunları dile getirdi:
“Biz, tesis yönetimi dediğimiz zaman, içinde insanların yaşadığı bir yaşam alanından bahsediyoruz. Havaalanları, şehir hastaneleri, fabrikalar, stadyumlar, alışveriş merkezleri, iş binaları, aklınıza gelebilecek bir sürü tesis var ama hep konuştuğumuz konu siteler… Bu aslında bizim konularımızı da sıkıştırıyor. Tesis yönetimini, site yönetimi kavramının içine sokmaya çalışıyoruz.
“Siteler İçin Merkezi Bir Sisteme İhtiyaç Var”
Siteler için biz merkezi bir sistem öneriyoruz. Her sitenin yönetim kurulu başkanı kim, yönetimi kimlerden oluşuyor, bunların kaydedilmesi lazım. Devletin bunlarla ilgili bir takibinin olması gerekiyor.
“Tesis Yönetiminin Bir Yasası Yok”
Tesis yönetimi sektörünün genel sorunlarına geldiğimizde ise, ölçemediğin şeyi yönetemezsin… Biz şu anda sektörde kaç kişinin çalıştığını bilmiyoruz. Bunların niteliklerini bilmiyoruz. Bunların dağılımını bilmiyoruz. Bu büyüklüğü biz tanımlayamazsak, ölçemezsek yönetemeyiz.
Tesis yönetiminin bir yasası yok. Bu konuda beklentilerimiz var; şirketlerin akreditasyonunun olması, çalışanların sertifikasyonunun ve standartların belirlenmesi lazım. Sektörün bu şekilde bir düzenlemeye kavuşması durumunda, toplumu ilgilendiren bir mutluluk oluşacak. Çünkü bu bizim yaşam alanlarımızla ilgili bir konu.”
Suat Sandalcı: Hedefimiz, Tesis Yönetimi Şirketlerinin Lisanslaşması
Dijital dünyanın tesis yönetim sektörüne olan etkisine ve mevzuat açısından yaşanan sorunlara vurgu yapan TRKYTD Başkanı Suat Sandalcı, sözlerine şöyle devam etti:
“Ortak dili konuşarak, yönetim faaliyeti hizmeti veren tesis yönetimi şirketlerinin lisanslaşması hedefimizdir. Standartların belirlenmesi ile tesis yönetimi şirketleri ve vatandaşlarımız için güzel bir sonuç inşa etmeyi hedefliyoruz. Devlet denetimi altına alınmayan hiçbir sektör ilerleyemez. Bizim talebimiz, Tesis Yöneticileri Birliği’nin kurulması.
“Her Önüne Gelen Tesis Yönetimi Hizmeti Vermeye Çalışıyor”
Bakanlıktan aldığımız son verilere göre; 2020 yılı itibarıyla Türkiye genelinde 39 milyon 400 bin adet toplu konut yaşam alanı var. Bunun içerisinde; tesisler, fabrikalar, hastaneler, site ve apartmanlardaki bağımsız meskenler de var. Bu sayının yaklaşık 19,5 milyonu apartman ve sitelerden oluşuyor. Türkiye genelinde 4 bini aşkın yönetim şirketi var. Demek istediğim odur ki, her önüne gelen bu hizmeti vermeye çalışıyor. İşin en önemli çözüm ortağı, yazılım firmaları. Bu denetimleri ancak yazılım sayesinde yapabiliriz. Teknolojiyi bu sektöre entegre etmeliyiz.”
İbrahim Bozan: Tesis Yönetimi Sektörünün Mevzuata İhtiyacı Var
Tesis yönetiminin sadece konutlar ve binalardan ibaret olmadığını dile getiren TYTFED Başkanı İbrahim Bozan, şunları söyledi:
“Bugün tüm entegre tesisler, şehir hastaneleri, havalimanları, doğalgaz boru hattı, altyapı tesisleri, otomotiv üretim şirketleri dahil sistemlerini, yönetim şirketleri vasıtasıyla yapıyorlar. O nedenle tesis yönetimi yüksek istihdam sağlayan ve çok sayıda paydaşı olan bir sektör. Bu sektörün artık bir mevzuata ihtiyacı var. Sektörün kayıt altına alınması gerekiyor.”
Prof. Dr. Meltem Nurtanış Velioğlu: Sürdürülebilir ve Esnek Yönetim Modellerine İhtiyaç Var
Yükselen yapılar ve karma gayrimenkullerle birlikte tesis yönetiminin öneminin gittikçe arttığını söyleyen İstanbul Aydın Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Meltem Nurtanış Velioğlu, konuşmasında şu ifadeleri kullandı:
“Tesis yönetiminin bu kadar önemli olması, bu sektör için hem sürdürülebilir hem de esnek yönetim modellerine ihtiyaç olduğunu gösteriyor. Dijitalleşmeyle beraber bütün duvarların kırıldığı, dünyada bütün sektörlerin artık başka dilde konuştuğu bir düzlemde; alınan kararların sadece yönetim kadrosunda değil, hedef kitlelerin de görüşleri alınarak hayata geçirildiği bir dünyadayız. Bütün sektörler ve şirketler bunun üzerine çalışıyorlar.
“Üçüz Dönüşümü Sağlamayan Sektörler Yakın Gelecekte Eriyip Gidecekler”
Bizim ihtiyacımız olan şey değişimin de ötesinde bir dönüşüm. Tesis yönetimi sektöründe bu dönüşüm aslında duvarları yıkmak, kabuğu kırmak gibi olmalı. Dünyadaki bütün şirketler bunu ‘üçüz dönüşüm’ olarak tanımlıyorlar ve baya bir yol katettiler. Üçüz dönüşümden kasıt şu; dijital dönüşüm, yeşil dönüşüm ve toplumsal dönüşüm. Bu üçüz dönüşümü hayat geçirmek için oyunu tekrar oynamamız gerekiyor. Üçüz dönüşümü sağlamayan sektörler, yakın bir gelecekte eriyip gidecekler.”
Hasan Çelik: Tesis Yönetiminde Bir Değişim ve Dönüşüme İhtiyaç Var
Tesislerin, insanların birlikte yaşadığı alanlar olduğunu aktaran ve tesis kavramına bu bakış açısıyla bakmak gerektiğine işaret eden Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik’in açıklamalarından öne çıkanlar şöyle oldu:
“Tesis yönetiminde bir değişim ve dönüşüme ihtiyaç var. Dünyada ve Türkiye’de şehirlerde yaşayan nüfus ciddi oranda artmaya başladı. Kentlerde ciddi bir yapısal değişim ve dönüşüm var. İnsanların artık barınma alanlarından beklentileri daha farklı. Bu alan içerisinde güvenli bir yapı oluşturmak istiyorlar. Barınma alanlarının, tesislerin profilleri de değişmeye başladı. Bu noktada, artık yaşadığımız alanların sadece mevcut bilgilerle yönetilemeyeceği, yönetimin multidisipliner bir yapıya sahip olması gerektiği ortada.
“Toplumsal Dönüşüme Odaklanmak Gerekiyor”
Türkiye’deki tesis yöneticilerinin, yaptıkları işin farkında olmama problemi var. Bugün büyükşehirlerde 5 – 6 tane siteyi yöneten kişiler, Anadolu’daki bir belediye başkanından daha geniş kitleye hitap ediyor, o kitlenin sorunlarını çözmeye çalışıyor. Üçüz dönüşümdeki en önemli ayaklardan birisi olan toplumsal dönüşüme odaklanmak gerekiyor.”
Niyazi Ernar: Tesis Yönetimi Sektörü İçin Mevzuat Çalışmalarına Başladık
Tesis yönetimi sektöründe birçok sorun olduğunu anlatan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü Yapı Kooperatifleri Daire Başkanı Niyazi Ernar, şu ifadeleri kullandı:
“Bakanlık olarak sektörü tanıdıkça, sektörün içine girdikçe bir mevzuat çalışmasına başladık. Çalışmaları yavaş yavaş yürütüyoruz. Böylece; kuralların olduğu, denetime açık, işini iyi yapan şirketlerin taltif edildiği bir düzen kurmak istiyoruz. ‘Biz yaptık, oldu’ anlayışında değiliz. Fikirleriniz bizim için önemli. Hep birlikte bu sektörün belirli bir disipline, kurala, düzene girmesi için çalışacağız.”
Dr. İlhami Akkum: Dijitalleşme ve Teknoloji Alanında Hangi Adımları Atacağımız Önemli
“Tesis Yönetiminde Teknoloji ve Dijitalleşme” başlıklı panelde konuşan İTÜ öğretim üyesi Dr. İlhami Akkum’un açıklamalarından öne çıkan başlıklar şöyle oldu:
“Proptech dediğimiz, gayrimenkul ile teknolojinin kesişme alanında, biz hangi maliyet kalemlerinden tasarruf edebileceğimiz önemli. Enerji verimliliği ve sürdürülebilirlik konusunda neler yapabileceğimiz önemli. Dijitalleşme ve teknoloji alanında hangi adımları atabileceğimiz önemli. Akıllı binaların veya yenilenebilir enerjinin entegrasyonunun sağlayacağı avantajlar önemli. Yapay zekânın bize neler katacağı da önemli.”
Gökçenur Çelebioğlu: Teknik Hizmetlerin Verilmesi Konusunda Büyük Eksiklikler Var
“Türkiye’de Tesis Yönetiminin Güncel Durumu, Sorunları ve Çözümleri” başlıklı panelde konuşan TRFMA 2. Başkanı Gökçenur Çelebioğlu, “Tesis yönetimi sektörüne baktığımızda, konutlar ve yaşam alanlarındaki hizmetlere baktığımızda, teknik hizmetlerin verilmesinde büyük eksiklikler olduğunu görüyoruz. Tesis yönetimi firmaları çoğu zaman ellerinde; bitirilmemiş, eksik bırakılmış, hatalı yapılmış, yanlış malzeme seçimleri yapılmış, fonksiyonunu tam olarak yerine getiremeyen bir tesis olarak başlıyorlar. Bu, mevzuatta çözmemiz gereke konuların başında geliyor” dedi.
Dr. Aylin İlgen: Kontrol Edilemeyen ve Ölçülemeyen Hiçbir Şey Yönetilemez
Panelde konuşan Uluslararası Tesis Yöneticileri Derneği (TESYÖN) Başkanı Dr. Aylin İlgen, ülkemizde tesis yönetiminde yaşanan problemlere dair şunları aktardı:
Doğru başlangıç her şeydir. Öncelikle doğru planlama yapmamız gerekiyor. Biz binalardan bahsederken alışveriş merkezleri, plazalar, okullar, hastaneler, endüstriyel tesisler, stadyumlar, havalimanları gibi geniş kapsamlı alanlar yönetiyoruz. Bugün ise burada yaşadığımız yerleri belirten apartman ve siteleri konuşacağız.
Kontrol edilemeyen ve ölçülemeyen hiçbir şey yönetilemez. Önce ölçmemiz gerekiyor ve sonra da kontrol edip denetleyebilmemiz lazım. Peki bu binaları kimler yönetiyor? Pek çok farklı paydaş var. İnşaat firması, inşat firmasının kurduğu yönetim firması, profesyonel yönetim firmaları, kat maliklerinin kendileri ve bir de bağımsız danışmanlar var. Çoğu şahıs şirketi olan, çoğu birkaç yıllık tecrübe ile danışmanlık yapan ama ne yazık ki tek bir uzmanlık alanı olan kişiler bunlar. İki – üç yıl bir sitenin muhasebesinde çalıştıktan sonra dışarıda danışmanlık yapan, aidatları düzenli topladığı için çok iyi bir yönetim yaptığını zanneden ama binaların altyapısını çürümeye terk eden danışmanlarla karşılaşıyoruz.
Binaları yaparken milyon dolarlık yatırımlardan söz ediyoruz. Sadece kaynakların korunması değil aynı zamanda tehlike arz ediyor bunlar. Bunları kim denetliyor? Öyle yerlerle karşılaşıyoruz ki insanlar binalara girmeye tereddüt ediyorlar. Binalardaki yönetimlerle ilgili etki durumundan bahsedecek olursak; biz ne yaparsak yapalım, her şeye genel kurulda karar veriliyor. Genel kurul yetkiyi yönetim kuruluna veriyor. Denetim ilk bir ay uğrayıp bir daha gelmiyor. Biz yönetici olarak aslında en bilinçli, en eğitimli, elinde belgeleri olan deneyimli kişileriz ama ne yazık ki yönetim kurulunun söz hakkı bizim üzerimizde.
“Dijitalleşme Bir Sonuç Değil, Yolculuktur”
Tesis yönetiminin dijital dönüşüm ekseninde geleceği hakkında da konuşan Dr. Aylin İlgen şöyle devam etti:
İş süreçlerinin dijitalleşmesi, iş modeli dönüşümü, müşteri deneyiminin dijitalleşmesi kültürel değişim ve dönüşüm konusu var. Biz kültürel yapımızı dönüştürmeden dijital dönüşümü sağlamamız çok zor. Buradaki aşamalar arasında önce farkındalık geliyor. Buna ihtiyacımız olduğunu belirlememiz gerekiyor. İkinci olarak hazırlık ve strateji geliştirme geliyor. Dijitalleşme ve entegrasyon, dönüşüm, sürekli iyileştirme ve inovasyon olarak devam ediyor. Dijitalleşme bir sonuç değil, yolculuktur. O yüzden bu yolculuğa çıkarken doğru planlama yapmak çok önemli, varacağımız yeri ve hedefimizi belirlememiz çok önemli. Çünkü dijital dönüşüm sadece bir program satın alma ve uygulamayı değil çok ciddi yatırımlar içeriyor.
Özcan Aksu: Sektörde KDV Problemimiz Var
Panelde söz alan Entegre Tesis Yönetim Derneği (ETYD) Başkanı Özcan Aksu, doğru hizmet verilebilmesi için tesis yönetimi sözleşmelerinin kapsamları, fiyatları ve kârlılıkları ile ilgili problemlere değinerek şunları aktardı:
Bizler tesis yönetim sektörünün temsilcileri ve yöneticileri olarak insanların yaşamlarına dokunuyoruz. Aslında tesis yönetim sektörü başlı başına çok büyük bir Ar-Ge merkezi. Paydaşlarımızın da aslında Ar-Ge altyapısındaki yapılanmayı bizler oluşturuyoruz. Dolayısıyla son derece kıymetli ve büyük bir sektörden bahsediyoruz.
Geliştirme adında çalışmalar devam ediyorken tesis yönetim sektöründe bir KDV problemimiz var. KDV’yi tesis yönetim şirketleri hizmet verdiği noktada %20 olarak fatura keserken aslında hizmet sağlanan noktada vergi mükellefi olmayışından kaynaklı burada bu KDV’nin kullanılamaması gibi bir durum söz konusu. Yönetim kurulları bizlere yetki veriyor, biz onlarla birlikte kat maliklerinin yetkilendirilmesine binaen bir sözleşme imzalıyoruz ama asıl işverenimiz oradaki üç kişilik yönetim kurulu.
KDV problemi bizim hizmet vermiş olduğumuz projelerde illegaliteye bizi yönlendiren ve mecbur kılan bir zihniyetle karşı karşıya kalmamıza sebebiyet veriyor. Çünkü yönetim kurulları karşılığını alamayacakları bir bedeli bütçeleyerek ödemek istemiyorlar. Değeri milyonları bulan revizyonlar söz konusu. Bu revizyonları sadece yapılacak iki satırlık sözleşmeye bağlayarak KDV’siz olarak yapma yönünde çok ciddi baskılar yiyen firmalarımız var. Burada işi usulüne göre yapan, tesis yönetim sektörüne vakıf olan şirket sayımız maalesef yok denilebilecek kadar az.
Prof. Dr. Sinan Canan: En Önemli Yetkinlik, Teknolojiyi Faydaya ve Verime Kullanmak
Biyolog ve Nörobilim Uzmanı Prof. Dr. Sinan Canan, konferansta söz alan bir diğer isim oldu. Prof. Dr. Sinan Canan, dijital dönüşüm çerçevesinde yaptığı konuşmasında şunları dile getirdi:
İnsan aslında 3,5 milyar yıldır dünyada olan canlılık diye bir hikâyenin son birkaç yüz bin yıldır burada olan meyvelerinden bir tanesi. Canlılıkla ilgili çok önemli bir miras taşıyoruz. Bu mirasın bize neler getirip bizden neler götürdüğünü bilmiyoruz. İşin kötü tarafı ‘İnsan nedir?’ diye sormaya fırsat bulamadan son 50 senedir çılgın gibi teknoloji üretip iyice kendimizi bir sistem içine hapsediyoruz.
Şu an dünyadaki en önemli konulardan biri; dijital dönüşüm ve yapay zekâ. Yapay zekâ teknolojisi yeni ve ilginç bir şey. Hep onu anlamaya çalışıyoruz. Kimse insanın ne olduğunu sormuyor. Biz sanki insanı çözdük bitirdik. Kendi ürünümüzü anlamak için bu kadar kıvranmamız bana biraz trajikomik geliyor. Bu kadar hızlı değişen bu dünyada en önemli yetkinlik, insanın ne olduğunu tekrar sorması, tekrar kendisi ile tanışmaya çalışması ve bu eldeki teknoloji ile fırsatları oyalanma ya da eğlence yönünden ziyade faydaya, verime ve yükselmeye vakıf olarak kullanabilmesi.
Konferansın son oturumu “Tesis Yönetiminde İnsan Kaynağının Değişim ve Dönüşümü” başlığı ile gerçekleştirildi. Oturumun moderatörlüğünü TRFMA Kurucu Başkanı ve Avrupa Tesis Yönetim Derneği (EuroFM) Yönetim Kurulu Üyesi Levent Alatlı yaptı. Levent Alatlı, sektördeki insan kaynağının önemine vurgu yaparak; “Tesis yönetiminde değişen şeylerin muhtemelen en önemli kısmı bence insan kaynaklarının sürekli değişmesi ve dönüşmesi. Tesis yönetim sektöründe tüm şirketlerimizin en önemli kaynağı insan kaynağıdır” İfadelerini kullandı.
Ufuk İnce: Dernek Olarak Kadın Çalışan Oranı Açısından İyi Bir Noktadayız
Oturumda söz alan TRFMA Başkan Yardımcısı Ufuk İnce, Tesis Yönetim Derneğinin insan kaynakları hakkında bilgi verdiği konuşmasında şunları dile getirdi:
TRFMA Derneğimizde 28 üyemiz var. Bu üyelerimiz Türkiye’nin hemen her ilinde hizmet veren şirketlerden oluşmakta. Daha güzel tarafı 13 üyemiz dünyanın 45 ülkesinde hizmet vermekte. Toplam sayısı 200 bini aşan bordrolu çalışan bulunmakta. Derneğimize bağlı çalışan şirketlerin toplamının üye sayısı 200 bini aşmakta. Bunların %42’si kadın çalışandır. Bu açıdan kadın çalışan oranı açısından iyi bir noktadayız.
Nazlı Uzunlar Aydın: Bu Sektörde Kadın, Değişimin ve Dönüşümün Bir Simgesi
Oturumun bir diğer konuşmacısı olan TRFMA Başkan Yardımcısı Nazlı Uzunlar Aydın, tesis yönetimi sektöründeki kadın istihdamı konusundaki düşüncelerini şöyle dile getirdi:
Ben kadına çeşitliliğe getirilen güç olarak bakıyorum. Tesis yönetiminde kadın katılımı sadece eşitlik ve istatistik meselesi değil. Hepimizin aile ya da toplumsal rollerinde stratejik katalizör rol oynayan kadınlar var hayatımızda, ama iş yaşamında o stratejik rollerin verilmesi istenmiyor. Biz de var gücümüzle hayata dokunarak bir katkı sağlamak istiyoruz. Amacımız sadece destekleyici ve adaletli bir ortam.
Bu sektörde neden kadın olsun? Kadının sağduyusu tartışmasız. Kadın şefkatli. Kadın ekibiyle özellikle liderlik rolünde birebir kişiselleştirilmiş notlarla çalışıyor. Sadece talimat vermiyor, onlara moral veriyor. Sorumluluk bilincimiz çok yüksek. Doğuştan getirdiğimiz bir güç bu bizim. İş birliği yapma ve iletişim gibi soyut becerilerde de iyiyiz.
Bu sektörde kadınlara neden ihtiyaç var ve kadına yer var mı? Bu sektör çeşitliliği içinde barındırıyor. Faaliyet alanları geniş. Bir gün müşteri memnuniyetinde bir gün sahada çalışabiliyorsunuz. Bu sektörde kadın, değişimin ve dönüşümün de bir simgesi. Bu kadar zorluğa rağmen bu sektörde uzun yıllardır sizlerle omuz omuza çalışmaktan dolayı çok mutluyum. Biz aynı güneşin altında aynı rüzgârla mücadele ediyoruz. Geleneğimizde elmanın iki yarısıyız.
