İçindekiler
Kiracının konuttan tahliyesi ancak ve ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan tahliye nedenlerinin varlığı hâlinde mümkündür. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı kiralananın tahliyesi süreci de, hukuka uygun bir şekilde yürütüldüğü takdirde kanunda yer alan diğer tahliye nedenlerinden çok daha kısa sürede sonuca ulaştıracak niteliktedir.
TBK’nin 352. maddesinde, “Kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.“ ifadeleri yer almaktadır. Kanunun yazılı tahliye taahhütnamesi için belirlemiş olduğu yasal geçerlilik unsurları bulunmaktadır.
Ev Sahibi ile Kiracı Arasındaki Sözlü Anlaşmalar Kanunen Geçerli midir?
Öncelikli olarak tahliye taahhüdünün yazılı olması geçerlilik şartıdır. Yani kiracı ile kiraya verenin kendi aralarında sözlü olarak anlaşmalarının kanun önünde bir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu noktada yazılılıktan kastedilen anlaşmanın “adi yazılı” şekilde yapılmasıdır. Tahliye taahhüdünü içeren metin bilgisayar çıktısı olarak da hazırlanabilmektedir, önemli olan ve tahliye taahhütnamesine geçerlilik kazandıran, kiracının isim ve soy ismiyle imzasının yazılı olarak bulunmasıdır.
Adi yazılı şekilde imzalanmış olan tahliye taahhütnamesi kiracının imza itirazı ile karşı karşıya kalabilmekte ve yargılama da imza itirazı nedeniyle uzayabilmektedir. Bu durumun önüne geçmek adına noterde düzenleme şekliyle, yani resmî şekilde yazılı tahliye taahhütnamesi düzenlenmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi hâlinde kiraya verene ispat kolaylığı sağlanmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde Tahliye Tarihi Belirtmek Zorunlu mu?
Yazılı tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK’nin 352. maddesi ile Yargıtay’ın uygulaması, yazılı tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihini zorunlu bir unsur olarak kabul etmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ise zorunlu bir unsur niteliğinde değildir. Geçerlilik şartı olan ve mahkeme tarafından öncelikli olarak incelenen husus, tahliye tarihinin belirtilmiş olmasıdır. Her ne kadar geçerlilik şartı olmasa da, düzenleme tarihinin yazılı tahliye taahhütnamesinde yer alması ispat kolaylığı sağlayacaktır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 9.3.2020 tarihli ve E. 2020 / 1175 K. 2020 / 2309 sayılı kararında şu ifadeler yer almaktadır:
“Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O hâlde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir…”
Yazılı Tahliye Taahhüdünün Kabulü İçin Diğer Eşin Rızası Gerekir mi?
Kiralanan konutun aile konutu olması, yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle görülen uyuşmazlıkta önem teşkil etmektedir. Öncelikli olarak aile konutu kavramı ile ifade edilmek istenen, ailenin yaşam merkezi niteliğinde olan konuttur. TBK’nin 349. maddesinde, “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.” denilmektedir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Aile konutu niteliğinde olan taşınmazda kiracı dışındaki diğer eşin de yazılı tahliye taahhütnamesinde imzasının yer alması, eş deyişle sözleşmenin feshi amacı taşıyan yazılı tahliye taahhütnamesine rıza / muvafakat göstermesi gerekmektedir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye sürecinin başlatılması karşısında kiracı niteliğinde olmayan diğer eş, kiralananın aile konutu olduğuna dair tespit davası açıp kiralananın aile konutu olduğunu tespit ettirerek uyuşmazlığa konu olan yazılı tahliye taahhüdünde kendisinin rızasının alınmamış olduğunu ileri sürebilmektedir.
Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Düzenlenmeli?
Kiracının baskı altında olmadan hür iradesiyle tahliye taahhüdünü imzalamasını sağlamak açısından tahliye taahhüdünün, kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi yasal geçerlilik şartıdır. Uygulama açısından ise bu durum farklı şekillenmektedir. Şöyle ki, tecrübe edinmiş olduğumuz uyuşmazlıklarda, kiraya verenin kira sözleşmesinin devamı niteliğinde ve / veya ek bir maddesi olarak tahliye taahhüdü oluşturduğunu görmekteyiz. Bu durum kiracının özgür iradesini sakatladığı için, tahliye taahhüdünün geçersizliği sonucunu doğurmaktadır. Mahkeme tarafından incelenen nokta; tahliye taahhütnamesi adlı belgenin, kira sözleşmesinden ayrı, bağımsız bir nitelikte olmasıdır.
Yazılı Tahliye Taahhüdünde Tahliye Tarihi Boş Bırakılırsa Ne Olur?
Genel olarak tahliye tarihi boş bırakılarak tahliye taahhüdü kiracıya imzalatılmaktadır. Bu noktada mahkeme; “Yazılı tahliye taahhüdü” başlıklı, tahliye tarihi boş bırakılmış ve “Hâlen oturmakta olduğum, kiracı sıfatıyla tasarrufumda bulunan” cümlesi yer alan kira sözleşmesinden ayrı olan metni kiracı imzalıyor ise, “kiraya verenin belirleyebileceği herhangi bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul etmiş ve göze almıştır” yönünde karar vermektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 7.6.2012 tarihli ve 2012 / 5147E. 2012 / 8537K. sayılı kararı şöyledir:
“Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde ‘… / … / …’ ibareleri yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır.”
“Beyaza imza” olarak adlandırılan bu durum yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hâle getirmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.9.2021 tarihli ve 2017 / 6-975E. 2021 / 1108K. Sayılı kararı ise şu şekildedir:
“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde, yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Kiracı Boş Tahliye Taahhütnamesine İmza Atarsa Ne Olur?
Boş tahliye taahhütnamesine imza atmış olan kiracı ise ancak ve ancak irade sakatlığı hâlleri olan korkutma, hile, aldatma ile baskı altında olarak ilgili belgeyi imzaladığını iddia ediyor ise 1 yıllık hak düşürücü sürede bu iddiasını ileri sürmelidir Aksi takdirde kiracının iddiasına itibar edilmez. Kiracının tahliye taahhüdünü zorla, baskıyla ve / veya kiralananın kullanımın ön koşulu olarak imzalatıldığı iddiası bulunuyor ise TBK 39 hükmü doğrultusunda 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde bu duruma ilişkin hakkını kullanması gerekmektedir. Yani tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde iradesinin sakatlandığına yönelik hukuki adım atmayan kiracının iddia ve beyanları 1 yıllık süre geçtikten sonra kabul edilmeyecektir.
Tahliyenin Başlatılması İçin Gereken Süre Ne Kadar?
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye sürecinin başlatılması için kanun hak düşürücü süre öngörmüştür. Tahliye taahhüdünde yer alan tahliye tarihinden sonra 1 ay içerisinde tahliye taahhüdüne dayalı olarak ya icra dairesine başvurulmalı ya da dava açılmalıdır. Aksi takdirde söz konusu tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirmektedir, geçersiz olan yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci başlatılamamaktadır.
Kiracı Tahliyeyi Geciktirirse Ceza Öder mi?
Yazılı tahliye taahhüdünde matbu olarak yazılan “bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları, yargılama giderlerini” cümlesi dışında hukuken cezai şart olarak nitelendirilen ödeme kaleminin kararlaştırılması mümkündür. Nitekim cezai şartın zarardan bağımsız olması özelliği doğrultusunda kiracının tahliye taahhüdünde tahliye tarihi olarak belirlenen tarihte kiralananı boşaltmaması durumunda bir miktar cezai şart ödemesi yapacağı kararlaştırılabilir. Bu noktada cezai şart tutarının makul ölçüde olması gerekmektedir. Kiracının ekonomik açıdan zora düşmesine neden olacak nitelikte belirlenen cezai şarta yargılamada indirim yapılmasına sebebiyet verebilmektedir.
İçinde Kiracı Bulunan Ev Satılırsa Kira Sözleşmesinin Tarafı Kim Olur?
Uygulamada karşılaştığımız bir diğer konu da içerisinde kiracı bulunan ev satılırsa yeni mülk sahibi malikin eski malik tarafından düzenlenen tahliye taahhütnamesine dayalı işlem yapıp yapamayacağına ilişkindir. Kiralanan satıldığı taktirde, yeni malik eski malikin yerine geçer ve mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. TBK’nın 310. maddesinde şu ifadeler yer almaktadır: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Somut durumda yer alan tahliye taahhütnamesi hukuken geçerliyse ve tahliye tarihinin üzerinden 1 ay geçmemiş ise yeni malik, yasal olarak mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapabilmektedir.
Hangi Durumlar Ara Buluculuk Kapsamına Giriyor?
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) 18 / B maddesi eklenmiştir. Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak ara buluculuk başlığını taşıyan söz konusu madde uyarınca; “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,” “taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar”, “23 / 6 / 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar” ve “komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı ara buluculuk kapsamına alınmış ve anılan madde 01.09.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir.
Bu noktada önemle vurgulamak isterim ki; yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak uygulamada “Örnek No: 14” olarak tabir edilen icra müdürlüğünde gerçekleştirilen hukuki işlem ara buluculuk kapsamında değilken, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması zorunlu ara buluculuğa tabidir.
