İçindekiler
2025 yılı itibarıyla TBMM’de kabul edilen, “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun,” kentsel dönüşümü hızlandıracak ve daha etkin hâle getirecek önemli yenilikler sunuyor.
Hak sahiplerine önemli avantajların sağlandığı yeni yasayla; salt çoğunluk karar sistemi, hızlandırılmış yargı, kolaylaştırılmış riskli yapı tespiti, mali destek paketleri, rezerv alanların genişletilmesi ve Başkanlığa yetki devri gibi büyük adımlar atıldı.
En dikkat çekici yenilik, karar alma süreçlerinde salt çoğunluk ilkesinin getirilmesi oldu. Artık %50+1 oranında çoğunluk sağlandığında dönüşüm işlemleri başlatılabiliyor. Bu düzenleme, yıllardır azınlık maliklerin süreci tıkadığı projelere çözüm getiriyor. Ayrıca, “Yarısı Bizden” kampanyası ile hak sahiplerine devlet destekli konut yapım katkısı sağlanıyor. Yeni yasayla birlikte kira yardımları artırıldı, taşınma sürecinde hukuki destek imkânları genişletildi ve tahliye sonrası yeniden yerleşim garantileri sunulmaya başlandı.
Yeni Yasayla Hak Sahiplerine Tanınan Avantajlar
Yasanın getirdiği yenilikleri özetlemek gerekirse:
- Salt Çoğunlukla Karar Alınması
Artık dönüşüm projeleri için hissedarlardan 2 / 3 desteği değil, salt çoğunluk (yüzde 50 + 1) yeterli olacak. Bu, kararsız küçük grupların süreci tıkamasını engelleyecek.
- Yargı Süreçlerinde Hız
Afet bölgelerinde çıkan hasar tespit raporlarına karşı açılan iptal davalarında, mahkemeler, dilekçe alındıktan itibaren 10 gün içinde ön inceleme yapacak. Bunun yanında “yürütmeyi durdurma” kararlarına itiraz imkanı kaldırıldı ve istinaf incelemeleri süresi azaltıldı
- Riskli Yapı Tespit Sürecinin Kolaylaştırılması
Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idare tarafından resen yapılabilecek. Malik veya kiracılar tespiti engellerse, mülki amirin yazılı izniyle kolluk gücüyle bina açılabilecek. Tespit tutanakları bina üzerine asılacak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilecek ve muhtarlıklarda 15 gün ilan edilecek.
- Tahliye ve Yıkım Süreleri
Maliklere riskli binaları boşaltmak için en fazla 90 gün süre verilecek. Tahliyede sorun yaşanırsa, kolluk kuvveti devreye girebilecek.
- Rezerv Yapı Alanı Tanımının Genişletilmesi
Artık “rezerv alan” sadece boş alanları değil; mevcut yerleşim alanlarını da kapsıyor. Bakanlık, maliklerin rızası olmadan bile alanı rezerv olarak belirleyebilecek. Rezerv ilan edilen yerlerde yaklaşık 90 gün içinde tahliye ve yıkım yapılabilecek
- Devlet Destekli Mali Teşvikler ve “Yarısı Bizden”
“Yarısı Bizden” kampanyasıyla devlet, dönüşüm kapsamında yıkılan binaların yeni konutlarının %50’sine kadar destek sağlayacak. Ayrıca kentsel dönüşüm kira yardımı, faiz desteği, vergiden muafiyet gibi teşvikler sunulmaya devam edilecek
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığına Yetki Devri
Riskli yapı tespiti, kiralama, yıkım ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi gibi işlemler artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülecek. Başkanlığın özel bütçesi, 2025 sonuna kadar özel projeler hesabını kullanacak; kaynaklar Hazine tarafından sağlanacak
- Bilirkişi Yetkinliğinde Esneklik
6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen alanlarda, 1 Ocak 2028’e kadar bilirkişilik yapabilecek kişilere listeye alınmış olma kriteri esnetildi.
Finansman ve Kredi Desteklerindeki Değişiklikler
2025 kentsel dönüşüm yasası, finansman ayağında ciddi yenilikler getirdi. Özellikle dar gelirli vatandaşların dönüşüm sürecine katılımını artırmak için faizsiz veya düşük faizli kredi imkânları genişletildi. Kredi kullanacak hak sahiplerine geri ödeme kolaylığı, uzun vadeli taksitlendirme ve devlet destekli faiz sübvansiyonları sağlandı. Ayrıca, Hazine destekli konut kredileri için ön onay süreci sadeleştirildi. Bu sayede hem bankalar nezdinde hem de kamu kurumlarında krediye erişim hızı arttı. Yeni yasayla birlikte özel sektör finansörlerinin dönüşüm projelerine daha aktif katılımı da teşvik ediliyor.
Yıkım ve Yeniden İnşa Süreçlerindeki Hızlandırılmış Prosedürler
Yasa kapsamında yıkım ve yeniden inşa süreçleri artık daha hızlı ve etkin yürütülebiliyor. Riskli yapı tespiti sonrasında maliklere tanınan tahliye süresi 90 gün ile sınırlandırıldı. Süre sonunda bina boşaltılmazsa kolluk kuvveti eşliğinde tahliye mümkün hâle geldi. Yeniden inşa süreçleri için belediye ruhsatlandırmaları sadeleştirildi, projelendirme süreçlerinde tek durak ofis modeli getirildi. Ayrıca, rezerv yapı alanlarında 90 gün içinde yıkım ve inşaat süreci başlatılabiliyor. Bu değişiklikler sayesinde yıllar süren dönüşüm projeleri 6 – 12 ay içinde tamamlanabilecek seviyeye getirildi.
Riskli Yapı Tespitinde Yeni Kriterler ve Uygulamalar
Yeni yasayla birlikte riskli yapı tespit süreçleri de önemli ölçüde yenilendi. Artık tespitler sadece malik başvurusuna bağlı kalmaksızın, idare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından re’sen yapılabiliyor. Engelleme durumunda mahalli mülki amir izniyle kolluk gücüyle tespit yapılabiliyor. Tespit edilen yapıların bilgileri hem e-Devlet hem de muhtarlık ilanları üzerinden paylaşılarak şeffaflık artırıldı. Ayrıca, yapıların taşıyıcı sistem güvenliği, yapı yaşı, çevresel riskler ve jeolojik yapı gibi kriterler daha bilimsel temellere dayandırıldı. Bu sayede “gerçekten riskli” yapılar hızlıca dönüşüme alınabilecek.
Yasa Değişikliklerinin Müteahhitlik Sektörüne Etkileri
2025 yasası müteahhitlik sektöründe hem fırsatlar hem de yeni sorumluluklar yarattı. Öncelikle, karar alma süreçlerinin hızlanması sayesinde müteahhitler proje başlatma sürecinde ciddi zaman kazandı. Yeni sistemle birlikte, rezerv alanlardaki projelere girişim kolaylaştı ve kamu destekli konut ihaleleri arttı. Bununla birlikte, yüklenici firmalara getirilen yeni kriterler sayesinde tecrübe, finansal yeterlilik ve teknik yeterlilik ön plana çıktı. Artık her firma dönüşüm işine giremeyecek, yetki belgesi ve önceki referanslar dikkate alınacak. Bu durum sektörde kaliteyi yükseltirken, merdiven altı firmaların etkisini azaltacak.
Kat Maliklerinin Yeni Yasadan Doğan Hak ve Sorumlulukları
2025 kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri yeniden tanımlandı. Artık salt çoğunlukla alınan kararlar bütün malikler için bağlayıcı hâle geldi. Bu, azınlık maliklerin süreci engellemesini önlerken; aynı zamanda tüm maliklerin dönüşüm kararlarına saygı göstermesini zorunlu kılıyor. Malikler, riskli yapı tespitine itiraz edebilme hakkına sahip olmakla birlikte bu itirazlar 15 günlük süreyle sınırlandırıldı.
