İçindekiler
2024 yılında (ocak – kasım arası) 1.263.000 adet konut satıldı. Aralık tahminleri ile muhtemelen 1,5 milyonu bulacağız. 2023 yılında ise 1.225.926 adet konut satışı gerçekleşmişti. Yani 2024 yılında konut satışlarında yaklaşık %20 artış yaşandığını söyleyebiliriz.
Konut satışlarındaki bu artışı çeyrek bazda incelediğimizde ise özellikle son çeyrekte artış yaşandığını görüyoruz. Kasım ayında bir önceki aya göre düşüş yaşanmasına karşın bir önceki yıla bakıldığında %64 civarında artış gerçekleşmiş.
Konutta Kredili Alımların Oranı Arttı
Konut alımı en temel ihtiyacımız olan barınma ihtiyacımızın çözümü olarak her zaman öncelikli hedefimiz oluyor. Ama konut fiyatları kadar satış şeklindeki ödeme imkânları da bu alımların hızını belirliyor. Yılın başında kredili konut alımları %9 seviyelerinde iken yıl sonunda %14 seviyelerine kadar yükseldi. Önceki yıllarda kredili alımların %30 – 40 bandında gerçekleştiğini düşündüğümüzde kredi imkânlarının çok kısıtlı olduğunu görüyoruz. Buna rağmen yıllık ortalama konut satış rakamlarının üretimin çok üstünde olması önemli bir gösterge hâlini alıyor.
Konut Fiyatları ve Ödeme İmkânları Erişilebilir Olmalı
Son çeyrekteki konut satış artışlarını tetikleyen temel unsurları ise 2025 başı itibarıyla faiz oranlarındaki düşüş beklentisi, kira artış oranındaki sabit %25’in kaldırılması, mevduat getirilerinin enflasyonun yanında güvenli bir yatırım aracı olmaması şeklinde yorumlayabiliriz. Ancak bu unsurlar hep yatırımcının gündemindeki etkenler. Günümüzde ciddi bir barınma sorunu varken, konutun bir yatırım aracı olmasından ziyade bir ihtiyaç olduğunu unutmamak gerek.
Barınma sorununa çözüm olarak sektör paydaşlarının, kamunun çalışmaları ve önerileri elbette mevcut. Ama konuya ekonomik bir sorun olarak değil toplumsal bir sorun olarak bakmak, böyle yaklaşmak gerekir. O zaman üreteceğimiz çözümler sürdürülebilir olacak. Erişilebilir konut ayrı, erişilebilir koşullar ayrı konular aslında. Hem konut fiyatlarını hem de ödeme imkânlarını erişilebilir kılmalıyız.
Tercihler İkinci El Konuta Doğru Kaydı
2024 yılında erişilebilen konutlar ikinci el konutlar oldu. İnşaat maliyetlerindeki artış sebebiyle sıfır konutların satış fiyatları yükseldi. Buna karşın ikame maliyeti olmayan ikinci el konutların fiyatları daha erişilebilir kaldığından yıl genelinde satışların ortalama %70 seviyelerinde ikinci elde yaşandığını gördük.
Konut Üretimi Yeterli Seviyede Değil
Peki satışlar artanken ve ihtiyaç çok net ortada iken üretim verileri arttı mı? 2024 yılı 3 çeyrekte düzenlenen yapı ruhsatlarında toplam konut sayısı 482 bin civarında kaldı. Son çeyrek tahminleri ile yılı muhtemelen en fazla 600 bin civarında kapatacağız. Yani üretim yetersiz. Bu durumda talep var ancak arz yetersiz ise genel iktisat teorisi gereği ürünün fiyatının artması gerekmez mi?
2025’te Ev Fiyatları ve Kiralar Artacak mı?
Yıl genelinde nominal artış yaşanmış olmakla birlikte reel olarak düşüş yaşandı. Yıl başında %1 seviyelerinde azalış varken yıl sonunda reel azalış daha belirgin oldu. Kasım ayı konut fiyat endeksine göre reel olarak %12 azalış var. Enflasyonun altında kalan fiyatlar, kira artış sabiti ve faiz oranı indirim beklentisi yatırımcıyı konuta çekti ve son çeyrekte konut satışları arttı. Bu durumda piyasa tepkisi, 2025 yılında ilk çeyrekte olmasa da konut fiyatlarında artış yaşanacağı şeklinde olacaktır. Bu durum ise eğer erişilebilir konut ve koşulları sağlayamazsak yine konut alımını barınma ihtiyacını gidermek için gerçekleştiren kitleyi olumsuz yönde etkileyecektir.
Kiralık konut piyasasında ise geçen yıl yaşanan konut fiyat artışlarının çok gerisinde kalan kira rakamlarının son aylarda dengeye geldiğini, beklenen amorti sürelerini yakaladığını görüyoruz. Bu sebeple 2025 yılında kira fiyatlarında yüksek artışlar beklemiyorum.
2024 Yılı Gayrimenkul Piyasası İçin Nasıl Geçti?
Gayrimenkul piyasasında ise konut satışlarının yanında konut dışı olarak sınıflandırılan; dükkan, ofis, otel, hastane ve arsa – arazi ürünleri de mevcut. Özellikle pandemi sonrasında bu gruptaki satışlarda artış yaşanmıştı. Satışların yarısı hatta yarısının da üstünde bu grubun satışı gerçekleşmişti. Bu ilginin ise özellikle arsa ve araziye karşı yaşandığını piyasadan biliyoruz. Buradaki alım motivasyonu da önce doğaya olan özlem ve ihtiyaç iken sonrasında belli miktardaki bütçenin en güvenli ve kazançlı yatırım aracı olarak kabul edilen gayrimenkule yatırım yapma düşüncesiydi. Konut almaya bütçesi yetmeyenlerin yine de gayrimenkul yatırımı yapmak istemesiyle arsa arazi satışlarında artış yaşandı. Ancak asıl ihtiyacın konut edinimi olması sebebiyle bu trend de azalış eğrisine girdi ve 2024 yılı ocak – kasım aylarında yaklaşık 1.400.000 adet konut dışı alım ile geçen yıl aynı döneme göre yaklaşık %10 seviyelerinde azalış ile tamamlandı.
Konuta Talep Devam Edecek
Üretimin talebi karşılayamaması ve kredi imkânlarının kısıtlı kalması konut piyasasını etkilemiş olmakla birlikte konut talebinin gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklanıyor olması ekonomik etkenlere göre dönemsel olarak değişse de konuta talep her zaman devam edecektir. Çünkü konut, yatırım aracı olması öncesinde en temel ihtiyacımız olan barınma ihtiyacımızı çözen bir üründür.
