İçindekiler
Gayrimenkul ediniminin, toplumumuzda temel hedeflerden biri olduğunu söylemek yanlış olmaz. Bunun birçok haklı nedeni var aslında… Gayrimenkul; barınma ihtiyacının çözülmesi, güvenli bir yatırım aracı olması gibi fiziksel sebeplerin yanında, güven duygusunu yaşatan bir enstrümandır.
Ülkemizde gayrimenkul denince ilk akla gelen mülk türü, konuttur. Konut edinimi, yatırımdan ziyade “yuva” duygusu ile ön plana çıkıyor, daha doğrusu çıkıyordu. Kovid-19 pandemisiyle birlikte önce konut tercihleri, iş yerlerinin kullanım alan ve fonksiyonları değişti; daha sonra tüm dünyada yaşanan ekonomik dalgalanmalar ile fiyatlarda ciddi artışlar yaşandı. Öyle ki; dönem dönem altın – döviz gibi emtiadan, mevduat faizinden yüksek değer artışları oluştu. Hâl böyle olunca yatırımcı, konutu; arsa gibi, ticari gayrimenkul gibi, hatta menkul kıymet gibi yatırım aracı olarak kullanmaya başladı.
Hangi Yatırım Aracı Tercih Edilmeli?
Bu durumun özellikle kullanıcı nezdinde çokça etkileri oldu. Ama hem yatırımcıya hem de kullanıcıya direkt olarak yansıyan sonuç, fiyatların hızla artması oldu. Burada uzun uzun; talep edilen fiyatların piyasa ederinden ziyade, komşuların talep ettiği fiyata göre belirlenmesi, döviz kurundaki dalgalanmalar ve ithal inşaat malzemelerinin buna bağlı fiyat artışı, arz olmadığı için mevcut konutlara talebin oransal olarak artması gibi sebeplerden bahsetmeyeceğiz. Burada; konut edinmek isteyen kullanıcı veya yatırımcı, tüm bu fiyat artışlarından sonra hangi yatırım aracına yöneldi ya da yönelmeli bundan bahsedeceğiz.
Nüfus artışı, çekirdek aile yapısının değişmesi gibi sebepler ile her geçen gün konut talebinin arttığını biliyoruz. Yeni arz kısıtlı iken, konut satış fiyatları artan bir eğilim izlerken, gayrimenkul yatırımcılarının hatta kullanıcıların yönelecekleri farklı bir gayrimenkul ürünü olmalı idi. Bu ürün; asla yok olmayan, değer kaybetmeyen ve eskimeyen bir ürün olduğunda, yakın zamanda kullanılıp kullanılamayacağı bile önemini kaybedecekti. Tam da öyle oldu ve arsa yatırımı cazip hâle geldi.
Arsa Yatırımı Riskli mi?
Aslında hepimizin bilip, kabul ettiği bir gerçek var. Arsa yatırımı orta – uzun vadede kazandırır. Ama hangi arsaya yapılacak yatırım? Konut fiyatları erişilebilir seviyeleri zorlarken, gayrimenkul edinimi yapmayı isteyenler, arsa gibi erişilebilir alternatif ürünlere yöneldi. Ancak geçmişte o kadar çok olumsuz örnekler yaşandı ki, arsa yatırımı; riskli, tehlikeli, hatta yanıltılmaya en açık yatırım aracı gibi görünmeye başlandı. Oysa erişilebilir rakamlarda, lokasyonu doğru, imarı belli bir arsa yatırımı neden riskli olsun ki?
Arsalara Talep Neden Artıyor?
Arsa, özellikle genç yatırımcılar için ısrarla önerebileceğim bir yatırım aracıdır çünkü değerlenmesi için zaman gerekir. Arsanız tek başına değerlenemez; yakın çevresinin gelişimiyle birlikte kazandırır. Bölgenin alt yapısının hazırlanması, yolların yapılması, nitelikli projelerin inşa edilmesi, sosyal alanların tamamlanması gibi bir bütün hâlinde değer artışı sağlanır. Tabi bu bahsettiğimiz, normal şartlarda yaşanacak olan değer artışları idi.
Son 2 – 3 yıllık süreci analiz edecek olursak, çok kısa sürede bu artışların reel olarak yaşandığını görebiliriz. Arsalardaki bu hızlı değer artışının en belirgin sebebi, konut fiyatlarındaki hızlı artış ve buna bağlı olarak konut ediniminin erişilebilir seviyeleri zorlaması. Konut fiyatlarının erişilebilirliğin çok üstüne çıktığı bu dönemde tek bir ürün göze çarpıyor, o da arsa yatırımı.
Eskimeyen, yok olmayan, durduğu yerde değer kazanan, çevresi geliştikçe değeri artan ve konut edinimine göre çok daha erişilebilir rakamlar ile yapılacak bir yatırım…. Özellikle doğru lokasyonu seçtiğinizde evladiyelik değil, yakın gelecekte kendi kullanımınız veya yatırımınız için yapılabilecek en risksiz ve yüksek getirili ürünün arsa yatırımı hâline geldiğini söyleyebiliriz.
Bilimsel olarak ele alındığında; beynimizin ikna yollarında aslında, “kararı duygusal verdiğimiz ama mantıksal açıklamak” istediğimiz gerçeği ile karşılaşıyoruz. Bu dönem özelinde ve aslında tüm zamanlarda mantıksal iknamız bizi erişilebilir yatırım aracı olarak arsaya yöneltiyor.
Arsa Yatırımı Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?
Peki, kazançlı olduğunu ve erişilebilir olduğunu söylediğimiz arsa yatırımını yaparken nelere dikkat etmeliyiz?
- İmar durumu,
- Parselin geometrisi,
- Parselin eğimi,
- Yakın çevresi,
- Sosyal donatı alanları,
- Altyapısı,
- Su havzası, enerji nakil hattı, hava mania planı, dere koruma bandı etkileri gibi teknik pek çok konu var. Bununla birlikte doğru lokasyon da, değer artışındaki en temel unsurlardandır.
Doğru Arsa Yatırımı Nasıl Yapılır?
Büyük yatırımcılar arsa seçimi için uzmanlardan çalışma isteyebilirler ve bunu finanse edebilirler. Geliştiriciler / müteahhitler zaten kendi bünyelerinde bu uzmanları barındırdıkları için doğru proje alanlarını tespit edebiliyorlar. Peki kullanıcı veya bireysel yatırımcı olarak; gelişen bölgeleri takip edip, gayrimenkul trendlerini izlemek, doğru lokasyonu seçmek, doğru zamanda alım ve satış işlemini yapmak gibi çok parametreli kararları nasıl vereceğiz? Bu noktada yanlış karar vermek çok olası. Riski minimize etmek ve kârlı bir yatırım yapabilmek için işin uzmanı organizasyonların / kurumların sunduğu ürünler ön plana çıkıyor. Özellikle arsa alım – satım işleminde uzman organizasyonların / kurumların sunduğu hizmetleri incelemekte fayda var.
2024 Yılının İlk Yarısında 544 Bin Adet Konut Satıldı
Biraz da rakamlara bakalım. TÜİK verilerine göre konut satış istatistiklerini inceleyecek olursak; 2013 ile 2024 yılları arasındaki konut satışlarını irdelediğimizde, genel olarak artan bir trend izlemekle birlikte dönemsel düşüşler yaşandığını fark ediyoruz.
Türkiye genelinde toplamda; 2020 yılında 1 milyon 499 bin 316, 2021 yılında 1 milyon 491 bin 856, 2022 yılında 1 milyon 485 bin 622, 2023 yılında 1 milyon 225 bin 926, 2024 yılı Ocak – Haziran aylarında ise 544 bin adet konut satışı gerçekleşti.
Konut Fiyatları Neden Yükseldi?
Konut satışlarında fiyatı etkileyen en temel unsurlardan birinin arz miktarı olduğunu biliyoruz. O hâlde arz miktarını da değerlendirelim.
Türkiye genelinde toplamda; 2018 yılında 669 bin 165, 2019 yılında 324 bin 839, 2020 yılında ise 547 bin 211 adet konut için yapı ruhsatı düzenlendi. Buradan anlaşılacağı üzere 2019 yılında arz oluşturmak açısından ciddi bir gerileme yaşandı. Konut yapılarının alansal büyüklükleri, konumları ve niteliklerine göre değişmekle birlikte yaklaşık minimum 2 yıl ile 4 yıl gibi bir sürede tamamlanabileceğini düşündüğümüzde; 2021 – 2022 yıllarında ani fiyat artışlarındaki en temel unsuru da fark etmiş oluyoruz.
2019 yılında düşen yapı ruhsatı sayısı, bu yıllarda eksik arz miktarını oluşturuyor. Bu durum sonraki yıllarda direkt olarak satış ve kira rakamlarının yukarı yönlü hareketini destekliyor. 2024 yılı ilk çeyrek ile 2023 yılı ilk çeyrek yapı ruhsatı verilerini incelediğimizde üretim izninde artış olduğu anlaşılıyor. 132 bin adet seviyelerinden 179 bin adet seviyelerine yükseliş, piyasa için sevindirici.
Konut Üretiminin, Toplam Üretimdeki Payı Azaldı
Ayrıca alınan yapı ruhsatlarının mülk türlerine göre karşılaştırmasını yapacak olursak;
2020 yılında yüzde 72’sinin, 2021 yılında yüzde 69’unun, 2022 yılında yüzde 54,9’unun, 2023 yılında ise yüzde 55,9’unun konut, kalanının diğer kullanımlar (sanayi, oteli ticari…) için olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre yapılabilecek bir diğer çıkarım ise; talep ve ihtiyacın en yoğun olduğu yapı türü konut iken hemen arkasından sanayi / depolama alanlarına talep ve ihtiyaç duyulduğu anlaşılmaktadır.
Bununla birlikte, konut üretiminin toplam üretimdeki payının azaldığı çok net şekilde anlaşılmaktadır. Özellikle pandemi etkileri ve alışveriş tercihlerimizin değişmesi ile depolama alanlarına talebin hızla arttığını biliyoruz. Buna paralel olarak arsa / arazi edinimine de ciddi talep olduğunu gözlemliyoruz.
Satış rakamlarını incelediğimizde aslında konut edinimine talebin devam ettiğini görüyoruz. Ancak birçok sebepten ötürü artan fiyatlar, konut dışı gayrimenkul satışlarında hareketlilik yaşanmasına neden oluyor.
TÜİK ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre; konut dışı gayrimenkul satışlarının (arsa, tarla, işyeri, fabrika, ofis, depo, sanayi sitesi vs.) 2015 ve 2020 yılları arasında yüzde 50’nin altında olduğunu, özellikle pandemi ile artış trendine girdiğini, 2021 yılında yüzde 50, 2022 yılında yüzde 54, 2023 yılından ise yüzde 58 ile rekor seviyeye ulaştığını görüyoruz. Sayısal veriler ışığında genel olarak son yıllarda arsa / arazi edinimine talep olduğunu, bunun belirgin sebebinin ise konut fiyatlarındaki ani yükselişler olduğunu söyleyebiliriz.
Konut satış istatistikleri, yeni arz için alınan yapı ruhsatı verileri ve konut dışı gayrimenkul edinimleri incelendiğinde anlıyoruz ki; özellikle varlıklarını enflasyondan korumak isteyenler, nakit ve benzeri mal varlığını gayrimenkul yatırımı ile değerlendirmeye yöneldiler. Konut fiyatları hızla yükselince, ilgi arsa yatırımına yöneldi diyebiliriz. Sonuç olarak; arsa yatırımı uzmanlar eşliğinde gerçekleştirildiğinde risk minimize edilirken, yatırım getirisine erişilebilir rakamlar ile ulaşılabilmektedir.
