İçindekiler
Türkiye’de taşınmaz değerleme faaliyetlerini gerçekleştirirken, ortak değerleme standartlarına dayalı Türkiye taşınmaz değerleme sisteminden bahsetmek bugün için mümkün değildir.
Türkiye’deki Taşınmaz Değerleme Faaliyetleri
Ülkemizdeki taşınmaz değerleme faaliyetlerine baktığımızda bunları ikiye ayırmamız mümkündür.
Değerleme Firmaları Tarafından Hazırlanan Raporlar
Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) esas alınarak teminat ve sermaye piyasalarına yönelik değerlemeler kapsamında Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tebliğleri ile düzenlenmiş SPK ve BDDK lisanslı değerleme firmaları ve lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan değerleme raporlarıdır.
Kıymet Takdir Komisyonları Tarafından Oluşturulan Raporlar
Kamu kurum ve kuruluşlarının belirli kanunlar ile belirlediği, kamulaştırma (Kamulaştırma Kanunu), özelleştirme, vergilendirme (Emlak Vergisi Kanunu vb.) konularına yönelik oluşturulan kıymet takdir komisyonları tarafından hazırlanan değerleme raporlarıdır.
Kuruluşların Uyguladığı Farklı Yöntemler, Çelişkilere Neden Oluyor
Değer kavramı bir sonuçtur. Değerleme çalışmalarında ilgili kurum ve kuruluşların değer sonucuna ulaşmak için kullandıkları model, yöntem ve bakış açısı farklılıkları; taşınmazların değerleri ile işlem gördüğü pazarda bir kısım çelişkilere neden olmaktadır. Şüphesiz bu durum da beraberinde; güvensiz, adil olmayan ve istikrarsız bir piyasayı getirmektedir.
İlk Hedef, Mevcut Taşınmazların Kayıt Altına Alınması Olmalı
Türkiye’de taşınmaz değerleme sisteminin bütüncül olarak ele alınması gerekmektedir. Bu nedenle kent ve kır bütününü dikkate alarak, mevcut taşınmaz envanterlerinin oluşturulması ve kayıt altına alınması ilk hedef olarak belirlenmelidir. 1/25.000 ölçekten başlayarak kent ve kır bütünü kapsamında arazi kullanım envanter çalışmalarını tamamlamayan ve arazi yönetimine esas arazi kullanım kararlarını dikkate almayan bir taşınmaz değerleme sistemi, başarıya ulaşamayacaktır.
Taşınmaz değerleme sisteminin temel amaçlarından biri, taşınmaz mal piyasasının oluşturulmasıdır. Teknolojiden de yararlanılarak nitelikli emsal veri standartlarına esas oluşturulacak değer haritalarının; orta ve uzun vadede ülke çıkarlarına hizmet edeceği aşikârdır. Bahsi geçen değer haritaları, satış ve kiralamalardaki olası spekülasyonların ve manipülasyonların önlenmesi amacıyla, aşağıdaki başlıklar başta olmak üzere ilgili diğer tüm toplumsal ve kamusal pozitif etkileri sağlayacaktır.
- Güvenli yatırım ortamı,
- Konut ve vergi politikalarının doğru yönetilmesi,
- Taşınmaz kiralarının makul seviyelerde tutulabilmesi.
TDUB’un Özerkleştirilmesi Gündeme Alınmalı
Türkiye’de etkin bir değerleme sisteminin kurulması ve kurumlar arası ortak veri standartlarına dayalı veri paylaşımının sağlıklı yürütülebilmesi için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin (TDUB) görev ve yetki alanları genişletilmeli, hatta özerkleştirilmesi de gündeme alınmalıdır.
Türkiye’de değer kavramına ilişkin oluşturulacak tüm çalışmaların tek adresi taşınmaz değerleme sektörüdür. Mevcutta etkin bir değerleme sistemi için 5 Şubat 2019 tarihli 4 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı kurulmuştur. Söz konusu kurum bütüncül bir değerleme sisteminin altyapısının kurulması açısından önemlidir.
TKGM’nin Pilot Uygulaması Önemli Bir Çalışma
TKGM tarafından Amasya ilinde 3 boyutlu kadastro çalışmaları kapsamında pilot bir uygulama gerçekleştirilmiştir. Otomatik değerlemenin sınandığı bu uygulama, Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığının görevleri arasında yer alan değer haritalarının oluşturulması, dolayısıyla da taşınmaz değerleme sistemi ve sağlıklı bir taşınmaz mal piyasası için önemli bir çalışmadır.
Ancak, uygulama 3 boyutlu kadastro çalışmaları kapsamında başarılı bir şekilde başlamış olsa da değerleme alanında geliştirilerek yaygınlaştırılmasında henüz istenilen noktaya ulaşamamıştır.
Sürdürülebilirlik İçin Tekil Değerleme Çalışmalarının Kapsamı Genişletilmeli
Otomatik değerlemeye dayalı oluşturulacak değer haritalarının güncellenmesi ve sürdürülebilir olması için mevcutta yürütülen “tekil” değerleme çalışmalarının kapsamı genişletilmeli ve ilgili proje uygulamasının temel veri altlığı olarak ele alınmalıdır.
Taşınmaz değerleme, disiplinlerarası ve birçok sektöre değerle alakalı büyük ölçüde doğrudan etki eden bir meslektir. Sermaye piyasaları ve teminat amaçlı değerleme çalışmalarında hizmet vermesi kıymetli bir iş alanı olmasına karşın mesleğin, niteliği anlamında katkı sunacağı alanlarda yeterince yer almadığı da ortadadır.
Değerleme Çalışmalarında Bütüncül Bir Sistem Şart
Mevcuttaki kanunlar, yönetmelikler, genelgeler ve tebliğler kapsamında ilgili komisyonlar, kuruluşlar ve uzmanlar tarafından yürütülen değerleme çalışmalarında bütüncül bir sistemde ortak standartlara dayalı bir entegrasyon sağlanamamaktadır. Bu durum da ilgili iş alanlarında ekonomik sürdürülebilir bir kalkınmanın yanı sıra gayrimenkule dayalı yatırımlarda güven ve istikrar açısından büyük bir sorun oluşturmaktadır.
Söz konusu problemlerin çözümüne katkı sunacak etkin ve güvenilir bir taşınmaz mal piyasası için TDUB’un önemi gözetilerek, değerleme sektörüne yönelik stratejik kararlar alınmalı ve yürütülecek eylem planları zaman kaybetmeden hazırlanmalıdır. Türkiye değerleme sisteminin başarısı, bu çerçevede alınacak kararlara ve eylemlere bağlıdır.
