İçindekiler
Emlak sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 520 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup kanuna göre simsarlık sözleşmesi olarak tanımlanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. maddesinde; “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Yani emlak sözleşmeleri, belirli bir ücret karşılığında bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulmasına aracılık etme faaliyetidir.
Simsarlık sözleşmesi kural olarak şekil şartına bağlı olmasa da TBK’nin 520. maddesinin 3. fıkrasında taşınmaz simsarlığına ilişkin ayrıca bir düzenleme yapılmıştır. İlgili fıkra “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla konusunu taşınmazların oluşturduğu simsarlık sözleşmeleri yazılı olarak yapılmadıkça geçerlilik kazanmazlar. Ancak yazılı şeklin resmî olma zorunluluğu ve noter aracılığıyla yapılmasına gerek yoktur.
Yer Gösterme Belgesi Nedir?
Yargıda yer gösterme formlarına ilişkin uyuşmazlıkları sıklıkla görmekteyiz. Uygulamada daha çok gayrimenkul danışmanları ile alıcı veya kiracılar arasında çoğunlukla sadece yer gösterme belgesi düzenlenmektedir. Yer gösterme belgesi, kiralama ya da satın alma işlemi için emlakçılar tarafından verilen yer gösterme hizmetinin kayıt altına alınması için kullanılır.
Dolayısıyla özellikle emlakçının ücret alacağı açısından taraflar arasında ayrı bir emlakçılık sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda yer gösterme belgesinin sözleşme olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği önem arz eder.
Yer gösterme belgelerinin iki tarafça imzalandığı ve esaslı asgari unsurları taşıdığı hâllerde Yargıtay, taraflar arasında geçerli bir emlakçılık sözleşmesinin kurulduğunu kabul etmekte bu durumda emlakçının ücret hakkını elde edeceği yönünde kararlar vermektedir.
Kural olarak Borçlar Kanunumuzun 520. maddesinde taşınmazlara ilişkin emlakçılık sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması dışında başka bir kural öngörülmemiştir. Ancak taşınmaz gösterme belgeleri Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 19’da “Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmeti, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir.” şeklinde düzenlenmiş olup taşınmaz ticareti faaliyetlerinde düzenlenmesi gereken bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmaz fiziki olarak gösterilebileceği gibi artık günümüzde yaygın olduğu şekilde elektronik ortamda da gösterilebilir. Ancak her iki durumda da yer gösterme formlarının düzenlenip taraflarca imzalanması gerekir.
Yer Gösterme Belgesi Nasıl Düzenlenir?
Yer gösterme belgelerinin nasıl düzenleneceği yine yönetmeliğin 19. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Belgeler en az iki nüsha hâlinde düzenlenip bir nüshası emlakçıda diğer nüshası da müşteride kalacak şekilde olmalıdır. Yer gösterme belgelerinde bulunması gereken unsurlar arasında zorunlu nitelikte olanlar vardır, ancak bunlar sınırla sayıda değildir.
Yer Gösterme Belgelerinde Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar
- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası.
- Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası.
- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi.
- Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi.
- Hizmet bedeli oranı veya tutarı.
Uygulamada zorunlu unsurlara ek olarak en çok cezai şarta ilişkin hükümlerin eklendiğini görmekteyiz. Birden fazla alıcının veya kiracının bulunduğu durumlarda da yer gösterme belgelerinin her bir taraf için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Yargıtay kararlarında taşınmaz gösterme belgesinin simsarlık sözleşmesi olarak nitelendirildiği görülmektedir.
Örneğin; Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015 / 24945 E. ve 2017 / 12617 K. 18.12.2017 tarihli kararında ifade ettiği şekilde; “Her ne kadar, mahkemece, davacının satış işlemine aracılık yaptığı tarihte emlak danışmanlığı yapma yetkisinin bulunmadığı gerekçesi ile ücrete hak kazanamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de davacının, davalı tarafça imza inkârında bulunulmayan 19 / 10 / 2011 tarihli yer gösterme belgesi ile hizmet verdiği ortadadır. Sözleşme gereğince hizmet bedelinin ödenmesi gerekir. Öyle olunca mahkemece sözleşme değerlendirilip sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2016 / 5395 E. 2019 / 839 K. 30.01.2019 T. kararında ise; “Dava, tellallık sözleşmesinden doğan cezai şartın tahsili istemiyle başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine ilişkindir.
Davacı, imzaladığı belgenin tellallık sözleşmesi niteliğinde olmadığını ileri sürmüş, mahkemece yer gösterme belgesinde taşınmazların firmanın aracılığı dışında satın alındığı takdirde %6+kdv tutarında bedel ödeneceği hükmünün matbu olup, tüketici yönünden geçerli olmayacağı, ayrıca belgede alıcı ve satıcının isim ve imzasının bulunmadığı ve taşınmazın satısı ile ilgili anlaşma hususlarını içermediği, bu nedenle belgenin simsarlık sözleşmesi olarak geçerli sayılamayacağı gerekçe gösterilmek suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir… Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağında yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazların sözleşmenin imzalanmasından sonra 27.3.2014 ve 30.3.2014 tarihlerinde davacı ve davacının annesi tarafından mal sahibinden satın alinmiş olması karsısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir”
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlıkta ise (7 HGK, Esas No: 2014 / 859, Karar No: 2016 / 428, Karar Tarihi: 30.03.2016); “22.9.2010 tarihli yer gösterme sözleşmesi uyarınca davacının tellaliye ücreti almaya hak kazanıp kazanamayacağı noktasında toplanmaktadır… Yukarıda belirtildiği üzere tellallık (simsarlık) ilişkisi, tellal (davacı) ile is sahibi (davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asil sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması sonucu simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 22.09.2010 tarihli “yer gösterme sözleşmesi” imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, sözleşmede belirtilen ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, sırf yer göstermeye dayalı ücret talep edilemeyeceği gerekçesi ile yazılı seklide karar verilmesi doğru olmamıştır.”
Taşınmaz Gösterme Belgesi Emlak Sözleşmesi Sayılır mı?
Görüldüğü üzere Yargıtay taşınmaz gösterme belgelerini doğrudan simsarlık sözleşmesi olarak nitelendirmektedir. Başka bir anlatımla, Yargıtay bir irade araştırması yapmaksızın ve belgenin hangi amaçla imzalandığı üzerinde durmaksızın taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin unsurlarını içerdiği takdirde, taşınmaz gösterme belgesini simsarlık sözleşmesi niteliğinde kabul etmektedir. Ancak bu belgenin emlakçılık sözleşmesi niteliğinde sayılabilmesi için tarafların emlakçılık sözleşmesi yapmak amacıyla karşılıklı iradelerinin örtüşmesi gerekir. Çoğunlukla müşteride bu iradenin bulunduğu söylenemez. Müşteriye yansıyan, bu belgenin verilen hizmetin tespiti bakımından imzalanan belge niteliğinde olduğudur. Bu inançla imzalanan belgenin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunu ileri sürmek irade sakatlığına sebebiyet verebilecektir.
Yargıtayın bu incelemeyi yapmadan doğrudan iradenin varlığı yönünde hüküm kurması tartışılabilir bir durumdur. Yani taşınmaz gösterme belgesinin içeriğinde sözleşmenin esaslı unsurlarının bulunması, bu belgenin doğrudan taşınmaz simsarlığı sözleşmesi niteliğinde kabul edilmesi için yeterli olmamalıdır.
