İçindekiler
Arz Üretmek Zorlaşıyor
2017’den bu yana gayrimenkul sektöründe arz üretimi yarı yarıya düştü ancak yıllık yeni konut üretim ihtiyacımız ülke olarak 800.000 adet civarında görünüyor. Biz ise 550.000 adet civarında konut inşa ediyoruz. 2023 yılına girerken de gerek kamu tarafında gerekse özel sektörde konut yapımı konusunda iştah çok kabarmaya başlamıştı. Ancak; seçim, inşaat maliyet endekslerindeki belirsizlikler, enflasyon, fiyatların çok yukarı çıktığı hissiyatı ve arsaların değerlenmesi gibi birçok etkenden ötürü geliştiriciler çok emin adımlarla arz üretme çabası içine girdiler. Bir de tabi eskisi gibi arz üretmek regülasyon olarak kolay değil. Gelen regülasyonlar, arz üretmeyi zorlaştırıcı nitelikte.
Maliyetler, Konut Fiyatlarını Tırmandıracak
Deprem 10 ilimizi derinden etkiledi. Kamu, 1 milyon adet konut inşası için düğmeye bastı. 1 milyon konutun yapımı; inşaat maliyetlerine talebin artması, malzemeye ulaşımın zorlaşması ve fazla talepten ötürü inşaat malzemesi fiyatlarının da yükselmesi demek.
Tüm bunların sonucunda kaçınılmaz olarak inşaat maliyetlerinin de artışa geçmesi öngörülüyor. İnşaat maliyet artışına bağlı olarak konut fiyatlarının tırmanması da bu gerekçelerle açıklanabilir. İnşaat malzemelerine yüksek talep ve emtia fiyatlarındaki artışlardan ötürü ciddi bir zorluk yaşanıyorken 10 ilde olacak arz hareketi bu talebi çok fazla artıracak. Dolayısıyla maliyetler daha da yükselecek diyebiliriz.
Göç Edenler Fiyatlara Yetişemiyor
Sektörün bütün dinamikleri değişti. İstanbul mercek altına alınmaya başlandı. Herkes İstanbul depremini hatırladı. 10 il yeniden inşa edilecek, fakat bu süreçte 10 ilde yaşayan, gelir seviyesi orta ve iyi olan kitle, Anadolu ve Akdeniz illerine doğru göç hareketi başlattı. Ankara, Mersin, Alanya, Antalya hatta Ege’ye doğru göç başladı. Bu illerde satış ve kiralama fiyatları da artan konut talebinden ötürü yükselişe geçti. Ancak fiyatlar öyle bir seviyeye geldi ki göç eden kitlenin karşılayabileceği fiyatlar olmadığı için geçtiğimiz seneki “azılı artışlar” gibi olamadı.
Türkiye gayrimenkul sektörünün kalbi olan İstanbul’da yatırımlar yaklaşık 5 senedir kuzeye doğru zaten hareket etmeye başladı. Avrupa yakasında Kanal İstanbul güzergahı, havalimanı çevresi, Anadolu’da Beykoz’un kuzeyi, Çekmeköy, Çavuşbaşı ve Riva’ya talepler artmıştı.
Deprem Korkusu Konuta Para Harcamayı Kolaylaştırdı
Depremle birlikte İstanbul’da kuzeye olan radar ve taşınma hevesi maksimum seviyeye çıktı. Fay hattından olabildiğince uzaklaşmak isteyen İstanbul halkı kuzeye doğru göç etme telaşına girdi. Ancak İstanbul’un kuzey hatlarında böyle bir arz henüz yok. Kuzey bölgelerinde ve fay hattının az zarar vereceği bölgelerde arsalar çok değerlendi ve fiyatlar artmaya devam ediyor. Fakat Anadolu ve Akdeniz illerindeki gibi fiyatlar artık gelir seviyesi ve satın alınabilirlik noktasında belli bir seviyenin üzerine de çıkamaz durumda.
İstanbul’da metrekare fiyatı 55.000 TL ile 80.000 TL arası ve fiyatlar artık normal karşılanıyor. Yani 100 metrekare bir daire 5,5 milyon ile 8 milyon TL arası ise ortaya ciddi bir alıcı kitle çıkıyor. 80.000 TL ile 120.000 TL arasında fiyatlarda yaşam projelerinde artık pahalı sayılmıyor. Beykoz’da dönüşüm alanlarında yapılan bir villanın fiyatı 25-30 milyondan başlıyor ve ciddi talep görüyor. Çünkü deprem riski ve korkusu gayrimenkule para harcama konusunda herkesi son derece tetiklemiş durumda.
Fiyat Artışları, Enflasyona Karşı Koruma İle Durur
Özetle; konut piyasasında depremden sonra bir dönüşüm süreci başladı. Böylece alıcılar çok daha dikkatli olacaklar. Zemin, depreme dayanıklılık, inşaat kalitesi ve geliştirici repütasyonu gibi kriterler çok önemsenecek. Yeni inşaat ve kentsel dönüşüm projelerinin önemi daha da artacak. Fiyatlar ise özellikle deprem riskinin az olduğu veya hiç olmadığı bölge ve şehirlerde enflasyon üzerinde artacak gibi duruyor.
Sektörde enflasyona karşı korunma içgüdüsüyle yatırım yapan çok sayıda gayrimenkul yatırımcısı bulunuyor. Eğer ekonomi modeli değişir, faiz artırılır ve artırılan faiz oranları enflasyona karşı koruma hissiyatı verirse bu yatırımcı kitlesi, finansal enstrümanlara yatırım yapmaya başlayacaktır. Böylece fiyatlardaki artış hızları stabil hâle gelecektir.
