İçindekiler
Özellikle son dönemde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar büyürken farklı konular da gündeme geliyor. Bunların belki de en güncel olanı ise fahiş kira artışına hapis cezası ile ilgili konuşulanlar. Konuyla ilgili merak edilenlere yanıt verdikten sonra %25 kira zammı sınırlamasına, bunun ülkedeki boş konut sayısına olan etkisine ve en son kiracılar ile ev sahipleri arasındaki mağduriyet ile ilgili çözüm önerilerine değineceğim.
Fahiş Kira Artışına Hapis Cezası Mümkün mü?
Kısa ve net bir biçimde fahiş kira artışına hapis cezasının mümkün olmadığını ifade etmek isterim. Zira Anayasa’mızda özel bir hukuk sözleşmesinin uygulanmamasından kaynaklı olarak hapis cezası verilemeyeceğine dair bir hüküm bulunuyor. Bu hükme rağmen fahiş kira artışlarına hapis cezası verilmesi hukuken mümkün değil. Belki caydırıcı nitelikte idari bir para cezası uygulanabilir. Ancak hapis cezası konusunda bir düzenleme yapılsa dahi bunun Anayasa’ya aykırı olması sebebiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edileceği kanaatindeyim.
Hukuk Sistemimizde Fahiş Kira Artışının Tanımı Yok
Fahiş kira artışı konusunda gördüğüm 2 temel sorundan biri cezai yaptırım meselesiyken diğeri de fahiş kira artışının tanımı. Nitekim Türk hukukunda hiçbir yerde fahiş kira artışı tanımı yok ve bu tanımın yapılabilmesi için de düzenleme gerekiyor. Herhangi bir artışa fahiş tanımı yapılabilmesi için oranlara üst ve alt sınır getirilmeli. Ancak bu şekilde söz konusu sınırlamalara aykırı hareket edenlerin fahiş kira artışı uyguladığını söyleyebiliriz.
Ev Sahiplerine Hapis Cezası Var mı?
Özetle buradaki kilit nokta öncelikle fahiş kira artışı tanımının yapılması olarak görünüyor ancak bahsi geçen tanım yapılsa dahi bana göre ev sahiplerine hapis cezası uygulanamaz. Sadece idari para cezası söz konusu olabilir.
Yüzde 25 Kira Artışı Sınırlaması İşe Yaradı mı?
Öte yandan geçtiğimiz yıl yüksek orandaki kira artışlarının önüne geçebilmek adına hükûmetin %25 kira artış sınırlaması çalışması oldu. Bir yıl geçerli olan bu düzenleme, sürenin dolmasının ardından bir sene daha uzatıldı. Şimdi %25 düzenlemesi ile geçtiğimiz yıl ne yaşandığına hızlıca bir bakalım.
Yüzde 25 Kira Artışına Uymayan Ev Sahibi
Öncelikle ben çokça konuşulan %25 kuralının uygulanmadığı görüşüne katılmadığımı belirtmek isterim. Evet, birkaç olumsuz örnek yaşanmış olabilir ancak bunu genele yansıtmak hiç doğru bir yaklaşım değil.
Bizim kira hukukumuzda; 5 yıldan önce ve sonra olmak üzere 2 tane temel parametre bulunuyor. Bunlardan henüz 5 yılını doldurmayan kiracıların da %75-80 oranında %25 kuralına uyduklarını görüyoruz. Kamuoyunda uygulanmadı denilen kısım ise 5 yıldan sonraki bölüm. Peki, neden orada böyle bir sorun çıkıyor?
Kira Tespit Davası 5 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Söz Konusu
5 yılı geçmiş kira sözleşmelerinde mal sahibi tarafından talep edilen artış kabul edilmediği takdirde kira tespit davasına başvurulabiliyor. Özetle kiracı “%25 artış yaparım” der ve ev sahibi de bunu kabul etmezse taraflar davalık oluyor. Bunu bilen kiracılar da orta yolu bularak genelde daha yüksek zamları kabul ediyor.
Yani aslında %25 kuralının uygulanmadığı iddia edilen bölüm burası. Ama uygulanmadığı iddia edilen bölümde de zaten mal sahibinin dava açarak o bedelin bir miktarını alabilme yani kira bedelini yukarıya çekebilme hakkı var.
Geçici Düzenlemeler Kalıcı Olursa, Mağduriyet Yön Değiştirir
Şimdi gelelim ikinci seneye… Şahsi kanaatim geçici düzenlemeler kalıcı hâle getirilemez, getirilmemeli. Zira getirildiğinde mağduriyet yön değiştirir. Örneğin geçtiğimiz yıl kiracılar mağdurdu ve buna yönelik bir uygulama yapıldı ancak bu sene iki defa üst üste mal sahiplerine yapılan çok ciddi bir haksızlık ortaya çıkıyor. Çünkü enflasyon rakamları ortada. Daha önce de ifade ettiğim gibi %25 kuralının devam etmesiyle mülk sahipleri evlerini kiraya vermemeye başladı, tahliye davalarının sayısı arttı ve geçici kiralamaya yönelme durumu ortaya çıktı. Bunlar da sorunu çözmekten çok derinleştiren hadiseler.
Kiracılı Gayrimenkul, Tarihte İlk Defa Değer Kaybettirdi
Rakamlarla konuşmak gerekirse geçtiğimiz yıl Türkiye genelinde toplam tahliye davası sayısı 26 bin düzeyindeyken bu yılın sadece ilk 6 ayında 47 bin seviyesinde gerçekleşti. Yani geçen yılın tamamının iki katı dava, 6 ayda ortaya çıkmış durumda. Özetle ev sahipleri kiracılarını çıkartmak istiyor ve çıkartanların bir kısmı da evini kiraya vermeyi düşünmüyor. Çünkü kiracılı gayrimenkul, belki de tarihimizde ilk defa değer kaybettiriyor.
Evet, bundan 2 sene önce kiracılı bir gayrimenkul satılması daha kolay bir mülk iken bugün %10-%20 oranında iskonto görüyor. Çünkü kiracılı gayrimenkulü alan yeni malik, ona ulaşmak için bir gayret sarf ediyor; dava açıyor, bu süreçte kendisi başka bir yerde kira vermek zorunda kalıyor.
Günümüzde kiracıların bir kısmı sadece kendi durumlarını düşünerek %25 uygulamasının devam etmesini istiyor ama bu tablonun aslında genel kiracılık sorununa olumsuz etkisi var.
Boş Konut Sayısının Artmasının Temel Sebebi, Yüzde 25 Sınırlaması
Şu an ülkedeki boş konut sayısının hızla artmaya devam etmesinin temel sebebi bu %25 sınırlaması. Her ortamda ısrarla ifade ettiğim gibi bir ev sahibi yıl içerisinde 12 ay değil 9,5 ay kira geliri elde ediyor. Emlak vergisi, gelir vergisi ve amortisman masrafları derken kimsenin konuşmadığı ödemeler, esasında kira gelirini düşürüyor. Bu şartlar altında ev sahipleri de %25 kuralıyla sınırlı kaldığında o gayrimenkulü artık kiraya vermek istemiyor.
Boş konutlara ek vergi getirilecekse hak kayıplarını önlemek adına kanaatimce en az 2 tane evi olanları kapsayacak şekilde bir düzenlemenin yapılması gerekiyor. Yani kişinin iki ve daha fazla boş evi varsa boşta tuttuğu evlere ek vergi getirilmesi, kiralama ayında da o ek verginin tamamen tekrar silinmesi; uygulamanın amacına ulaşmasını sağlayabilir.
Çözüm: Taşınmaz Bedellerine Alt ve Üst Sınır ile Kiralık Konut Üretimi
Aktardığım tüm sorunların ardından okurlarımız, “çözüm önerisi nedir?” diye sorabilir. Bu noktada %25 kuralı ve Borçlar Kanunu’nda yer alan TÜFE sınırlamasının kaldırılarak taşınmaz bedellerine üst ve alt sınır getirilmesini öneriyorum.
Açıklayıcı olması adına detaylandırmak gerekirse günümüzde eski kiracının 2.000 TL verdiği binada 10.000 TL ödeyen kiracı bulunuyor. Esasen o binada rayiç 10.000 TL’ye gelmiş. İşte burada üst sınır 10.000 TL iken alt sınır da bu rakamın %25’i olarak uygulanmalı, yani en düşük kira bedeli 7.500 TL olmalı. Üst sınırın üzerinde kira artışı yapan ev sahiplerine de idari para cezası uygulanmalı. Üst-alt sınır düzenlemesinin sorunu çözeceği kanaatindeyim.
Bir kriz hâline gelen Türkiye’deki barınma sorununa yönelik ikinci çözümüm ise daha önce Emsal.com’da da detaylıca ele aldığım kiralık konut üretimine geçilmesi.
