İçindekiler
2 Temmuz 2024 yılı itibarıyla 15 Haziran 2022’de başlayıp 2 yıl 15 gün kadar süren, konutlar için geçerli olmak üzere kira artışını yüzde 25’le sınırlandıran kanun hükmü, yürürlüğünü kaybetti. Bu bir kanun hükmüydü. Dolayısıyla kanunda geçici bir madde olarak yürürlüğe girmişti ve geçicilik kısmı da bu anlamda bitmiş oldu. Peki kiralarda yeni dönem nasıl şekillenecek?
Kira Artışında Hangi Ayın TÜFE Oranı Geçerli Olacak?
Kanun hükümlerinde geçicilik kısım kaybedildiğinde doğal olarak eski kurala geri dönülür. Eski kuralımız kira artışı dönemi geldiğinde kira artış miktarını bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında yapmaktı. Yani kiracının kira tutarına 2 Temmuz’dan sonra (artış dönemi gelen her kiracı için geçerli olmak üzere) yapması gereken üst sınır artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olacaktır. Bu da her bir kiracı için farklı dönemleri tanımlar. Yani 2 temmuzda bu kural kalktı, her kiracı aynı anda 2 temmuzda bir artış yapacaktır diye bir durum söz konusu değil. Her kiracının kendi sözleşmesinde belirtilen dönemi bekleyerek o beklediği dönemden bir ay önceki artış oranını (TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını dikkate alarak) yapması gerekir.
Yeni Dönemde Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanacak?
Örnek vermek gerekirse; temmuzun 15’inde kira sözleşmesi biten bir kiracı 15 temmuzdan itibaren uygulayacağı artışı 3 temmuzda açıklanan (haziran ayı 12 aylık TÜFE ortalaması olan) yüzde 65,07 üzerinden yapacak. Ekim ayında kira yenileme dönemi geliyorsa (yenileme dönemi ekim ayının hangi gününe denk gelirse gelsin) eylül ayının TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artışını yapacaktır. Bunun için yine ekim ayının başında TÜFE’nin eylül ayı için açıklanacak olan 12 aylık ortalamasını bekleyip açıklanan oranda artışını yaparak sorumluluğunu yerine getirmek zorunda olacaktır.
Yani bu artış oranı zorunlu uygulanan orandır. En üst limit budur. Mal sahibi bunun altında bir oranı kabul edebilir ama bunun üstünü talep edemez. Kiracı da bunun altını kendi görüşüne göre yapamaz. Mutlaka o üst limitle bahsedilen TÜFE 12 aylık ortalamayı kira yenileme döneminde artış oranı olarak uygulamak zorundadır. Yani yeni dönem olarak dediğimiz aslında bizim 2 yıl önce uygulanan ve her zaman ve iş yerleri için geçerli olan temel kuralın birlikte tekrar aktif hâle gelmesidir.
Yeni Dönemde Kiracı ve Ev Sahipleri Arasındaki Anlaşmazlıklarda Dava Türleri
Kira Tespit Davası
Her bir mal sahibi eğer kiracı açısından 5. yıl dolmuş ise 2 Temmuzdan sonra (2 Temmuz öncesinde de olduğu gibi kanunen mevcut artış dönemleri kapsamında artış dönemini beklemek kaydıyla) kira tespit davası açabilir. Burada kirada yüzde 25 kuralının veya TÜFE 12 aylık ortalamasının kira tespit davası anlamında herhangi bir etkisi yoktur. Bir ara bu konu çok tartışıldı. Yani “TÜFE yüzde 25’le sınırlandırıldı, tespit davası açılamaz. Bu bir kuraldır. Bu 5. yıl kuralı burada çalışamaz” gibi yorumlar oldu. Bu geçerli değil. Yani 5 yılını doldurmuş kira sözleşmeleri kapsamında kira tespit davaları açılmaya devam edecektir 2 Temmuz sonrasında da.
Kira Uyarlama Davası
Kira tespit davası dışında yine bu dönem çok tartışılan bir kira uyarlama davası meselesi var. Bu uyarlama davası meselesinde maalesef bir bölge adliye mahkemesi kararının bazı hukukçular tarafından yanlış yorumlanması sebebiyle “5. yılını doldurmamış kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılabilir” yolunda bir görüş ortaya çıktı. Biz bu görüşü kabul etmiyoruz. Çünkü verilen bölge adliye mahkemesi kararı, “uyarlama kararı” niteliğinde değil, “usulü” nitelikte. Yani mahkemenin yapması gereken işlemleri yapmadığına yönelik bir usulü işlem nedeniyle verilen bir karar.
Dolayısıyla Yargıtay tarafından 5. yıldan önce açılacak olan kira uyarlama davalarıyla ilgili ve bu dönemi kapsayan, yani yaşamış olduğumuz ekonomik durumu da içeren bir karar oluşmadığı müddetçe biz uyarlama davaları konusundaki rezervimizi saklı tutuyoruz. Diyoruz ki bu karar ortaya çıkmadan yapılacak olan uyarlama davaları ciddi bir olumsuz maliyettir. Hem kendi avukat ücretiniz hem kaybedilince ödenecek olan karşı taraf vekalet ücreti hem dava masrafları hem de ara buluculuk masrafları üst üste geldiğinde bu uyarlama astarından pahalıya gelebilir.
Kira Tahliye Davası
Üçüncü dava türlerimiz, kira tahliye davaları. Kira tahliye davaları 2 Temmuz sonrasında zaten 5. yılı doldurmuş olan, mal sahibinin kira tespit davasıyla istediği bedele ulaşabileceği rayiç değer kapsamında açılan davalar olduğu için ve bazı kira sözleşmelerinde (mesela geçen sene yapılan kira sözleşmeleri gibi sözleşmelerde) TÜFE oranının 12 aylık ortalamasının da yüzde 60 – 65’ler civarında devam etmesi sebebiyle tahliye hakkının / tahliye taleplerinin bu süreçte eski dönemine geri döneceğini düşünüyorum.
Yani tahliye davalarının azalacağını, daha çok kira tespit davalarında o klasik yoğunlaşmanın devam edeceğini ve özellikle de bir binada aynı nitelikteki bir yer 5 bin lira iken bir diğer yerin 40 bin lira kiraya verilmesi örneğinin 1 – 2 yıl içerisinde bu bahsetmiş olduğumuz kira tespit davaları veya kiracıyla mal sahibi arasındaki uzlaşma çerçevesinde yeniden piyasa rayicine oturacağını öngörüyorum.
Tahliye davalarının azalacağını söyleme sebebim, kiracısından beklentisi karşılanan mal sahibi tahliyeye yönelmeyecek, bu kapsamda tahliye davaları bir miktar azalacaktır diye düşünüyorum.
Kiralarda TÜFE Dönemi Piyasaya Nasıl Yansıyacak?
Bu sürecin olumlu etkisini (İstanbul özelinde konuşursak) özellikle çok uzun süredir boş bekleyen binalardaki bağımsız bölümlerin yeniden aktive edilmesi olarak görüyorum. Mal sahipleri yaklaşık 1 – 1,5 yıldır, tamamlanmış binalarda veya tahliye etmiş oldukları dairelerde veya daha önceden yatırım olarak alıp bu yüzde 25 kuralı sebebiyle beklettikleri yerlerdeki bağımsız bölümleri yeniden portallar üzerinden dolaşıma sokmaya başladılar. Bunun toplam sayısal değeri 600 bin civarı. Aktive edilen ciddi bir miktarda bir sayının konut sorununa yönelik kısmi olarak da olsa İstanbul özelinde bir çözüm olacağını ve kiralık mülke ulaşmak konusunda biraz daha rahatlatıcı bir döneme doğru gidebileceğimizi bu anlamda düşünüyorum. Yani öncelikle piyasadaki boş dairelerin bir miktar erimesi söz konusu olacaktır.
İkinci olarak kiracı ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar ve çok ciddi şekilde bozulan denge konusu var. Hemen olmasa da bunun 1 – 2 yıl içerisinde yavaş yavaş rayına oturacağını, her ülkede veya bizim ülke içimizde yaşanan her sorunda olduğu gibi kısmen de olsa çok rutin olaylar hâline geleceğini ve dengenin bulunacağını düşünüyorum.
TÜFE Uygulaması ile Kira Fiyatlarında Düşüş Yaşanabilir mi?
Kira fiyatlarındaki yükseklik ve bunun düşüş ihtimali bu süreçte akla gelen bir diğer durum olsa da her bölgenin bir değeri olduğu için kira fiyatlarının geriye gelebileceği kanaatinde değilim. Şu an benim öngörüm, boş bağımsız bölümlerin ve yeni yapılan yerlerin kiraya verilmesi konusundaki rahatlık, yani kiralık mülke erişimdeki kolaylık olacaktır. Bu erişimde fiyatlar geriye gelir mi? İşte oradaki sorun bizim konut sorunumuzla alakalı. Bizim konut üretim sorunumuz devam ettiği ve bu anlamda yeterli sayıya bir türlü ulaşamadığımız için (ulaşılması gereken rakamlar yıllık 800 bin ila 1 milyon rakamları) kiralama değerlerinde çok büyük gerilemeler olacağı fikrinde değilim.
Sonuç olarak ancak ve ancak konut arzı karşılanmaya başlanır ve sayısal olarak da rakamlar birbirini dengelerse bu durumda kira miktarlarında biraz daha gerileme olabilir. Boş konutlar piyasaya sürülmeye başlanacağı için kiralık konuta ulaşım bir miktar rahatlayacaktır. Bu durum kira fiyatlarında belki bir miktarda azalmayı sağlayabilir ama buna bir keskinlik atfetmiyorum.
