İçindekiler
Mayıs ayı son haftası, gayrimenkul alanına yönelik yeni düzenleme ve haberler getirdi. Bunlardan biri de Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği değişikliği oldu. Ticaret Bakanlığı tarafından emlak sektöründe şeffaflığın sağlanması, dengeli bir piyasa yapısının oluşturulması amacıyla uzun bir süredir birtakım düzenlemeler yapılmaktaydı. Bu amaçla yapılan düzenlemelere bir yenisi son olarak 30 Mayıs 2025 tarihinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişiklik eklendi.
Yeni Düzenleme ile Ne Değişti?
“İnternet ortamında verilen taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz ve işletmelerce bu ilanlara aracılık edilemez” olarak yapılan düzenleme, 12. maddeye eklendi. Bu düzenleme kapsamında internet ortamında verilen taşınmaz ilanlarında taşınmaz sahiplerinin genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışı yapmaları yasaklanmış; ayrıca, emlak işletmelerinin bu tür ilanlara aracılık edemeyecekleri açıkça düzenlenmiş oldu. Böylelikle piyasa fiyatlarının üzerinde ilanların yayınlanmasından artık sadece emlak işletmeleri değil, taşınmaz sahipleri de yaptırım karşısında kalacaklar.
Peki emlakta piyasa fiyatları nasıl belirleniyor? Bir taşınmazın ilana çıktığında talep edilen fiyatının piyasa fiyatı olduğunu karşılaştırabilecek bir veri seti var mı? Hayır, yok. Emlak portallarında yayınlanan ilanın doğruluğu, yine aynı emlak portallarında yayınlanan ilanlar ile karşılaştırma yapılarak ancak tespit edilebilmektedir. Hâlen emlak portallarında aynı taşınmaz için farklı emlakçılar tarafından verilmiş, farklı fiyatlarda ilanlara rastlamak mümkün.
Daha önce yapılan düzenlemelerin kısıtlı uygulanması veya uygulamaya geçilmemesi bu alanı henüz düzenlemiş değil. Bu yöntemle ilanın doğruluğu, piyasa fiyatı ile uyumlu olduğu ne kadar gerçekçi belirlenebilir? Bir de ekonomik koşulların etkisi var. Yüksek enflasyon ile mal sahiplerinin beklentileri de yükselmektedir. Bu ekonomik koşullarda, yatırım aracına dönüşen konutta fiyatların rasyonelliğini de tartışmak ayrı bir sorun olduğu kanaatindeyim.
Türkiye’de Gayrimenkul Alanında Hangi Veriler Var?
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından konut ve ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinin takip edilmesi amacıyla konut ve ticari fiyat endeksleri yayınlanmaktadır. Bu veriler bankalar için hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarından üretilmektedir. Konut fiyat endeksi kapsamında aylık bazda Türkiye geneli ve illeri kapsayan 19 bölgede veriler üretilmektedir. Ticari fiyat endeksi ise 3 aylık veriler hâlinde Türkiye geneli ve İstanbul, Ankara, İzmir illeri için dükkan ve ofis düzeyinde verilmektedir. Bu veriler dışında bir de emlak portalları veri üretmektedir. Üretilen veriler emlak portallarında yayınlanan ilanlardan ve yerel emlakçılardan alınan bilgilerle üretilen verilerdir.
Geçtiğimiz hafta ardı ardına yapılan açıklamalardan ikincisi Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapıldı. Başkanlık, tapuda düşük bedel beyan ettiğini tespit ettiği alıcı ve satıcılara tebligat göndermeye başladı. Burada bildiğim kadarıyla konut kredisi ile satın alınmış gayrimenkullerin kredi değerleri ile kıyaslama yapılarak düşük beyanda bulunan mal sahibi veya alıcılar tespit edilmekte. Bu belirli aralıklarla yapılan bir uygulama aslında.
Üçüncü olarak ise Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün bünyesinde geliştirilmekte olan değer bilgi merkezi uygulamasının devreye alınacağına yönelik kamuoyuna açıklama yapıldı. Yapılan açıklamada uygulamanın amacının Türkiye genelinde konutların gerçek piyasa değerini ortaya koymak olduğu belirtildi. Yapay zekâ destekli sistem ile değer haritaları hazırlanıp, 81 ilde uygulama üzerinden konut piyasası takip edilecek. Ancak sistemin veriyi nasıl elde edeceği, ne türde verinin kullanılacağına yönelik bir açıklama yapılmadı.
Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi Neden Önemli?
Bu yapılan açıklama aslında yeni bir açıklama değil. 2019 yılında 11. Kalkınma Planında, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım – satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistemin devreye sokulması olarak belirtilmişti. Bu kapsamda gayrimenkul değer bilgi merkezinin kurulacağı belirtilmişti. Bu merkezin kurulması ile; her gayrimenkul satışında değerleme raporunun alınarak Türkiye bütününde belirli bir sürede veri üretilecek, bu verilerle değer haritaları oluşturulacak ve devamında yapay zekâ ile veriler üretilmeye devam edilecek, böylelikle emlak vergileri de piyasa rayiçleri ile uyumlu hâle getirilecekti. Ancak düzenleme yapılmadan, görüşmeler esnasında uygulamadan vazgeçildi. Daha sonra Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı ve 12. Kalkınma Planında da gündeme alındı ancak uygulamaya geçilmedi.
Türkiye’de konut bir barınma aracı olması çok ötesinde bir yatırım aracı. Bu nedenle değer haritalarının üretilmesi öncelikle devletin adil bir vergi sistemi oluşturması açısından önemli bir husus. Değer haritaları oluşturmanın temelinde emlak vergi bedellerinin piyasa ile uyumlu olarak tespit edilmesi yer almaktadır. İkincil olarak da konut piyasasının kontrolü açısından çok önemli. Ancak değer haritası için mevcut veriler yetersiz. Her satışta gayrimenkul değerleme raporu hazırlanarak belirli bir süre için veri oluşturulmalı. Bu veriler üzerinden değer haritası üretilmeli ve veriler yapay zekâ ile güncellenmeli. Fiyatların normal üzerinde artış gösterdiği dönemlerde gayrimenkul değerleme raporları güncellenmeli. Tabi bunun için piyasada istikrarın sağlanması, enflasyonun düşürülmesi en önemli gereklilik.
Taşınmazların piyasa fiyatı ile oluşturulacak değer haritaları ile gayrimenkul alanındaki tüm mecralar tek noktadan rahatlıkla düzenlenebilir. Emlak vergi değerleri piyasa değeri ile uyumlu hâle gelir, devletin vergi gelirleri artar. Emlak portallarındaki ilanların doğruluğu, bankacılık sektörü için doğru raporlama ve kredilendirme ile gayrimenkul sektöründe düzenlemeler kolaylıkla yapılacaktır.
