Enerji Kimlik Belgesinin Gayrimenkul Değerlemedeki Rolü

Gayrimenkul değerleme süreçlerinde giderek daha kritik hâle gelen ve gayrimenkul değerleme sistemine de doğrudan etki eden Enerji Kimlik Belgesi’ne (EKB) yakından bakacağız. Ancak bu belgeye yalnızca teknik bir zorunluluk olarak değil; aynı zamanda gayrimenkulün ekonomik, çevresel ve finansal değerini belirleyen temel bir unsur olarak yaklaşacağız.

Öncelikle, konunun temelini oluşturan gayrimenkul kavramıyla başlayalım: Gayrimenkul, sadece bir taşınmaz değil; aynı zamanda ekonomik değeri olan bir yatırım aracı olarak ele alınmalıdır. Bu değeri belirleyen onlarca faktör arasında artık çok önemli bir yer tutan unsurlardan biri de enerji performansı, yani; binanın ne kadar verimli çalıştığı ne kadar enerji harcadığı ve çevresel etkisinin ne olduğudur.

Gayrimenkul değerlerken kullanılan başlıca yöntemler şunlardır:

• Emsal Karşılaştırma Yöntemi
• Maliyet Yöntemi
• Gelir Yaklaşımı Yöntemi: Gayrimenkulün gelir getirme potansiyeline dayalı olarak değerleme yapılır, özellikle kiralık gayrimenkuller için kullanılır.
• Geliştirme Yöntemi: Gayrimenkulün gelecekteki potansiyelini göz önünde bulundurarak değerleme yapılır, genellikle arazi değerlemeleri ve proje geliştirme süreçlerinde kullanılır.

Burada daha çok bizi ilgilendiren kısım emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir yaklaşımı. Burada en basit olandan emsal karşılaştırma yöntemine kısaca değinmek istiyorum. Bu yaklaşımlara enerji kimlik belgesinin de dahil olduğu şekli ile yazıma yön vermek istiyorum.

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?

Enerji kimlik belgesi, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamında zorunlu hâle getirilmiş ve binaların enerji performansını ölçen resmi bir belgedir. Bu belge; binanın yıllık enerji tüketimini, yalıtım özelliklerini, ısıtma ve soğutma sistemlerinin verimliliğini ve yıllık karbon salım değerini gösterir.

Sonuç olarak bina, A’dan G’ye kadar olan bir enerji sınıfına yerleştirilir. A enerji sınıfı en verimli yapıyı, G ise en düşük performansa sahip yapıyı ifade eder.

Enerji Kimlik Belgesi ve Gayrimenkul Değeri Arasındaki İlişki

Enerji sınıfı yüksek olan binalar, yani A, B ve C sınıfındaki yapılar:

• Daha düşük enerji tüketir,
• Daha düşük aidat ve fatura giderleri sunar,
• Daha sürdürülebilir yaşam alanları sağlar,
• Pazarlanabilirliği daha yüksektir,
• Dolayısıyla daha yüksek piyasa değerine sahip olur.

Gayrimenkul değerleme uzmanları olarak bizler, taşınmazın değerini belirlerken artık sadece konumunu, fiziksel durumunu veya yapı kalitesini değil; aynı zamanda gayrimenkule entegre olan enerji performansını da dikkate almak durumunda kalacağız. Özellikle yeni projelerde ve kentsel dönüşüm süreçlerinde enerji sınıfı yüksek binalar, değerleme kriterleri arasında ayrıştırıcı bir faktör ve değer göstergesi hâline gelmiştir.

Örneğin, A sınıfı enerji kimliğine sahip bir bina hem gelir hem de maliyet yaklaşımı açısından daha avantajlıdır. Çünkü:

• Kira potansiyeli yüksektir (daha az gider, daha çok talep),
• İşletme maliyetleri düşüktür (daha verimli sistemler),
• Yapı maliyetlerinde kullanılan yalıtım ve verimli sistemler, değerlemeye pozitif katkı sağlar.

Enerji Kimlik Belgesinin Bankalar ve Değerleme Raporlarındaki Önemi

Şimdi işin finansal boyutuna gelelim: Bankalar, ipotek karşılığı kredi verdiklerinde, teminat olarak aldıkları gayrimenkulün değerini tespit etmek amacıyla SPK ve BDDK lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor talep ederler. İşte bu noktada, EKB’nin varlığı ve içeriği, bankalar için giderek daha belirleyici hâle gelmektedir. Neden mi?

Enerji verimliliği yüksek olan taşınmazlar, bankalar açısından daha düşük riskli teminatlardır.

• Düşük işletme maliyetleri sayesinde kullanıcı geri ödeme gücünü korur.
• Kira potansiyeli yüksektir; yani gelir akışı sağlanabilir.

Yeşil kredi uygulamaları artıyor.

• Birçok banka artık A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalara özel faiz oranları ve “yeşil konut kredisi” ürünleri sunuyor.
• Bu da A sınıfı bir konutu, piyasada daha hızlı ve yüksek fiyattan satılabilir hâle getiriyor.

Eksik EKB, raporun reddine veya yeniden düzenlenmesine sebep olabilir.

• Bankalar, EKB’siz bir değerleme raporunu eksik bilgi içerdiği gerekçesiyle kabul etmeyebilir.
• Bu da değerleme şirketi için operasyonel yük, banka için zaman kaybı anlamına gelir.

Özetle; EKB hem kredi riski analizinde hem de piyasa değeri tespitinde doğrudan etkili bir belgedir. Artık sadece “istenirse sunulan” bir ek değil, raporun ayrılmaz bir parçasıdır. Dolayısıyla enerji kimlik belgesi, gayrimenkul karşılaştırma analizine dahil edilebilir. Çünkü bu belge; binanın enerji performansını, enerji tüketimini ve çevresel etkilerini gösterir.

Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında, enerji kimlik belgesinin değerleme sürecine entegrasyonu, binanın enerji verimliliği ve maliyet tasarrufu potansiyelinin değerlendirilmesi açısından önemli bir kriter olarak kabul edilebilir.

Çevresel, Sosyal ve Yönetişim (ESG) faktörleri, 2025 yılı itibarıyla güncellenen Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) için büyük önem taşımaktadır.

Bu standartlarda ESG ile ilgili değişiklikler şu şekilde özetlenebilir:

• Piyasa yaklaşımı yöntemlerinde, değerleme uzmanlarının dikkate alması gereken faktörler arasına ESG kriterleri de eklenmiştir.
• Veri toplama ve analiz kapsamında değerleme sürecinde, çeşitli ESG verilerinin toplanması, analiz edilmesi önem kazanacak gibi görünüyor.
• Yasal ve düzenleyici ortamda da ESG faktörleri ve ilgili mevzuat, ölçülebilir oldukları ve profesyonel yargı ile değerlendirilebilecekleri ölçüde dikkate alınmalıdır.

Bu değişiklikler, değerleme uzmanlarının daha şeffaf, karşılaştırılabilir ve güvenilir değerlendirmeler yapmalarını sağlamayı amaçlamaktadır. Örnek bir enerji kimlik belgesinde, A sınıfı ile enerji sınıfı G olan bir gayrimenkule ilişkin değerleme yaklaşımını anlatmak isterim.

Aynı lokasyonda, benzer büyüklükte, kullanım amacı konut olan, 10 yaşında iki apartman dairesi düşünelim:

Maliyet Yaklaşımı ile Değerleme

A sınıfı gayrimenkul:

• Enerji verimliliğini sağlayan sistemler: Isı pompası, güneş paneli, üç camlı pencere, tam yalıtım.
• Bu sistemlerin bina maliyetine katkısı yüksektir, fakat değerleme açısından artı puan kazandırır.
• Yapı maliyet katsayısı artar. Toplam değer yükselir.

Not: Maliyet yaklaşımında enerji sınıfı, yapının inşasında kullanılan teknolojiler ve yalıtım sistemleriyle birebir ilişkilidir.

Sonuç: Değer artışı olabilir.

G sınıfı gayrimenkul:

• Eski sistem kombi, kötü yalıtım, yüksek ısı kaybı.
• Düşük inşaat kalitesi ve eski enerji sistemleri → Yapı değeri düşer.
• İleride bakım/yenileme ihtiyacı → değer düşürücü unsur olarak dikkate alınır.

Sonuç: Değer azalışı gözlenebilir.

Gelir Yaklaşımı ile Değerleme

Burada kira getirisi üzerinden analiz yapılır. Enerji verimliliği, doğrudan işletme giderleri ve kiracı tercihleri üzerinden değeri etkiler.

A sınıfı gayrimenkul:

• Düşük enerji maliyeti kiracının tercih sebebidir.
• Kiralama süresi kısa, talep yüksek.
• Kira değeri örnek: 20.000 TL / ay
• İşletme gideri: aylık 450 TL / ay
• Yatırımcı gözünde “cazip” mülk.

Net getiri oranı yüksektir.

G sınıfı gayrimenkul:

• Yüksek enerji maliyeti ile kiracının maliyet yükü artar.
• Kiralama süresi uzun, aidat / fatura yüksekliği nedeniyle talep düşer.
• Kira değeri örnek: 17.000 TL / ay
• İşletme gideri aylık: 1.200 TL / ay

Net getiri oranı düşer.

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Aynı bölgede satışta olan benzer nitelikteki mülkler üzerinden analiz yapılır.

• Alıcılar A sınıfı daireye enerji tasarrufu nedeniyle %5 prim ödemeye razı.
• G sınıfı daire için pazarlık oranı yüksek; enerji gideri nedeniyle %5 – 10 arası değer kaybı görülebilir.

Yüksek Enerji Verimli Binalar, Geleceğin Değil Bugünün Normudur

Netice itibarıyla, enerji kimlik belgesinin gayrimenkul değerlemesine olan etkisini yalnızca bir teknik belge boyutunda değil, finansal sistemin, çevresel sürdürülebilirliğin ve kullanıcı ekonomisinin birleştirici unsuru olarak ifade etmeye çalıştım. Şu gerçeği net şekilde görebiliyoruz: Enerji verimliliği yüksek binalar, geleceğin değil; artık bugünün normu hâline gelmiştir. Değerleme raporlarında enerji performansı, bankaların kredi politikalarında enerji sınıfı ve yatırımcıların karar süreçlerinde enerji gideri gibi kavramlar, artık ayrılmaz bir bütün oluşturuyor.

Bu konu; gayrimenkul sektörünün, finans dünyasının ve kamu politikalarının kesişim noktasında yer almakta olup, bu konuda doğru yaklaşımlarla değere odaklanmak değerleme uzmanları olarak bizler açısından büyük önem taşıyor.