Kentsel dönüşüm uygulama alanlarında devletin belli kriterlere göre inşaatın yapımı için yardım etmesi mümkündür. Söz konusu yardım, 6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde yok iken, 2023 Kasım’da yasada yer almıştır. Bu Yönetmelik Cumhurbaşkanı tarafından açıklanan “Yarısı Bizden” kampanyası sonucu mevzuata eklenmiştir.
6306 sayılı Kanun’un tahliye ve yıktırma başlıklı 5. Maddesi:
“(1) – Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. (Değişik cümle: 29 / 11 / 2018 – 7153 / 22 md.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. (Ek cümle:7 / 11 / 2023 – 7471 / 9 md.) Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.
(2) – (Değişik: 29 / 11 / 2018 – 7153 / 22 md.) Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.” hükmünü getirmiştir. Uygulama Yönetmeliği’nde buna dair bir hüküm konulmamış, Kanun 5. maddesi gereğince doğrudan Cumhurbaşkanı kararı ile düzenlenmiştir. Bu karar 23.2.2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmi Gazete’de, 8189 no’lu Karar olarak yayınlanmıştır.
Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Kredi Desteği Almanın Şartları
Bu karara göre, İstanbul için geçerli “Yarısı Bizden Kampanyası” kapsamında kentsel dönüşümde yapım yardımı ve kredi desteği almanın şartları şöyledir:
- Bu karar sadece İstanbul ili için geçerlidir,
- Riskli yapı, rezerv yapı alanı ve riskli alan için verilmektedir,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapının bulunduğu parselde ruhsat alınması ve kat irtifakı kurulduktan sonra başvuru yapılabilmektedir
- Gerçek kişi veya tüzel kişiler başvurabilmektedir,
- Mevcut yapıda hak sahibi olmayan başvuramamaktadır,
- Yeni yapıda hangi konut veya iş yerine yardım yapılacağı konusunda ilçe belediye başkanlığı karar verecektir,
- Riskli yapının bulunduğu parsellerde üretilecek projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının, mevcut bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının bir buçuk katını geçmesi hâlinde hibe ve kredi desteğinden faydalanamayacaktır,
- Riskli yapının bulunduğu parsellerde 1 / 4 / 2023 tarihinden önce yeni yapıya ait yapı ruhsatı düzenlenmiş ise yapım için yardımdan faydalanamayacaktır,
- Arsa sahibi kooperatifse; yapım için yardımdan faydalanacak yapının ferdileşmemiş kooperatif olması hâlinde, kooperatif üye listesi ve riskli yapıdaki mevcut bağımsız bölüm sayısı esas alınacaktır,
- Hak sahibine bir konut için 700.000 TL’ye kadar hibe, 700.000 TL’ye kadar kredi, bir iş yeri için 350.000 TL’ye kadar hibe, 350.000 TL’ye kadar kredi, diğer her bir konut için 1.400.000 TL’ye ve diğer her bir işyeri için de 700.000 TL’ye kadar kredi verilebilecektir,
- Talep eden hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için payı satılan hâle sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilecektir,
- İnşaat yapımı için verilecek hibe haricinde tahliye için bağımsız bölümde ikamet etmek / kullanmak şartıyla maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus ve karşılıksız 100.000 TL tahliye desteği verilebilecektir,
- Hibe ve kredi desteği, 29 / 6 / 2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi olan yapılarda Yapı Denetim Sistemindeki (YDS) inşaat ilerleme seviyesi dikkate alınarak ödenecektir,
- Kredi desteği Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile bu Karar kapsamında yapılacak işlemler için malî hususlarda protokol yapılan bankadan kullandırılacaktır,
- Yapı Denetimi Sistemi uygulanmayan yapılarda ise ilgili idare tarafından yerinde yapılacak inceleme esas alınarak; subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere Başkanlıkça üç eşit taksitle yapıdaki hak sahipleri adına hak sahiplerinin anlaştığı yüklenicinin bankada açılan vadesiz hesabına ödenecektir,
- Kredi geri ödemeleri, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlar ve ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacaktır.
- Geri ödemesiz ve faizsiz dönem sonunda ilk taksit ödemesinden önce başlangıç güncellemesi yapılır. Kredi borcu, her güncelleme döneminde güncelleme oranının uygulanması suretiyle güncellenecektir (güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, kredi borcundan yapılan geri ödemeler düşülür, kalan kredi borcu güncelleme oranının uygulanması suretiyle artırılarak yeni borç tutarı bulunur. Güncellenen borç kalan taksit sayısına bölünerek, aylık ödenmesi gereken taksit tutarları belirlenir. Bu işleme kredi borcu bitene kadar devam olunur),
- Kredi verilirken hak sahiplerinin gelir ve kredi puanı durumlarına bakılmayacaktır,
- Başkanlık, Başkanlık adına taşınmaz üzerinde birinci derece ve birinci sıra veya serbest dereceden istifade hakkı ile diğer derecelerden olmak üzere kredi tutarının iki katı kadar tutarda ipotek tesis edecektir,
- Yapım için yardımdan faydalanacak riskli yapının bulunduğu parselin veya riskli alan / rezerv yapı alanında yer alan yapının bulunduğu parselin zemin ve plan durumunun yeniden inşaat yapımına uygun olmaması durumunda yapım için yardım, yapıda bulunan bağımsız bölüm hak sahiplerinin tamamının muvafakati ile yine hak sahiplerine ait yapılaşmaya uygun il sınırları içinde veya dışında başka bir parselde kullanılabilecektir,
- Bu Karar kapsamında yapım için yardıma ilişkin hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi Başkanlığa ayrılan İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı bütçe imkanları doğrultusunda 31 / 12 / 2026 tarihine kadar yapılabilecektir,
- Kredi geri ödemeleri Başkanlıkça takip edilecektir,
- Kredi borcunun zamanında ödenmemesi hâlinde, Başkanlık tarafından borçlu kişiye ihtarda bulunularak süre tanınır. Verilen süre içerisinde kredi borcunun ödenmemesi, kredinin durdurulması veya iptal edilmesi durumunda, kullandırılmış kredilerin ödenmeyen kısımları genel hükümlere göre takip ve tahsil edilecektir,
- Başkanlıkça iş ve işlemleri yürütülen uygulama alanlarında, hibe için belirlenen malî sınır aynı kalarak ve kredi için belirlenen malî sınırın üç katını geçmemek üzere yapım için yardıma ilişkin diğer hususlar Bakan tarafından belirlenecektir.
