İçindekiler
Son bir haftadır sosyal medyada bilen bilmeyen birçok kişi tarafından konu hakkında birçok şey yazıldı konuşuldu. Baştan yazayım 22 Kasımda yayınlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik, yeni bir durum değil. Daha önce 15 Eylül 2020’de yayınlanan aynı yönetmeliğin biraz daha güncellenmiş halidir.
Devlet, durduk yere kimsenin arsasını elinden almayacak. Devletin özel mülkiyete tabi yerlerde araziyi nasıl alacağının yolu yordamı var. Eğer ihtiyaç hâlinde alınması gereken bir yer varsa onun yolu 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu gereği şartları yerine getirilir, akabinde malike hakları ödenerek söz konusu yer kamulaştırılır.
Değer Artış Payı Nedir?
Daha önce uygulama imarı planı olan yerlerde maliklerin tamamının talebi ile yapılan plan tadilatlarında, yeni imar durumu ve eski imar durumu arasında oluşan değer artışının bir kısmının kamuya aktarılması ile alakalı düzenlemedir.
Değer Artış Payı Uygulaması Hangi Arsaları Kapsıyor?
- Eski ve yeni yönetmelikte açık bir şekilde de bahsedildiği gibi, imar planı olan, uygulama yapılmış, arsa niteliği kazanmış arsaların üzerinde plan lejandında değişikliği ya da yapılaşma koşullarında yapılan arsaları kapsamaktadır. Daha önce uygulama imar planı olmayan arazilerde yapılacak yeni planlama alanında kalan parseller, ya da turizm / sağlık imar çalışması yapılan tarla ve arazileri kapsamamaktadır.
- En az 1000m2 ve üzerindeki imar adalarında ada bazında toplam inşaat alanını artıran, fonksiyon değiştiren plan değişikliği olan arsalar ile parsel bazlı tadilatlarda toplam inşaat alanını artırmamak şartı ile sadece fonksiyon değişikliği olan tadilatlarda değer artış payı uygulanacağı belirtilmektedir.
- İçerisinde riskli yapı bulunan parsellerde mevcut yapı alanını %20’den fazla artıran tadilatlarda ise %20’nin üstündeki kısımdan değer artış payı alınacaktır. Riskli ve rezerv yapı alanları ile ilgili kurumların yapacağı plan tadilatları bu düzenlemenin dışındadır.
Değer Artış Payı Raporunu Kim Hazırlayacak?
Tadilat yapılan alanın değerleme raporu için, sistem üzerinden otomatik atanan iki farklı SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılacaktır. Hazırlanan raporlar ilgili idare tarafından ihdas edilen kıymet takdir komisyonuna sunulan bu raporların aritmetik ortalaması alınarak değer artış payı (DAP) tespit edilir. Raporların hazırlanmasında alan üzerinde bulunan her türlü yapı müştemilat ve eklentiler bu değerlemede dikkate alınmaz.
Değer Artış Süreci Nasıl Olacak?
Maliklerin kendileri ya da kanuni vekillerinin tamamı, ilgili kuruma dilekçe ve ekleri ile başvuru yaparak süreci başlatacaktırlar. İlgili idare tarafında kıymet takdir komisyonu gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından oluşturulan raporların aritmetik ortalaması alarak son değeri belirtilecektir. Plan askıya çıkartıldığı bir aylık süreden önce DAP oranı belirlenmiş olup ilgili birime bilgi verilerek gerekli çalışmayı başlatacaktır.
Plan askı aşamasında hazırlanan rapor bedelleri ilgili kişiden istenerek hesaba yatırılması istenecektir. Verilen süre içerinde bu bedel yatırılmazsa plan tadilatı başa dönülecektir.
Değer Artış Payı Nasıl Ödenecek?
Plan askı süreci ile belirlenen değer artış payı miktarının ilgilisine tebliğ edilerek peşin mi / taksitli mi ödeyeceği konusunda ödeme planı oluşturulur. Bu aşamada tapuya şerh konularak bu süreçte plan sahasında kalan parseller için satış devir ya da yapı ruhsatı düzenlenmeyerek ancak tahakkuk ettirilen değer artış payının tamamının ödemesinin tamamlanması akabinde bu şerh kaldırılacaktır.
Tahakkuk ettirilen bu payın ilgilisi tarafından ödenmeyeceğinin kuruma bildirilmesi durumunda ise yapılan düzenleme iptal edilip önceki plan durumuna tekrar geri dönülecek ve tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.
Değer artış payı için ödenen miktar il, ilçe belediyeleri ile kentsel dönüşüm projeleri genel hesabı ve genel bütçeye belirli oranlarda paylaştırılır.
İmar planı tadilatları sonucunda çok ciddi bir rantın ortaya çıktığı aşikardır. Kişiye özel yapılan bu tadilatlarda kazanılan rantın bir kısmının kamuya aktarılması hususunda şahsi fikrim, çok geç kalınmış bir uygulamadır. Ancak yönetmelikte de yazıldığı üzere eski ve yeni durumun arasında farkın %90’nın kamu adına verilmesinin fazla olduğu görüşündeyim. Daha makul bir oran belirlenebilirdi diye düşünüyorum.
