İçindekiler
Yönetim Planı Nedir, Ne İşe Yarar?
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Md. 28’de “Yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler” şeklinde tanımlanmıştır. Bir diğer ifadeyle yönetim planı; apartman ve site gibi toplu olarak yaşanan yerlerde maliklerin ortak belirledikleri kuralları içeren ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir.
Yönetim Planının Önemi Nedir?
Kat maliklerinin haklarının ve borçlarının belirlenmesi açısından yönetim planı oldukça önemlidir. Zira bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda KMK’de de açıkça belirtildiği üzere bakılacak olan ilk yer yönetim planıdır. Yönetim planı bir apartmanın veya sitenin ana yasası şeklinde tabir edilmektedir. Bu nedenle yönetim planlarının sağlam ve ihtiyaca yönelik olarak düzgün bir şekilde düzenlenmiş olması oldukça önemlidir.
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır, Hazırlanması Zorunlu mudur?
Yönetim planlarının hazırlanması hukuken zorunludur. Yönetim planları; tüm kat maliklerini, intikal yoluyla bağımsız bölümü devralan cüzi ve külli haleflerini, kiracıları, yöneticiyi ve denetçileri de bağlayan bir sözleşmedir. Peki, yönetim planı nasıl hazırlanır? Uygulamada, genellikle şablon ve özensiz hükümlerden oluşan yönetim planları kullanılmaktadır. Ancak bu durumdan uzaklaşılmalı ve ihtiyaca yönelik sağlam ve nitelikli yönetim planları düzenlenmelidir.
KMK’ye göre yönetim planında tüm kat maliklerinin imzasının bulunması şartı vardır. Bu durumun tek bir istisnası bulunmaktadır. KMK m. 10’a göre arsa malikiyle yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya benzer nitelikte inşaat sözleşmesi yapılmış olması durumudur. Burada yüklenici tarafından düzenlenen ve imzalanan yönetim planı yine yönetici tarafından tapuya ibraz edilebilecektir. Bu durumda kat maliklerinin imzası aranmamaktadır. Dikkat edilmesi gereken diğer nokta ise yönetim planın ibrazının tescil niteliğinde olmadığı hususudur. Kanunda da belirtildiği şekilde yönetim planı, ana gayrimenkulün kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Yönetim planında dikkat edilmesi gereken en önemli husus, planın tüm kat maliklerinin imzasını içeriyor olmasıdır. Ancak yönetim planını imzalamayan malik olursa bu durumda ne yapılacak sorusu gündeme gelmektedir. Genel kurala göre hâkim, yönetim planının içeriğine müdahale ederek yönetim planını imzalamayan malikler açısından herhangi bir karar vermemektedir. Ancak bu konuda kanunda düzenlenen iki istisna vardır:
- Birincisi KMK m. 10’da düzenlenen kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davasıdır.
- Bir diğeri, KMK m. 51’de düzenlenen KMK’nin yürürlüğünden önce MK’nin yürürlüğe girmesinden sonra kurulan eski irtifak haklarının kat mülkiyetine çevrilmesi davalarıdır.
Yalnızca bu iki durumda hâkim, yönetim planına müdahale ederek yönetim planını imzalamayan malikler açısından önce imzalanması için süre tanıyıp daha sonrasında imzalanmış sayılacağına hükmetmektedir. Hatta kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.05.2021 tarihli 2018 / 3752 E. ve 2021 / 3309 K. Sayılı kararında belirttiği gibi, “Yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Yönetim Planının İçeriğinde Ne Vardır? Hangi Düzenlemeleri Konu Edinir?
Yönetim planının içeriği, KMK Md. 28’de açıkça belirtilmiş olmakla birlikte kanunda sayılanlarla sınırlı değildir. Yönetim planında bulunması gereken düzenlemelere örnek olarak; kat malikleri kurulu toplantıları, toplantılara çağırma şekli, toplantıların zamanı, yönetici seçimi, denetçilerin seçimi, ortak yerlerin kullanımına ilişkin düzenlemeler, ortak giderler, aidat, bahçe, asansör vs. gideri gibi geniş anlamda düzenlenmesi gereken kuralları belirtmek mümkündür. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta kanunun emredici hükümlerine aykırı olacak şekilde düzenlemelere yer verilemeyeceğidir. Bu durumda kat malikleri tarafından yönetim planının iptali davası açılabilir ve bu şekilde yönetim planı iptal edilebilir.
Yönetim Planı Değiştirilebilir mi? Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesinin esasları, KMK Md. 28 / 3’te düzenlenmiştir. Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4 / 5’inin olumlu oyu aranmaktadır. Toplu yapılar bakımında da toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 4 / 5’inin oyu ile yönetim planı değiştirilebilmektedir. Bu hükümler emredici nitelikte olup aksinin kararlaştırılması mümkün değildir. Yönetim planının değiştirilebilmesi; toplantı yapılması, tartışılması ve değişikliğin buna göre toplantı sonrasında yapılabilmesine bağlıdır. Bu hususta Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin vermiş olduğu bir kararda, “Bu konudaki anlaşmazlıkların çözümü için kat malikleri kurulunun toplanarak bir karar vermesi gerekli olduğuna göre daha önemli olan ve yönetim planında değişiklik yapılmasını öngören konu için, kat malikleri kurulunun toplanması ve bu konunun karar biçiminde sonuca bağlanması zorunludur.” (Yargıtay 5. HD. 1985 / 4585 E. 1985 / 5132 K.)
Yönetim Planı Değişikliğine İtiraz Edilebilir mi?
Yönetim planının değiştirilmesinin akabinde değişikliğe karşı dava açılması da mümkündür. Alınan karara karşı olumlu oy kullanan maliklere veya yöneticiye karşı genel kurul kararının iptali davası açılabilmektedir. Bu durumda hâkim sadece iptal kararı verebilir. Sözleşmeye müdahale edip yeni bir düzenleme getirememektedir.
Yönetim Planının İptali Mümkün müdür?
Yönetim planının iptali için dava açılması mümkündür. Bu, kanunda düzenlemesi bulunmamakla birlikte içtihatlarla uygulanagelmektedir. Yönetim planının iptali davasının açılabilmesi için;
- Yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak düzenlenmiş olması,
- Hakkaniyete aykırı olarak düzenlenmiş olması,
- Yönetimle ilgisi olmayan düzenlemelerin yer alması gibi durumların mevcut olması gerekmektedir.
Bu davada dikkat edilmesi gereken, husumetin tüm maliklere birden yöneltilmesi gerektiğidir. Görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleri; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
