Devlet Destekli Menkul Kıymetleştirmeye Dair

David Bowie’nin Apollo 8’in astronotlarından etkilenerek yazıp bestelediği rivayet edilen Space Oddity şarkısını dinlerken kimin aklına finansal piyasalar gelebilir? Ya da James Brown veya Rod Stewart dinlerken? Hâlbuki gelmeli; çünkü bu üç sanatçının müziğin yanı sıra bir ortak noktası daha var ki o da albüm gelirlerini menkul kıymetleştirmeleri.

İpotekli konut finansmanı ya da daha popüler adıyla mortgage sistemi kapsamında sıklıkla anılan bir kavram olan “menkul kıymetleştirme”, Amerika Birleşik Devletleri’nde (ABD) bu denli ilginç örneklerin de yer aldığı uzun bir geçmişe ve tartışmalarla dolu bir serüvene sahiptir.

ABD’de İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Piyasası

Günümüzde dünyanın en büyük mortgage sistemine sahip olan ABD’de ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası, sabit getirili menkul kıymetler piyasasının yaklaşık %24’ünü oluşturmaktadır. Piyasanın gelişmesi ve büyümesinde, devlet eliyle kurulan ipotek finansmanı kurumlarının rolü çok büyüktür. Devlet destekli kurumların piyasadaki dominant varlığı ve yarattığı güven duygusu, hiç kuşkusuz yerli/yabancı kurumsal yatırımcılar için önemli bir tercih sebebi olmuştur.

Türkiye’de Menkul Kıymetleştirme Uygulamaları Sınırlı Düzeyde Kaldı

Türkiye’de ise konuyla ilgili çeşitli yasal düzenlemeler yapılmış olmasına rağmen menkul kıymetleştirme uygulamaları çok sınırlı düzeyde kalmıştır. Ancak 2019 yılında Hazine’nin bir ipotek finansman kurumuna sermaye aktarmasına ilişkin Cumhurbaşkanlığı kararı; devlet ABD benzeri bir uygulama mı benimsiyor? Bu durum kamunun ikincil mortgage piyasasında aktif bir rol üstlenmesine yönelik bir işaret mi? sorularını beraberinde getirmiştir.

Menkul Kıymetleştirme Nedir?

Menkul kıymetleştirme (securitization), “likit olmayan aktiflerin, ihraç edilebilecek ve sermaye piyasalarında alım-satımı yapılabilecek menkul kıymete dönüştürülmesi”¹ biçiminde tanımlanabilir. Belirli özelliklere ve kaliteye sahip mortgage kredilerinin (veya kredi kartları, telif hakları gibi varlıkların) nakit akımlarına dayalı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetler (mortgage-backed securities) üretilmesini sağlayan menkul kıymetleştirme, birincil ve ikincil mortgage piyasası arasında âdeta bir köprü niteliğindedir.

Menkul kıymetleştirme, 2007 yılında ABD’de yaşanan büyük krizde eleştirilerin merkezinde yer alan finansal araçlardan biri hâline gelmiştir. Öte yandan doğru kullanıldığında sağladığı faydalarla son yüzyılın en önemli finansal yeniliklerinden biri olarak da kabul edilir. Krizin hem sebepleri hem de çözüm yolları arasında sayılması ise menkul kıymetleştirmeyi daha da ilginç kılmaktadır.

ABD’de “Devlet Destekli Kurumlar”

Menkul kıymetleştirme denildiğinde akla ilk gelen ülke, büyük olasılıkla ABD olacaktır. İpoteğe dayalı menkul kıymetler, ülkede 2. en büyük sabit getirili menkul kıymet piyasasıdır. Menkul kıymetleştirme uygulamalarının bu denli büyük hacme sahip olmasının ardında, ABD’de “Ajanslar” olarak anılan Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac adlı 3 kuruluşun rolü hiç kuşkusuz çok büyüktür. Kökleri Amerikan mortgage sisteminin kurulduğu yıllara değin uzanan bu kurumlar; ABD’de ikincil mortgage piyasasının kurulması, güçlendirilmesi ve likiditesinin artırılması ve dolayısıyla başta düşük/orta gelirli aileler olmak üzere halkın konut kredilerine erişiminin kolaylaştırılması hedefleriyle merkezi hükûmet tarafından kurulmuştur.

Ginnie Mae, hâlen bir kamu kurumu niteliğindedir ve yalnızca “devlet kredileri” olarak anılan konut kredilerine dayalı olarak üretilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler için temerrüt riskine karşı garanti sağlamaktadır.

Fannie Mae ve Freddie Mac ise kurulduktan bir süre sonra kamu kurumu vasfından çıkarılmışsa da devlet bu 2 kuruluşu hem vergi ve sermaye yeterlilik oranları gibi konularda sağladığı avantajlarla örtük olarak desteklemeye devam etmiş hem de ülkede konut ediniminin kolaylaştırılması gibi birtakım politika hedeflerinin gerçekleştirilmesi amacıyla tarihleri boyunca kullanmıştır.

Piyasada “Devlet Destekli Kurumlar” olarak bilinen Fannie Mae ve Freddie Mac, 2007 krizinde yaşadıkları mali çöküşten devletin kayyum ataması yoluyla kurtarılmış ve böylelikle “örtük” devlet garantisi âdeta gün yüzüne çıkmıştır. Hâlen bu 2 kuruluşun Hazine üzerinde yarattıkları yük ve sağladıkları fayda tartışması devam etse de devlet destekli menkul kıymetleştirme piyasaları yerli ve yabancı büyük kurumsal yatırımcılar için ABD’yi cazip hâle getirmektedir.

Türk İkincil Mortgage Piyasasına Devlet Desteği

Türkiye’de modern anlamda mortgage sistemi 2007 yılında çıkarılan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile Türk hukuk sistemine dahil olmuştur. 2012 yılında yürürlüğe giren 6362 sayılı yeni Sermaye Piyasası Kanunu ve takip eden yıllarda varlığa veya ipoteğe dayalı ve teminatlı menkul kıymetler için çıkarılan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tebliğleri ile ipotekli konut finansman sistemine ilişkin nihai düzenlemelere kavuşulmuştur. Ancak Kanun’un üzerinden 10 yıldan fazla süre geçmesine rağmen Türkiye’de menkul kıymetleştirme uygulamaları çok sınırlı düzeyde kalmıştır.

İkincil mortgage piyasasının aktif olarak işlediği bir ipotekli konut finansman sisteminin kurulmasına yönelik ilk dikkat çekici gelişme, 17 Mart 2020’de “Birleşik İpotek Finansmanı AŞ (Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi)” adlı ipotek finansmanı kurumunun kurulmasıyla yaşanmıştır. Birleşik İpotek Finansmanı AŞ’ye Hazine tarafından %5 oranında iştirak edilmesi ile 500.000 TL kuruluş sermayesi aktarılmasına yönelik 24 Aralık 2019 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ise “devletin piyasada aktif bir rol üstlenmesine yönelik bir işaret mi?” sorusunu beraberinde getirmiştir.

Başarılı Bir Mortgage Sistemi İçin Bunlar Şart

Bir ülkede mortgage sisteminin varlığından söz edilebilmesi için hem birincil hem de ikincil piyasanın etkin bir şekilde işlemesi şarttır. Başarılı ve etkin bir mortgage sisteminin kurulabilmesi adına, uzun vadeli ve uygun ödeme koşullarına sahip kredilerin sağlanabildiği bir ekonomik ortamın ve piyasanın kurumsallaşması için gerekli hukuki ve teknik düzenlemelerin var olması gereklidir. Anlaşıldığı üzere bu gerekliliklerin sağlanması için reformist yaklaşımların benimsenmesi ve ekonomiden hukuka değin geniş bir alanda güven ortamının varlığı ön koşuldur.

Eş zamanlı olarak elbette ilgili kamu kurumlarının, üniversitelerin ve özel sektör temsilcilerinin bir araya gelerek Türkiye’de Fannie Mae/Freddie Mac veya Ginnie Mae benzeri bir yapılanma yoluyla ikincil mortgage piyasasının oluşturulmasına yönelik analiz ve değerlendirmelerde bulunması; konuta erişilebilirlik (housing affordability) başta olmak üzere ülkenin hem konut finansman sisteminin hem de sermaye piyasasının iyileştirilmesi için kuşkusuz önemli katkılar sağlayacaktır.

Kaynakça:

¹ Erol, I. (2011). ABD Mortgage Krizi ve Türkiye’de İkincil Mortgage Piyasası. Eğitim Bilim Toplum, 7(27): 16-34.

• Buchanan, B.G. (2016). Securitization: a financing vehicle for all seasons? Journal of Business Ethics, 138(3): 559-577.
• FHFA-OIG (2020). A Brief History Of The Housing Government-Sponsored Enterprises.
• Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMK).
• Yalçıner, K. (2006). İpotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler Mortgage (İKMEK-MORTGAGE). Gazi Kitabevi.