İçindekiler
Piyasada daha çok kat irtifaklı tapu olarak bildiğimiz tapuların dışında bir de teknik olarak karşılığı olmayan; arsa tapulu, toprak tapulu, hisse tapulu daire şeklinde duymaya aşina olduğumuz tapu çeşitleri bulunmaktadır. Tam bu noktada belki çok sık duyduğumuz, arsa/arazi tapulu yapı dediğimiz tapulara biraz daha yakından bakmakta fayda var.
Tapu Tipleri ve Özellikleri
Arsa/arazi tapulu yapı denilince aklımıza gelmesi gereken durum (imar planı olan yerde dahi olsa), bu tür tapu olarak ifade edilen yapıların çok büyük bir ihtimalle ruhsat alınmadan kaçak şekilde inşa edilmiş ve birçok kurumla başı belada olan yapılar olduğudur.
Başka bir tapu türü ise arsa üzerinde bulunan arsadaki hisseli tapudur. Bu tapudan genelde yapı ruhsatı alınmış arsa üzerinde kat mülkiyetine dönüşmemiş tapuları anlamalıyız.
Üçüncü tip tapu ise, arsa üzerine yapı ruhsatı alınarak başlanan ve biten inşaatın sonunda ilgili belediyeden alınan iskandan sonra verilmiş olan tapudur.
Arsamdan Kaç Daire Çıkar?
Arsa sahipleri tarafından en çok merak edilen konuların başında, arsanın imar durumuna göre yapılacak toplam inşaat alanı gelmektedir. Bu konuyu biraz “özet” bilgi olarak açıklamaya çalışayım: “Arsa nedir?” önce bunu açıklamakta fayda var.
Arsa, kısaca ilgili belediyenin mer-i imar planlarına göre tüm terkleri yapılarak DOP kesintilerinden sonra kalan yapılaşmaya müsait imarlı parseldir.
Arsamıza yapacağımız inşaatın fonksiyonu ve yapılacak toplam inşaat alanının ne kadar olduğu hakkındaki tüm bilgiler için öncelikle arsamızın imar durumunu incelememiz lazım.
Söz konusu imar durumunun TAKS ve KAKS (emsal) verileri ve plan notlarını iyi kritik etmek çok önemlidir.
Örnek üzerinden hareket edersek; 1000 metrekare arsamızın imar durumunda KAKS=1.2 olduğunu farz edelim. Arsamıza yapacağımız toplam inşaat alanı arsa alanı*KAKS’tan 1000 metrekare*1.2=1200 metrekare bulunur. Toplam inşaat alanı için buna 0.30 ekleyerek 1200 metrekare+(1200*0.30)=1560 metrekare sonucuna ulaşırız. Bu sonuç, toplam inşaat alanı olarak hesap edilmektedir. 1560 metrekareyi yapacağımız daire büyüklüklerine göre bölerek toplam daire sayısını hesaplayabiliriz.
Plan Notları Muhakkak İncelenmelidir
Bu aşamada dikkat etmemiz gereken en önemli şey, plan notlarını mutlaka incelememiz gerektiğidir. Plan notlarında emsal dışı alan hakkındaki notları kritik ettiğimizde yapılacak inşaat alanı hakkında farklı bir hesap yaparak çok daha fazla inşaat alanı bulabiliriz.
Yukarıdaki hesaplara dönersek, toplam inşaat alanı olan 1560 metrekareyi 85 metrekare daire büyüklüğüne böldüğümüzde toplamda 18 daire yapabileceğimiz sonucu ortaya çıkmaktadır.
Hesapladığımız daire sayısı ve TİA (toplam inşaat alanı) üzerinde müteahhitle yapacağımız inşaat oranları hakkında daha net hesaplar yaparak reel anlamda bize kalacak miktarı ortaya koyabiliriz.
