İçindekiler
Her türlü yapının kredili alım-satımı için öncelikle ilgili banka tarafından güncel değerleme yaptırılmaktadır. Yapılan ekspertiz sonunda tespit edilen bedelin (bankadan bankaya değişmekle birlikte) %80’ine kadar kredi verilmektedir. Gayrimenkul değerleme işlerini ülkemizde SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından yetkilendirilmiş şirketlerdeki lisans sahibi uzmanlar yapmaktadır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı değerleme işlemine öncelikle tapu bilgilerini kontrol ederek yani ilgili belediyenin arşivinde bulunan proje klasörüne bakarak başlar. Uzman bu klasörde öncelikle numarataj bilgilerinin doğruluğunu kontrol eder. Bu aşamada en çok karşılaşılan problemlerden biri, mülkün adresindeki numarataj bilgileri ile projede bulunan bağımsız bölüm numarası arasında olabilecek uyumsuzluğun tespitidir.
Proje Dosyasında Hangi Bilgi ve Belgeler Bulunur?
Belediyedeki proje dosyasında kısaca; ruhsat bilgileri, yapı kullanma izin belgesi, imar durumu, mimari, statik, makine ve elektrik projeleri, toplam ruhsatlı/iskânlı alan bilgisi, varsa bağımsız bölüm hakkında daha önce yaşanan bir problemden dolayı verilen para/yıkım cezaları, yapıya ait EKB bilgileri ile daha birçok bilgi ve belge bulunmaktadır.
Uzman, belediyedeki proje dosyasını incelemekle kalmayıp TAKBİS sistemi üzerinden de elde ettiği proje ve mülkiyet bilgileri ile belediyedeki bilgileri karşılaştırır. Böylece farklı bir durum varsa kolaylıkla ortaya çıkmaktadır.
Belediyedeki proje klasörünün incelenmesinin ardından değerleme uzmanı, ilgili mülke giderek yerinde incelemeler yapar. Uzman, projede ve yerinde gördüğü bilgileri karşılaştırır. Bu aşamada; asansör, konutun bulunduğu kat, kat planı, yerleşim planı, numarataj bilgisi, kapı ve pencereler, balkonların/çıkmaların durumu, içerideki malzemelerin yıpranma durumu, varsa iskândan sonra projesine göre yapılmış olan değişiklik ve aykırılıklar gibi birçok şeyi titizlikle inceleyerek gerekli notları alır. Bunların yanında raporun ekinde kullanmak için bina içi ve dışında yeterli sayıda fotoğraf çeker.
Yerinde yapılan fiziki araştırma ve incelemeden sonra uzman, değerleme yapılan mülke komşu olan başka yapılarda yakın zamanda satılmış/kiralanmış aynı özellikte, yaşta, büyüklükte ve birçok ortak özelliği bulunan mülkleri bularak emsal araştırması gerçekleştirir. Yine güncel satılık/kiralık olan ilan ya da emlak ofislerinde bulunan ilanların bilgisini toplayan uzman, bu aşamada daha önce aynı bölgede yapılan raporların da verilerini dikkate alarak kendi raporuna altlık yapmaktadır.
Değerleme Raporlarında Hangi Bilgiler Yer Alır?
Değerleme rapor formatları 12-14 sayfadan oluşmaktadır. Bu raporlarda öncelikle; ilgili banka, tapu, takyidat, imar, ruhsat/iskân, ulaşım, çevre ve varsa kaçak bilgileri ile bina özellikleri, daire içi bilgiler ve son olarak teknik uzman görüşü yer alır. Bunun yanında raporun değerleme kısmında emsaller de belirtilir. Son kısmına daha önce çekilen fotoğraflar da eklenerek tamamlanmış olan rapor, sorumlu değerleme uzmanının imzası ile ilgili bankaya gönderilir.
