İçindekiler
Ülkemizde geçmiş tarihlerde; iç göç, plansız şehirleşme ve daha birçok sebepten dolayı özellikle büyükşehirlerde hisseli konut satışları yaşanmıştır. Son zamanlarda ise; küresel kriz, ekonomik şartlar ve devletin yabancılara getirdiği mülk satışındaki yeni düzenlemelerle oluşan daralmaya karşı, “hisseli/metrekare bazlı konut satışları” yerli ve yabancı alıcılar tarafından tekrar ilgi görmeye başladı.
Hisseli konut satışının piyasaya etkilerini incelemeden ve ekonomik durum analizini yapmadan önce, konunun hukuki boyutu hakkında bilgi vermemiz gerekir. Nitekim, hisseli mülk satışında yapılan bilinçsiz hareketlerden dolayı alıcılar uzun yıllar birçok problem yaşamaktadırlar. Dolayısıyla bu konuya ekonomik anlamda eğilmeden önce yasal mevzuat açısından incelemekte fayda vardır.
Hisseli Taşınmaz Nedir?
Birden çok malikin olduğu mülkler “hisseli taşınmazlar” olarak geçmektedir. Hisseli tapular; “paylı mülkiyet” ve “el birliği (iştirak halinde) mülkiyet” olarak iki farklı şekilde adlandırılmaktadır.
Paylı mülkiyette, maliklerin söz konusu taşınmaz üzerinde ne kadarlık hisseye sahip oldukları bellidir. Eski tapularda “sahibi” yazan kısmın olduğu kutunun içinde kesirli ifade tam olarak yazmakta ve hisseye düşen kısmı hesap etmek için bazı işlemler yapılarak sonuca ulaşılmaktaydı. Yeni tapularda yine sahibi bölümünde malikin adı ve soyadından sonra daha net bir ifade ile hisseye düşen miktar metrekare cinsinden yazılmaktadır.
Bir başka mülkiyet çeşidi ise el birliği mülkiyettir. Bu daha çok miras yolu ile malik olanlar arasında kurulan mülkiyet çeşididir. El birliği mülkiyette, sahip olunan taşınmaz üzerinde maliklerin hisse miktarları yazmaz. Malikler taşınmazın tamamına sahiptir. Dolayısıyla el birliği mülkiyette taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü tasarruf ile ilgili tüm maliklerin onayı gerekmektedir.
El birliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşümü için malikler tarafından ilgili Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak mahkeme kararı sonrası paylı mülkiyete geçiş sağlanmaktadır.
Hisseli Mülkiyetin Alım Satımı Nasıl Yapılır?
Yukarıda özet olarak anlattığım mülkiyet çeşitlerinden el birliği mülkiyetin paylı mülkiyete geçişi sağlanmadan satışı ya da rehin edilmesi mümkün olmamaktadır. Fakat, hisse oranları ve miktarları belli olan paylı mülkiyette malik dilediği zaman (diğer hissedarlara bilgi verdiği takdirde) hissesini satabilir ya da ipotek olarak gösterebilir.
Hisseli mülkiyette sahip olunan hisseyle alakalı tasarrufta bulunabilmek için diğer maliklerin izni mutlaka alınmalıdır. Hissedarlardan birinin diğer hissedarlara bilgi vermeden yapacağı satışlar alıcının mağdur edilmesine sebep olmakta ve hukukta “şufa davası” olarak adlandırılan ön alım davası ile karşılaşılmaktadır. Alım satımda sıkıntı yaşanmaması için taşınmaz, tüm maliklerin ortak kararı ve bir uzmana verilecek vekâletname ile satılmalıdır.
Hisseli Konut Satışları Piyasayı Nasıl Etkiler?
Son yıllarda artan konut fiyatları ve konut arzlarındaki daralmadan dolayı piyasadaki talep eğrisi aşağıya doğru ciddi anlamda seyretmektedir. Bunun yanında var olan talebi karşılayacak yeni projelerin az sayıda olmasından dolayı yerli ve yabancı konut yatırımcıları yeni arayışlara yönelmiş durumdadır.
TÜİK’in verilerine göre 2020 yılında satışı gerçekleşen konut sayısı 170.408 adet olmuştur. Bu trend giderek inmiş, aşağı olan ivme devam etmiştir. Bu oran, 2022’de de bir önceki yılın ağustos ayına göre %12,7 azalmış ve toplam 123.491 adet konut satışı gerçekleşmiştir.
Yukarıdaki verilerden de anlaşılacağı üzere son üç yılın verileri dikkate alındığında azalan satış ivmesi hâlâ devam etmektedir. Bunda ekonomik durum ve yabancılara satışlarda vatandaşlık için şart koşulan ekspertiz değerinin yükselmesi de etkili olmaktadır.
Hisseli Konut Satışları Yabancı Müşterilerin de Radarında
Küresel krizi, yaşanan ekonomik durgunluğu aşmak ve artan konut fiyatlarına rağmen satışı artırmaya çözüm bulmak amacıyla uzun yıllardır (daha çok yerel pazarda) yatırım aracı olarak görülen hisseli konut satışlarına, artık yabancı müşterilerden de talep gelmektedir.
Sahadaki birçok inşaat şirketi, yabancılardan gelen hisseli konut alım talepleri ile karşılaşmaktadır. Özellikle vatandaşlık almak isteyen yabancılar, hisseli de olsa konuta yönelmektedirler. Artan fiyatlardan dolayı yabancılar, bazen tanıdık ya da aracıların organizasyonu ile bir araya gelerek vatandaşlığa uygun ekspertiz değeri üzerinde arayışlar yapmakta ve farklı projelerden birlikte konut alabilmektedirler.
İhtiyaç Fazlası Ofisler de Konut İhtiyacını Karşılayabilir
Belki bu noktada boş, ihtiyaç fazlası ofislerden de bahsetmekte yarar vardır. Uzun zamandır ülke genelinde 4.000.000 metrekare, İstanbul’da ise 1.500.000 metrekare ihtiyaç fazlası ofis katı mevcuttur. Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi için özel bir çalışma yapılarak 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu ofisler genelde tek ünite iş yeri konseptinde olduğu için muhtemelen bunların satışında da hisse bazlı satışlar olacaktır. Bu çalışma ise piyasada oluşan konut ihtiyacını bir nebze karşılayabilir.
Ülkemizde ve küresel ölçekte yaşanan birçok krizden dolayı inşaat proje geliştiricileri çok temkinli hareket etmektedirler. Yerli ve yabancı müşteriler tarafından her zaman en güvenilir liman olan gayrimenkul piyasasında yaşanan yüksek fiyat artışlarına karşılık gelişen hisseli konut satışlarının, (az da olsa) piyasada canlılığın devam etmesini sağlayacağı aşikârdır. Özelde yabancıların kat mülkiyetine fazla takılmadan yapmak istedikleri bu satışlar, bazı merkezi lokasyonda bulunan konutların satışında etkili olabilir.
Ana Problem: Tamamlanmamış Mekânsal Strateji Planları
Ezcümle; pandemi sonrası dünyada yaşanan küresel, ekonomik ve siyasi krizlerin sonucu konut sektöründe oluşan ani problemlerin temelinde (gelecek 100 -150 yıllık projeksiyona göre) hâlâ tamamlanmamış mekânsal strateji planları yatmaktadır. Birçok işimiz “kervan yolda düzülür” mantığı ile yapıldığı için yaşanan sorunlarda ya da ani gelişen durumlarda ne yapacağımızı şaşırmış durumda buluyoruz kendimizi…
