İçindekiler
Ev satın alma süreçleri, beraberinde birçok konuda dikkatli davranmayı gerektirir. Kat irtifakı konusu da bu süreçte bilgi sahibi olunması gereken noktalardan biridir. Arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir çeşit hukuki ara geçiş formu olan kat irtifakı; arsada yapılacak olan ya da yapım aşaması devam eden yapıya dair hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla kurulur.
Peki, tam olarak kat irtifakı nedir, ne zaman kurulur, avantajları ve dezavantajları nelerdir? İşte detaylarıyla kat irtifakında dair merak edilenler ve cevapları…
Kat İrtifakı Nedir ve Ne Zaman Kurulur?
Bir arsa üzerinde yapımına henüz başlanmamış ya da yapım aşamasında olan yapılarla ilgili hak ve sorumluluklar, kat irtifakı olarak ifade edilir. Kat irtifakı, arsanın her maliki açısından yapının inşasına katılma yükümlülüğü doğurur.
Tapu çeşitlerinden biri olan kat irtifakı tapusu genel ifadeyle; arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir çeşit hukuki ara geçiş formudur ve arsalarda hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla kurulur. Henüz yapımı tamamlanmamış ve inşaat hâlinde olan yapılara kat irtifakı tapusu verilir. Yapı üzerinde hak iddia edebilmek için kat irtifakı tapusu sahibi olmak gerekir. Paylı mülkiyete konu olan arsa üzerindeki kat irtifakı tapusu, maliklere arsa üzerinde inşaat yapma ve tamamlandıktan sonra yapı üzerinde kat mülkiyeti kurma sorumluluğu yükler.
Kat irtifakına dair bir diğer merak edilen husus, kat irtifakının ne zaman kurulacağıdır. Kat irtifakının kurulabilmesi için en önemli nokta, paydaşların arsa üzerinde yükselecek yapıdaki bağımsız bölümleri aralarında paylaşmış ve bu konuda fikir birliğine varmış olmalarıdır. Kat irtifakı, kendi aralarında anlaşmış olan pay sahiplerinin düzenleyecekleri senet ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri suretiyle kurulur.
Kat irtifakının kurulabilmesi için kendi aralarında anlaşmış olan paydaşlar aynı anda ilgili tapu müdürlüğüne gitmelidir. Kendileri gidemiyorsa kat irtifakı kurulması işlemine ilişkin yetki verdikleri vekillerinin tapu müdürlüğünde onları temsil etmesi gerekir. Arsa maliklerinin kendi aralarında anlaşamamaları durumunda kat irtifakının mahkeme yoluyla kurulması mümkündür.
Kat İrtifakının Kurulabilmesinin Şartları Nelerdir?
- Kat irtifakı kurulacak taşınmaz; irtifak kurmaya, imar hukuku mevzuatına ve yapılaşmaya aykırı bir durum taşımamalıdır.
- Arsa maliklerinin tamamı kat irtifakı kurulmasına onay vermeli, eğer bu mümkün değilse konuya ilişkin mahkeme kararı alınmalıdır.
- Kat irtifakı, arsa üzerinde yükselecek yapının bütününe ilişkin olmalıdır.
- Kat irtifakının kurulması için gereken evraklar dilekçe ekinde tapu müdürlüğüne teslim edilmelidir.
Kat irtifakının kurulması için taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerektiğini ifade etmiştik. Kat irtifakı kurulması gereken evrakları ise şöyle sıralamak mümkün;
- Paydaşların kimlikleri ve fotokopilerinin yanında vesikalık fotoğrafları,
- Yapılacak bağımsız bölümlerin arsadaki paylarını gösteren liste,
- Yapının yönetim planı ve vaziyet planının yanı sıra aplikasyon projesi ile mimari proje.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Her ikisi de taşınmaz üzerinde mülkiyet belirttiği için kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbirine karıştırılan kavramlar olsa da aralarında oldukça bariz farklar vardır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar şöyle sıralanabilir:
- Hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti birer tapu çeşididir ancak bu tapuların sahiplerine verdikleri mülkiyet hakkının cinsi farklıdır. Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak ifade edilir. Bu sahip olacağınız gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan anlamına gelir. Yani kat irtifakında belli bir payın sahibi olursunuz. Kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti olarak güncellendiğinde tapunun cinsi “bina” şeklinde yenilenir.
- Kat irtifakı, arsa üzerinde meydana gelecek projenin resmî açıdan onaylanması demektir. Arsa üzerinde yükselecek daire ya da dükkânın projeye uygun bir şekilde inşa edildiğini belirten tapu ise kat mülkiyeti tapusudur. Yani sahip olunan gayrimenkulün kat mülkiyetinin olmaması, güvenlik açısından sorun teşkil edebilecek durumlarla karşılaşılabileceğini gösterir.
- Satın alınacak daire için kredi kullanılacaksa bu noktada yalnızca kat irtifakı olan gayrimenkule kredi çıkmama olasılığı yüksektir. Bankalar genel olarak sadece kat irtifakı olan bir daire için konut kredisi sağlamak istemezler. Kat mülkiyeti tapusu olan ve yaş, güvenlik vb. gibi noktalarda uygun olan daireler için çok daha kolay kredi alınabilir.
Kat İrtifakının Avantajları ve Dezavantajları
Kat irtifakı tapusu, arsa üzerinde yer alacak binadan resmî olarak pay alabilmek adına önemlidir. Kat irtifakı tapusu aldığınızda bir konut arsası veya arsa üzerine inşa edilecek veya hâlihazırda inşa edilen ana gayrimenkulden payınıza düşen metrekaredeki arsanın tapusunu edinmiş olursunuz.
Proje tamamlanarak daire, iş yeri veya depo alanları ortaya çıktığında size ait bağımsız bölümün kat irtifakı tapusu ve gerekli belgeler ile Tapu Müdürlüğüne başvuru yaparak kat mülkiyeti tapusunu alabilirsiniz. Dolayısıyla kat irtifakı almak her zaman avantajınıza bir durumdur.
Müteahhit, irtifaklı tapuların alınmasından sonra binayı belediyeye verilen projeye aykırı bir biçimde tamamlayabilir. Böyle bir durumda bağımsız bölüm sahibi olan kişi; daire projeye aykırı biçimde yapıldığından dolayı belediyeden yıkım karar çıkması, yine bu nedenden kaynaklı kredi kullanılamaması, otopark ve depo gibi ortak alanların dairelere dahil edilememesi nedeniyle diğer hak sahiplerinin ilgili konut hakkında yıkım kararı aldırması gibi sonuçlarla karşı karşıya kalabilir.
Kat İrtifakı Tesis İşlemleri
Kat irtifakı kurma işlemleri ortak bir arsaya sahip olan ve o alan üzerine bina yaptırmaya karar veren hissedarları yakından ilgilendiren bir husustur. Kat irtifakı tesis işlemleri öncesinde hak sahibi olan tüm hissedarlar kat irtifakı yapılabilmesi için ilk olarak kendi aralarında anlaşmaya varmalıdır.
Hangi katın kime verileceği konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda kat irtifakı işlemleri gerçekleştirilemez. Uzayan anlaşmazlık durumlarında yerel mahkemelere başvurulması gerekir. Arsanın bağlı olduğu tapu sicil müdürlüğüne kendi aralarında anlaşan paydaşların aynı anda giderek ilgili dilekçe ve evrakları iletmeleriyle kat irtifakı işlemleri için süreç başlamış olur. Hissedarlar bu işlemleri vekâlet vererek de gerçekleştirebilir.
