İçindekiler
Son zamanlarda kira artışları nedeniyle yaşanan ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları, kira ilişkisinden kaynaklı davaların artmasına neden oldu. Kiralanan konutlarda özellikle kontrat yenileme dönemi yaklaştığında hatta kira döneminin ortasında bile ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya geliyorlar. Ev sahipleri, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) belirlediği oranların ya da kanuni sınır olan yüzde 25’in üzerinde artış yapmak istiyorlar. Bu durum ise kiracı-kiralayan arasında adeta büyük bir kriz yaratıyor.
Çok yüksek fiyattan kiralama yapan ev sahipleri, bu sefer kiraları tahsil edememeye başladılar. Ayrıca ev sahiplerinin kira miktarını yükseltmek amacıyla eski kiracıları tahliye etmek istemesi de söz konusu dava yükünü artırdı.
“İhtiyaç Nedeni İle Tahliye” Davaları Artıyor
Kira fiyatlarına ilişkin getirilen yüzde 25 yasal sınır düzenlemesi, piyasada beklenen rahatlamayı sağlamadı. Kiralara getirilen sınırlandırmalara karşı ev sahipleri de eski kiracılara psikolojik baskı yapmaya başladılar. Sürekli kira artışı talepleri ve dava tehditleri, kiracıları iyice bunalttı. Bu durum da ev sahipleri ile kiracı arasında yaşanan “ihtiyaç nedeni ile tahliye” davalarının, diğer davalara göre önemli oranda artmasına neden oldu. Peki; özellikle son günlerde sürekli karşımıza çıkan ihtiyaç nedeni ile tahliye davası ve şartları nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350/1 uyarınca kiraya verenin, taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı doğarsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır. Kiraya verenin kendisi dışında eşi, alt soyu, üst soyu ve hatta kanunen bakması gereken kişilerin ihtiyacı durumunda da aynı hak söz konusudur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şartları aranır. Bunlara örnek olarak şu durumlar sayılabilir:
- Sağlık sorunları
- Evlilik hazırlıkları
- Taşınmazın iş yerine veya çocukların okuluna yakın olması
- Taşınmazın muhit olarak daha güvenli bir bölgede olması
- Eşyaları muhafaza etme ihtiyacı
Belirtmek gerekir ki yukarıda sayılanlar örnek olup, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gereken zorunlu ihtiyaç durumları bunlarla sınırlı değildir. Ortada gerçek bir ihtiyaç olup olmadığını her somut olayda durumun şartlarına göre hâkim değerlendirecektir.
Kiraya veren kişi, eşiyle boşanma davası devam ederken eşinin ikamet etmesi için taşınmaza ihtiyaç duyabilir. Ayrıca alt ve üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ikamet etmesi için de taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılamaz?
Devamlılık arz etmeyecek ihtiyaçlar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Yine henüz olmamış yahut olması uzun sürecek ihtiyaç bakımından da tahliye söz konusu olmayacaktır.
İhtiyaç talebinin davanın açıldığı esnada olması yeterli değildir. Dava devam ederken de ihtiyaç olgusunun devamı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen gereksinim yani ihtiyaç sebebiyle tahliyede, tahliye sebebinin samimi ve zorunlu olması beklenir.
İhtiyaç olgusunun var olup olmadığı, koşulların oluşup oluşmadığı hususlarının davanın açılmasından evvel titizlikte istişare edilmesi ve davanın bu şekilde açılması lehe sonuç elde etmek açısından önemlidir. Bu nedenle de kira hukuku alanında tecrübeli bir hukuk bürosu ile çalışmak ve uzman bir avukatın yönlendirmesi doğrultusunda dava sürecini başlatmak, ileride sorun yaşamamak açısından mühimdir.
Eski Kiracının Hakkını Koruyan Madde: Yeniden Kiralama Yasağı
Kira problemlerinde karşılaşılan bir diğer soru da “mülk sahibinin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirmesine rağmen, esasen böyle bir gereksinimi olmaması ve evi yeniden üçüncü kişilere kiralaması hâlinde eski kiracının hakları nelerdir?” sorusudur.
Bu durumda karşımıza “yeniden kiralama yasağı” kavramı çıkar. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz” şeklinde düzenlenmiştir. Devamında ise; bu yasağa aykırı davranan kiraya verenin, eski kiracıya karşı son kira döneminde ödenen bir yıllık brüt kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Ancak tahliyenin “mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmiş olması” şartı vardır. Kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyacı sebebiyle tahliye talep etmesi hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır.
Madde hükmündeki “kiralayamaz” ifadesi, üç yıl içinde yapılacak kira sözleşmesinin geçersizliğini değil, kiraya verenin söz konusu davranışı ile eski kiracısına karşı kanundan kaynaklanan bir borcunu ihlal etmiş olacağını gösterir.
TBK m. 355/3 hükmü ise üç yıllık yeniden kiralama yasağına uymayan kiraya vereni tazminat ödemekle yükümlü tutmaktadır. Kanunda belirtilen üç yıllık süre içinde kiralananın mülkiyetini edinen yeni malik, yeniden kiralama yasağına bağlı kalmayacaktır. Ancak yapılan devir işlemi yeniden kiralama yasağını dolanma amacıyla yapılmışsa TMK m. 2/II hükmü uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır.
Yılın ilk aylarında da belirttiğim gibi önümüzdeki dönemde, “kira göçü” kavramına daha fazla rastlayacağız. Ülke genelinde metropolden taşraya ve kıyıdan iç kesimlere doğru gerçekleşen kira göçünü; bugün göç eden bireyler nezdinde psikolojik, antropolojik ve kentsel açıdan sosyolojik katmanlarıyla biraz incelemek gerekecek.
Cumhurbaşkanlığının sosyal konut projesi ile eylül-ekim aylarından sonra kira fiyatları artışının biraz yavaşlayacağını düşünüyorum. Dava sayısının yüksekliği ise geçmişten gelen sorunlar nedeniyle bir süre daha devam edecektir.
