İçindekiler
Birleşmiş Milletler Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi’ne göre yaşamaya elverişli konut, ‘güvenli, barış içinde ve insanlık onuruna sahip olarak bir yerde yaşama hakkı’ ile tanımlanır. İçinde bulunduğumuz deprem gündemiyle birlikte, konutun sadece fiziksel ve ekonomik bir araç olmadığı; konut politikalarına ilişkin kapsayıcı stratejilerin ve kalıcı çözümlerin üretilmesinin çok acil ve önemli olduğu bir kez daha ortaya çıktı.
Konut politikaları bugün sadece konut niteliği, yapısı, sağlıklı ve dayanıklı olması yönlerinden değil, aynı zamanda artan kiralık ve satılık fiyatları, konut stokunun yeterliliği ve adil erişilebilirlik gibi pek çok farklı başlıkta tartışılıyor. Geçen yıldan bu yana ise özellikle iç piyasada satılık ve kiralık konut fiyatlarının artmasının temel nedeni olarak ‘yabancıya yapılan konut satışları’ gösteriliyor. Hem siyasi arenada hem de kamuoyunda ön yargıyla yapılan bu eleştiriler, sektörün dinamiklerinin detaylı olarak bilinmemesinden kaynaklanıyor.
Peki yabancıya satış, iç piyasadaki fiyat dengesini gerçekten bozuyor mu?
Yabancılara yapılan konut satışlarının Türkiye’deki genel konut fiyatlarına olan etkisi sanılanın aksine bölgesel ve sınırlı olarak gerçekleşmektedir. Başka bir deyişle, yabancıya yapılan konut satışları, iç piyasadaki fiyat artışlarına katkıda bulunmakta ancak bu artışlardan ‘ana neden’ olarak sorumlu olmamaktadır. Sektörde 20 yıldır saha tecrübesi bulunan bir profesyonel olarak, konuyu sadece bölgesel deneyimlerimle değil, neden-sonuç ilişkilerini ortaya koyan ekonomik veri analizleriyle birlikte aktarmak istiyorum.
Konut Fiyatlarını Artıran 3 Ana Etken
Konut fiyatları ilk olarak 2017 yılından sonraki süreçte yeni inşaatlara yönelik ruhsat alımlarının azalması ile yükselmeye başladı. Fiyatlar 2020 yılı yaz döneminde konut kredi faiz oranı ortalamasının aylık %0.82’ye indirilmesiyle yukarı yönlü eğilim gösterdi. Fakat bu dönemde yeni arzın gelmemesine de bağlı olarak mevcut kiralık konutların kira değerleri arttı. Kısa vadeli şok konut kredisi faiz indirimleri de bir diğer etken. Çünkü toplam konut satışlarının ancak %20 ila %30’luk bir aralığı kredi ile karşılanıyor. Dolayısıyla krediyi kolaylaştırıcı kampanyalar sadece hâlihazırda varlığı olan, geliri yüksek kişilere fayda sağladığı için Türkiye’de arz, gerçek ihtiyaç sahibiyle buluşamıyor.
Konut fiyatlarına bu yükselişi yaşatan en temel 3 faktörü ise şöyle sıralayabiliriz:
1- Merkez Bankasının Faiz Politikasıyla Tetiklenen Enflasyon ve Üretim Maliyetlerindeki Artış
Makroekonomik açıdan bakarsak, genişletici para politikası nedeniyle Merkez Bankasının faiz oranlarını indirmesi ve para arzını çok artırması enflasyonu tetikleyerek piyasaya fiyat artışı olarak geri dönüyor. Fiyat artışının en temel nedeni budur. Merkez Bankasının büyük miktarda para basması, parasını korumak isteyen kişilerin borsa, emtia gibi alanlara yatırım yapmasını doğuruyor. Ancak asıl talep, yatırım araçları arasında en çok bilinen ve güvenilen yatırım aracı olması nedeniyle gayrimenkulde toplanıyor. Fiyatlar da buna bağlı olarak artıyor.
Enflasyonun yüksek olması ise tedarik zincirinin kırılmasıyla inşaat maliyetlerini ve alım gücünü, dolayısıyla da konut piyasasını derinden etkiliyor. TÜİK verilerine göre enflasyon Aralık 2022’de yıllık bazda %64,27 olurken, yine yıllık bazda en yüksek artış yüzde 79,83 ile konutta görüldü. Şubat 2023’te açıklanan son inşaat maliyet endeksi ise, Aralık 2022 dönemine ilişkin inşaat maliyet endeksi verilerini içeriyor. Buna göre, endeks 2022 yılı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %78,40 arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %75,93, işçilik endeksi %87,41 yükseldi. Bu durum inşaatların tamamlanmasını yavaşlatmakla birlikte, yüklenicilerin yeni inşaatlara başlamasını da zorlaştırıyor. Üretimin talebin gerisinde kalmış olması da fiyatları artıran bir diğer unsur.
2- Düzensiz Göçmenlere İkametgâh Verilmesi
Bugün Türkiye’de konut fiyatlarının artmasındaki ikinci önemli etmen, konuta olan talebin yükselmesidir. Konut talebinin artışındaki en büyük neden ise 4 milyona yakın düzensiz göçmene ev kiralamaları karşılığında ikamet verilmesidir. 4 milyon yabancının yaklaşık olarak 1 milyon konutu kiralayarak talep patlaması yaratması, kira fiyatlarının katlanarak artmasına sebep olmuştur. Bu durum, 1999 yılında gerçekleşen Marmara Depremi’nde 255 bin konutun kullanılamaz hâle geldiğini ve konutları zarar gören yaklaşık 1.5 milyon kişinin barınması için yıllarca çözüm arandığını hesaba kattığımızda o dönemin kat kat üzerinde bir krizle karşı karşıya kalınabileceğinin işaretidir.
3- Gayrimenkulün Yatırım Aracı Olarak Değerlenmesi
Enflasyonist ortamda konut fiyatlarının hâlihazırda artmasının bir diğer sebebi de döviz de dâhil olmak üzere gayrimenkul dışında hiçbir yatırım finansal enstrümanın enflasyona karşı koruma yaratmıyor oluşudur. Enflasyona karşı uzun vadede, gerek sağladığı sermaye kazancı gerekse de kira getirisi dikkate alındığında yatırımcısını en çok koruyan yatırım aracı yine gayrimenkul yatırımı olarak karşımıza çıkıyor. Tasarrufların gayrimenkule geçiş yapması ise arzın kısıtlı olduğu piyasada fiyatları yukarıya taşıma riskini beraberinde getiriyor. Finansal bir ürün olarak daha yüksek değerlere satın alınan konutun daha yüksek getiri getirmesinin beklenmesi, kiraların da tırmanması sonucunu doğurabiliyor. Barınma hakkına erişmenin bir noktada kriz hâline gelmesinin en önemli nedenlerinden biri de budur.
Yabancıya Konut Satışı Payı %4,5
Gelelim yabancıya gayrimenkul satışına…TÜİK verilerine göre, yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %15,2 artarak 67 bin 490 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancıya gayrimenkul satış payının 2022 yılı itibarıyla henüz %4,5 seviyesinde olduğunu görmemizde fayda var. Bu oran büyüklüğü 400 milyar doları aşan uluslararası gayrimenkul yatırımı piyasasında Türkiye’nin rekabet ettiği ülkelerde en az 2 kat yüksek seyrediyor.
Örneğin Portekiz’in 2021 yılını 190 bin konut satışı ile tamamlaması ve bunun %11’ini yabancılara satması dikkat çekici bir örnek. Keza aynı yıl yabancılara 60 bin 946 konut satışı gerçekleştirerek yabancıya satış payını %9’a çıkaran İspanya ve bu oranı %10’lar seviyesine ulaştıran Kanada, Almanya ve İtalya’ya baktığımızda, bu ülkelerin global yatırımcıları çekmek için pastadaki paylarını sürekli artırma gayretinde olduklarını görüyoruz. Temel hedefleri ise ihracat ve doğrudan yatırımlarını artırmak.
Yabancıya Satış Olmayan İllerde Fiyat, Ortalamanın Üzerinde Arttı
Yabancıların en çok tercih ettiği şehirlerdeki fiyat değişimini yakından inceleyelim. Ülkemizde 2022 yılında yabancıların konut alımında en çok tercih ettiği ilk 3 şehir arasında zirvede 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul yer alıyor. İstanbul’u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izliyor. Eğer konut fiyatındaki hızlı artışın temel nedenini doğrudan yabancıya yapılan gayrimenkul satışlarına bağlarsak, o zaman yabancıya satış yapılmayan Anadolu şehirlerinde fiyat artışını beklemememiz gerekir. Ancak reel tablo bunu göstermiyor.
Merkez Bankası verilerine göre, fiyat artışlarının en çok konuşulduğu 2022 yılının ilk 10 aylık döneminde Konut Fiyat Endeksi (KFE), yabancıya konut satışı hiç olmayan Kırklareli, Denizli, Burdur, Isparta ve Adana gibi şehirlerde Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşti. Ayrıca yabancıya konut satışında ilk 10’da yer alan Yalova, Sakarya gibi şehirlerde bu yıl ilk 10 ayda KFE %188 iken; yabancıya konut satışı olmayan Burdur ve Isparta’da %237, Tekirdağ ve Edirne’de %194, Aydın ve Denizli’de %205 olarak yer aldı.
Hata Sığınmacılarla Yatırımcıları Aynı Kefeye Koymakta
İstanbul İstatistik Ofisi tarafından İstanbul’da yaşayan kiracılar ile yapılan bir araştırma, kamuoyunda bir algı karmaşası olduğuna işaret ediyor. Araştırmada katılımcılara göre İstanbul’da konut kira bedellerinin yükselmesindeki en önemli 3 faktörün sırasıyla sığınmacı/mülteciler, genel ekonomik koşullar ve ev sahipleri olduğu ortaya çıktı.
Türkiye’nin kalbi olan İstanbul’da bugün yaklaşık 1 milyon düzensiz göçmen var. Bunları görenler, ‘Bu insanlar ev alıp da geliyor’ diye düşünüyor, halbuki sadece 67 bin 490 yatırımcı, 2022 yılında Türkiye’ye yatırım amacıyla gayrimenkul alımı için geldi ve 10 milyar doların üzerinde bir gelir yarattı. Bu iki farklı kitlenin aynı kefeye konması, eleştirilerin hatalı olmasına neden oluyor.
Tüm bu verilerin yanında sektörümüz bölgesel bazı talep ve fiyat artışlarına da sahne oluyor. Tekçe Overseas olarak merkezimizin bulunduğu Antalya’daki fiyat artışlarının özellikle 2022 yılında Rusya-Ukrayna Savaşı sonrasında Rusya’nın üst gelir grubu yatırımcılarından gelen yoğun talepten etkilendiğini elbette söyleyebiliriz.
2022’de Rusya vatandaşları Türkiye’den 16 bin 312 konut satın aldı ve bunların önemli bir kısmı İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti. Yabancı sermayeli şirket kuruluşlarının da arttığı Antalya’da ekonomiye gelir yaratan bu durum, bir yandan da ildeki kira artışlarının önemli nedenlerinden biri oldu. Yabancılara vatandaşlık hakkı veren konut satış bedelinin 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesinin yanı sıra ilimizdeki çeşitli mahallelerde yabancıya ikamet izni verilmesinin durdurulması ise bölgede dengeyi sağlayıcı adımlar arasında yer alıyor.
En Etkili Çözüm, Düzensiz Göçmene Kiralamayla İkametgâh Vermemektir
Türkiye’de İran, Afganistan ve Pakistan gibi ülkelerden yasa dışı yollarla gelen düzensiz göçmenlere ev kiralamanın ikametgâh ile birlikte bir paket olarak sunulmasından en kısa sürede vazgeçilmelidir. Kiralamayla ikametgâh vermemek, hem kiraları hem talebi düşürmede başlı başına etkin bir çözümdür.
İnşaat maliyetleri ve alım gücü üzerindeki etkisi ile hem üretici hem de tüketiciler üzerinde baskı kuran enflasyonu dengeleyecek politikaların üretilemediği durumlarda krizlere kalıcı çözümler üretmek mümkün olmuyor. Bu ortamda temel olarak yapılması gereken; enflasyonu kontrol altına almak, fiyat istikrarını sağlamak ve arz eksikliğine ilişkin üretimi desteklemektir.
Piyasayı dengelemek ve alt sınıfların konuta erişimini sağlamak amacıyla sosyal konut üretimi aracılığıyla erişilebilir konutların sunulması gerekiyor. Özellikle İstanbul’da kiralık konutların yaşanabilirliğini garantileyen ve kira ilişkisinin tüm taraflarını güvence altına alan, düzenleyici, denetleyici ve güvenilir bir kiralık konut sisteminin kurulması zorunlu görünüyor.
Bütüncül bir konut politikası, toplumun her kesimine hitap edecek şekilde oluşturulmalıdır. Tüm bu başlıklar ışığında, konutta fiyat artışını yabancıya konut satışına indirgemenin bilgi eksikliğinden kaynaklandığı görülüyor. Bu nedenle bu alanda dünyadaki rakiplerimizle aynı düzlemde yarışmak, doğrudan yatırım ve ihracat gelirlerimizi artırmaya çalışmak önceliğimiz olmalıdır.
