İçindekiler
Pandemi sonrası iş modelindeki değişiklikler, çalışma alışkanlıklarını da değiştirdi. Hayatımıza yeni bir hibrit çalışma modeli girdi, artık bu yeni normal oldu ve ofis projeleri boş, hatta atıl kaldı. Peki, bu atıl ofislerin konuta dönüştürülmesi konut sorununu çözer mi?
Bu soruyu cevaplamadan önce konut sorununun tam olarak ne olduğunu inceleyelim.
Konut Sorunu Nedir?
“Konut sorunu”, birçok duruma göre farklı anlamlar taşıyabilen genel bir ifadedir. Bu noktada bazı olası anlamları şu şekilde sıralayabiliriz:
Konutta Yetersizlik, Arz Sorunu
Bir bölgede yeterli sayıda uygun fiyatlı veya erişilebilir konutun olmaması veya talebi karşılamayan konut stokunun bulunmaması, sorun olarak kabul edilir. Bu durum, ev sahibi olma veya kirada oturma zorluğu çeken insanlar için bir sorundur.
Ev Sahipliği Sorunları
Konut sorunu aynı zamanda ev sahibi olma ile ilgili problemleri içerebilir. Örneğin yüksek konut fiyatları, ipotek koşulları, ev sahibi olma maliyeti gibi pek çok faktör; ev sahibi olma konusunda çeşitli sorunlara yol açabilir. Bu da toplumlar için ciddi bir sosyal sorundur.
Konutlardaki Kalitesizlik
Konut sorunu, bazı insanların yaşadığı konutların kalitesiz veya sağlık ile güvenlik açısından sorunlu olması durumunu da içerebilir.
Kira Fiyatlarındaki Yüksek Artışlar
Kiracılar için uygun fiyatlı kira seçeneklerinin bulunmaması veya kira artışlarının sürdürülemez olması da bir konut sorunlarından biridir.
Türkiye’de Konut Sorunu
Türkiye’de konut sorunu, bir dizi faktörün etkileşimi sonucunda ortaya çıkan karmaşık ve çok boyutlu bir konudur. Ülkemizde konut sorununun temel nedenlerini sıralayacak olursak şöyle bir liste çıkarabiliriz:
Yüksek Maliyetler
Özellikle büyükşehirlerde konut fiyatları yüksektir. Bu da birçok insanın uygun fiyatlı evlere erişimini zorlaştırmaktadır.
Kentleşme Hızı
Türkiye’de hızlı kentleşme yaşanmakta ve bu da konut talebini artırmaktadır. Büyükşehirlerde nüfus hızla artmakta ve bu da konut ihtiyacını aynı şekilde tetiklemektedir.
Kira Sorunları
Kiralama piyasası hem ev sahipleri hem de kiracılar için çeşitli zorluklar içerebilir. Kiralık konutların yetersiz ve kiraların da yüksek olması, özellikle kiracılar için sorun yaratmaktadır.
Kentsel Dönüşüm
Ülkemizde kentsel dönüşüm projeleriyle eski ve riskli binaların yenilenmesi amaçlanarak yeni konutlar inşa edilmektedir. Ancak bu projeler, bazen yerinden edilen insanlar için sorun olarak görünebilmektedir.
Toplu Konut Projeleri
Türkiye’de kamu; toplu konut projeleriyle dar gelirliler için uygun fiyatlı konutlar inşa etmektedir. Ancak bu projelerin de yetersiz olabileceği ve ihtiyacı karşılayamayabileceği konusunda eleştiriler de yapılmaktadır.
İnşaat Kalitesi
Bazı konutların inşaat kalitesi ve yapı güvenliği konularında sorunlar yaşanabilir. Bu da yaşam alanlarının uzun vadeli kullanılabilirliğini etkileyebilecek bir konudur. Özellikle deprem gerçeğiyle karşı karşıya olan ülkemizde bu konuya dikkat edilmelidir.
Kırdan Kente Göç
Kırdan kente göç, büyükşehirlerde konut talebini arttırmakta; kırsal bölgelerdeki konutların bakımsız kalmasına yol açmaktadır.
Konut Sorunu; Ekonomik, Sosyal ve Yerel Faktörlerle Etkileşim Hâlinde
Konut sorunları; ekonomik, sosyal ve yerel faktörlerle her daim etkileşim hâlindedir. Ülkemizde bu sorunları çözmek için yerel yönetimler, hükûmet ve sivil toplum kuruluşları çeşitli politikaları ve projeleri hayata geçirmektedir. Konut sorununun çözülmesi adına atılan adımlardan biri de atıl ofislerin konuta dönüşümünün yolunu açan düzenlemedir.
Ofisi Konuta Çevirme Yönetmeliği
18/08/2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile “ticaret + konut” parsellerinde yer alan, iskân almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, 1 Temmuz 2023’e kadar parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80’i geçmeyecek şekilde konuta dönüştürülebilmesine imkân sağlanmıştı.
50 Bin Ofis Konuta Dönüşebilir
Yapılan bu düzenleme ile sadece İstanbul’da 1,5 milyon, ülke genelinde ise toplam 4 milyon metrekarelik ofisin konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi hâlinde İstanbul’da 10 bin, Türkiye genelinde ise 40 bin olmak üzere toplam 50 bin yeni konut arzı söz konusu olacaktı. Peki, ofisler konuta nasıl dönüşecek? Ofis daire olarak kullanılabilir mi? Ofis daireye çevrilir mi?
Önemli bir iyileştirme sağlayacak olan bu dönüşümün öncelikle yasal altlıklarını irdelemekte fayda var.
Yasal konular, ofisleri konutlara dönüştürürken bağlayıcıdır ve bu nedenle oldukça önemlidir. Söz konusu dönüşümler; yasal düzenlemelere, imar planlarına ve yerel yönetim kurallarına tabi olarak tasarlanır. Özellikle ticari mülkleri konutlara dönüştürmek isteyenlerin izin alması gerekmektedir. Ayrıca vergi, mülkiyet hakları ve diğer yasal meseleler de konu kapsamında olduğundan dikkate alınmalıdır. Bu nedenle böyle bir dönüşüm planlandığında, hukukçular veya gayrimenkul değerleme uzmanları ile iş birliği yapılması elzemdir.
Ofis Tapusu Nasıl Konuta Çevrilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği tapuda ofis olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm, tüm kat maliklerinin onayı ile gerekli tadilatın yapılması ve onaylanması hâlinde mesken olarak kullanılabilmektedir. Daha sonra tapudaki niteliğin değiştirilmesi, yani tapuda ofis olarak kayıtlı bir yerin meskene dönüştürülmesi için cins değişikliği işleminin yapılması gerekmektedir.
Dükkân Daireye Çevrilebilir mi?
Benzer konu, ticari gayrimenkul kapsamında olan dükkânlar için de geçerlidir. Dükkânı eve çevirmek yasal mı? Dükkân daire olarak kullanılabilir mi? sorularına yanıt vermek gerekirse özellikle dükkân vasıflı, ara sokakta, az talep gören ve kira getirisi düşük olan mülklerin; yukarıdaki yolla konuta dönüştürülerek değerlendirildiği ve ekonomiye kazandırıldığı birçok örneğin bulunduğunu söylemek mümkündür.
Sonuç olarak yeni normal çalışma modelleri, ekonomik ve sosyal faktörler sonucunda Türkiye’nin konut ve ofis ihtiyaçları değişmiş durumdadır. Ülkemizde konuta erişim hayli zor iken pek çok ofis de atıldır.
Yüksek sabit giderlere sahip ofis blokları, yeni düzendeki uzaktan veya hibrit çalışma gibi modellerden kaynaklı verimli kullanılamamaktadır. Bu durum firma sahipleri veya kurumlar için de alternatif mekân arayışları ya da finansal modellemeyi tekrar gözden geçirme mecburiyeti ortaya çıkarmıştır.
Ofislerin Konuta Dönüşümü ile Arzdaki Kısıt Rahatlar
Ofislerin konuta dönüştürülmesinin, yukarıda bahsi geçen dengesizliklere önemli derecede çözüm olacağını belirtebiliriz. Hâlihazırda epey fazla sayıda atıl ofis stoku bulunmaktayken bu mülklerin konuta dönüştürülmesi ile arzdaki kısıt bir nebze olsun rahatlayacaktır. Maliyetli ve bürokratik sürecin uzun olduğu bu dönüşüm süreci başarıyla sonuçlanırsa, bahse konu konut sorununun göreceli olarak çözüleceği ve orta vadede tüm taraflar için ekonomik getiri sağlayacağı aşikârdır.
