İçindekiler
Artan kira bedelleri karşısında konut kiracıları çeşitli çözüm yolları aramaktadır. Bu çözüm yollarından biri de konut kirası ilişkisinde kira sözleşmesinden kaynaklanan masrafları düşürmek amacıyla halk arasında “kiraya ortak alma” olarak da ifade edilen alt kira ilişkisi kurulmasıdır.
Uygulamada konut kira sözleşmelerinin dışında ticari kiralama olarak adlandırılan işlemlerde, ticari ilişkinin niteliği gereği kiracıya alt kiralama yetkisi tanınabilmektedir. Bu noktada sözleşmede yer alan bir madde ile alt kiralamanın kapsamı ve sınırı belirlenmektedir.
Konuya örnek teşkil etmesi açısından aşağıda yer alan maddenin incelenmesinde fayda görmekteyim:
“Kiralanan, kiracı tarafından kiraya vereni önceden yazılı olarak bilgilendirmek koşulu ile alt kiracılara kısmen veya tamamen kiralanabilir. Bu takdirde alt kiracının hakları asıl kiracı ile sınırlıdır. Alt kiralama bilgisinin verilmesi hâlinde alt ve asıl kiracı arasında yapılacak kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması ve bir örneğinin kiraya verene verilmesi zorunludur. Kiralananın alt kiracıya kiralanması kiracının sorumluluklarını ortadan kaldırmaz.
Kiracının alt kira ilişkisi kurması durumunda; kiracı alt kiracının repütasyonunu, iş yerine yapacağı müspet katkıyı, marka değerini, ödeme gücünü ve sair hususları basiretli bir tacir gibi davranarak dikkate alacak ve alt kira ilişkisini işbu maddede öngörülen esaslar çerçevesinde kuracaktır.”
Ticari faaliyet sürdürmek amacıyla akdedilen kira sözleşmelerinde, paylaştığımız bu düzenlemeye yer verilebilmektedir.
Konut Kira Sözleşmelerinde Alt Kiralama
Kaleme aldığım bu yazımda ise konut kira sözleşmeleri kapsamındaki alt kiralama ilişkisinin detaylarına yer vereceğim.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu konuya ilişkin kanuni düzenlemeler içermektedir. Öncelikli olarak ilgili kanunun 316. maddesinde, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” denilerek kiracıya kira sözleşmesinde öngörülen kurallara uygun davranma sorumluluğu yüklenmiştir.
Kira sözleşmesi ile amaçlanan, kiracıya taşınmazın kullanımının bırakılmasıdır. Kiraya veren ise söz konusu kullanım borcu karşısında kira bedelini elde etme hakkına sahip olmaktadır.
Alt kira kavramı, kiracının bağımsız bölümü taşınmaz maliki sıfatına sahipmiş gibi üçüncü kişiye kiraya vermesi anlamına gelmektedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda; “konut ve çatılı iş yeri kirası” ve “adi kira” şeklinde ikili bir ayrım söz konusudur.
Kanunun 322. maddesi, söz konusu ikili ayrımı şu şekilde vurgulamıştır:
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Alt Kiralama Yetkisi Nasıl Verilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiraları kapsamında kiracıya, malik tarafından yetki tanınırsa alt kira ilişkisi kurulabilmektedir. Söz konusu yetki, kira sözleşmesine eklenen bir madde ya da malikin alt kira ilişkisi kurulmasına muvafakat ettiğine dair yazılı bir belge ile verilebilmektedir.
Kiracının alt kiralama ilişkisi kurabilmesi için bu yönde “yazılı” bir yetkinin varlığı şarttır. Kanaatimce uyuşmazlıkların önüne geçebilmek adına kiraya verenin alt kiralama konusundaki iradesini yansıtan sözleşme içeriğinin, kira sözleşmesinde bir madde olarak yer alması gerekmektedir.
Somutlaştırmak adına alt kira yetkisini içeren konut kira sözleşmesine, şu şekilde bir madde eklenebilir:
“Kiracı bağımsız bölümü kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayabilir. Kiraya veren alt kiralama nedeniyle alt kiracıdan herhangi bir hak ve alacak talep etmeyecektir. Kiracının alt kira ilişkisi kurması işbu kira sözleşmesine aykırılık oluşturmayacaktır. Kiralananın alt kiracıya kiralanması kiracının sorumluluklarını ortadan kaldırmayacak olup alt kiracı da kira sözleşmesindeki hükümler ile bağlı olacaktır. Alt kiracıya ait; ikametgâh, iletişim ve kimlik bilgilerini içerir belgelerin alt kiralama sözleşmesi ile birlikte kiraya verene teslim edilmesi, alt kira sözleşmesinin geçerlilik unsurudur.”
Kiracı, Alt Kiracıya Sadece Kendisine Sağlanan Hakları Tanıyabilir
Önemle belirtmek isterim ki eğer alt kiralama yetkisi verildi ise kiracı, yalnızca kiraya veren ile kurmuş olduğu sözleşme ilişkisi çerçevesinde kendisine sağlanan hakları alt kiracıya tanıyabilmektedir. Bunun dışında kiracı tarafından alt kiracıya yeni bir hak verilememektedir.
Öte yandan kiracıya alt kiralama yetkisi verilmesi hâlinde söz konusu yetki, sadece kullanım amacı ile sınırlandırılabilmektedir. Örneğin kira sözleşmesine eklenecek maddede alt kiralamaya konu bağımsız bölümün sadece mesken olarak üçüncü kişiye kiralanabileceği, ticari faaliyet gösterilmesi hâlinde ise sözleşmeye aykırılığın oluşacağı hüküm altına alınabilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi doğrultusunda da alt kiracının; kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde malike karşı sorumlu olacağı vurgulanmıştır.
Alt Kiralama Yetkisi Öngörülmüyorsa, Sözleşmeye Bir Madde Eklenebilir
Alt kiralama yetkisinin öngörülmemesi yönünde irade mevcutsa; sözleşmeye, aşağıdaki şekilde bir madde eklenebilir:
“Kiralanan yer, kiracı tarafından alt kiracılara kısmen veya tamamen kiraya verilemez. Kiralanan yerin sözleşmeye aykırı şekilde alt kiracıya kiraya verilmiş olması hâlinde haksız işgal hükümleri uygulanacaktır. Kiracının işbu madde doğrultusunda ve kiraya verenin muvafakati olmaksızın alt kiralama yapması durumunda kira sözleşmesine aykırılık oluşacaktır.”
İlgili madde ile alt kiralama hakkı ortadan kaldırılmaktadır. Buna ek olarak bahse konu sözleşme hükmüne rağmen alt kiralama ilişkisi kurulduğu taktirde, kiracıdan ecrimisil/haksız işgal tazminatı talep edileceği de açıkça belirtilmiştir.
Konut Kira Sözleşmesinin Temeli Alt Kiralamaya Cevaz Verecek Nitelikte Değildir
Konut kira sözleşmesinin temeli, bağımsız bölümün kiracının bizzat kendisi tarafından kullanılmasına dayanmaktadır. Kiraya veren tarafından alt kiralama yetkisi öngörülmediği hâlde kiracının kiralananı üçüncü kişiye kiralaması kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ikinci fıkrasında, “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.
Bu doğrultuda kiraya veren kiracıya; noter aracılığıyla ihtarname göndererek 30 gün süre içerisinde sözleşmeye aykırılık teşkil eden alt kiracının bağımsız bölümden yararlanmasının sonlandırılmasını, aksi taktirde kira ilişkisinin feshedileceğini ihtar etme hakkına sahiptir.
