İçindekiler
Bir kiralananı teslim etme durumu ile karşılaştığımızda aklımıza bazı sorular takılır. Bunların ilk akla gelenlerini yazarak makalemizin “temelini atalım”.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı teslim ederken nelere dikkat etmeliyim?
Acaba anahtarları vermem yeterli olur mu?
Kiraya veren anahtarların komşuya bırakılmasını isterse ne yapmalıyım?
Komşu anahtarı almak istemezse ne olacak? Hem komşu da kim, ben onu tanımıyorum ki! Anahtarları bıraktığım hâlde sonradan anahtarları bırakmadın derse ne olacak?
Sonradan şunu sen kırmışsın bunu sen bozmuşsun, denmemesi adına acaba taşınmazın fotoğraflarını da mı çeksem?
Yukarıda örneklendirmeye çalıştıklarım başta olmak üzere pek çok soru, kiraladığı mülkten ayrılacak kişilerin zihinlerini meşgul etmektedir. Öncelikle bu işlerin emin olunmayan bir tavır içerisinde yapılmasının, genellikle sonradan pişmanlık veya öfke getireceğini belirtmek gerekmektedir. Tüm ilişkilerimizde davranışlarımızı sağlam hukuki temeller üzerine inşa ettiğimizde ise sadece hukuki ve ekonomik faydalar elde etmekle kalmaz, ruh sağlımızı da korumuş oluruz.
Burada Gandhi’nin meşhur özdeyişlerini paylaşmak istiyorum:
Söylediklerinize dikkat edin, düşüncelerinize düşünür. Düşüncelerinize dikkat edin, duygularınıza dönüşür. Duygularınıza dikkat edin, davranışlarınıza dönüşür. Davranışlarınıza dikkat edin, alışkanlıklarınıza dönüşür. Alışkanlıklarınıza dikkat edin, değerlerinize dönüşür. Değerlerinize dikkat edin, karakterinize dönüşür. Karakterinize dikkat edin, kaderiniz olur.
Konumuza dönecek olursak kiralananın teslimi konusunda her somut olayda farklı detaylara ihtiyaç duyulabilir. Ancak kiralananı teslim ederken dikkat edilmesi gereken hususları ana hatlarıyla bilmekte büyük yarar vardır.
Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Taşınmazdan Çıkabilir mi?
Öncelikle kiralananı zamanında teslim etmeliyiz. Bu noktada çok sık karşılaşılan husus, kiralananın erken teslimidir. Erken teslim, örtülü bir fesih iradesi ortaya koymak ve sözleşmeyi bozmak anlamına gelir. Dolayısıyla bu, sözleşmeye aykırı bir davranıştır. Sözleşme hukukunda genel bir prensip olarak sözleşmeye aykırı davranan, bu davranışı nedeniyle karşı tarafın uğradığı zararı gidermekle (tazmin) yükümlüdür.
Erken Teslimde Kira Borcu Devam Eder
Kira sözleşmelerinde söz konusu durumla çok sık karşılaşıldığı için kanun koyucu, bu noktada özel bir düzenleme getirmiştir. Bahse konu özel kural, genel kuraldan daha önce uygulanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 325’e göre sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmaksızın kiralananın geri verilmesi durumunda kira sözleşmesinden doğan tüm borçlar, kiralanın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilmesi, her somut olayda farklılık arz eder. Bunun tespiti için mahkemeler emlak bilirkişisinden rapor alma yoluna gitmektedirler.
Peki, teslimden sonraki makul süre boyunca devam edecek kira bedelini ödemekten kurtulmanın bir yolu yok mu? Var, ikame kiracı bulmak. Yani yerimize kiracı olarak oturacak birisini bulmak. Ancak bu kişi, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenin kabul edeceği bir kişi olmalıdır. Böyle bir yeni kiracı (ikame kiracı) bulunabilirse, kira sözleşmesinden doğan borçlar sona erer.
Kira Sözleşmesi Yapılırken Fotoğraf ve Video Çekilmeli
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK madde 334). İşte bu nedenle kira sözleşmesi yapılırken kiralananın fotoğraf ya da videolarının çekilmesi çok faydalı olur. Çünkü kiraya veren ile kiracı arasında en çok görülen ihtilaflardan biri, teslim sırasındaki durumun nasıl olduğuna dairdir.
Kiracı Çıkarken Kiralananı Boyatmak Zorunda mı?
Özellikle boyalı olarak teslim edilen kiralananın, geri verilmesi sırasında yeniden boyatılması istenilmektedir. Ancak bu isteğin çok isabetli olduğu söylenemez. Çünkü TBK madde 334’e göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Tabii ki ilgili madde, olağan kullanımla sınırlıdır. Olağan kullanımı aşan, duvarlarda iz bırakan veya dökülmelere sebep olan bir kullanım; bu kapsamda değildir.
Unutmadan bir hususu daha belirtmekte de fayda vardır: İnternet ilanlarındaki fotoğraflar, kiralananın ne durumda teslim alındığına dair önemli bir delil teşkil edebilir.
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat
Kiracıdan sadece sözleşmeye aykırı kullanımlar nedeniyle doğan zararları tazmin etmesi istenebilir. Bunun dışında başkaca bir tazminat istenemez. Hatta sözleşmede başka tazminatlar istenebileceğine dair hüküm bulunsa bile bir anlam ifade etmez. Çünkü TBK madde 334/2’ye göre kiracının başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiracı Anahtar Teslim Tutanağı
Kiracı, teslim fiilini mutlaka belgelendirmelidir. Yani nasıl para verildiğinde bir belge alma ihtiyacı duyuluyorsa, anahtar verildiğinde de bir belge alma gereksinimi duyulmalıdır.
Bu aşamada bir anahtar teslim tutanağı düzenlenerek, anahtarın nerede ve ne şekilde teslim edildiği kayıt altına alınmalıdır. Mümkünse kiralanana gidilerek boşaltılmış hâlinin gezilip görülmesi, varsa eksikliklerin tutanakta belirtilmesi gerekir.
Maalesef teslim tutanakları, en fazla ihmal edilen konuların başında gelmektedir. Taraflar ya hiç tutanak tanzim etmemekte ya da üstünkörü yazılmış, bir işe yaramayan tutanaklar oluşturmaktadırlar. Bu da sonrasında ne yazık ki pek çok mağduriyetin ve istismarın yaşanmasına neden olmaktadır.
Kiraya Veren Kiralananı Teslim Alırken Gözden Geçirmekle Yükümlü
Teslim tutanağını ihmal etmenin sonuçları ağırdır. TBK madde 335’te bu durum şu ifadelerle hüküm altına alınmıştır:
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
Görüldüğü gibi kiralananın iadesi sırasında kiraya veren, gözden geçirme yükümlülüğü altındadır. Bunu ihmal etmesinin sonucu ise kiracının her türlü sorumluluktan kurtulmasıdır. Tıpkı muayene ve ihbar yükümlülüğü yerine getirilmediğinde satılanın ayıplı olmasından doğan seçimlik hakların kullanılamaması gibi bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu ağır sonuca katlanmak zorunda kalmamak için meseleye daha fazla özen gösterilmelidir.
Kiralananın iade edilmesi üzerine hemen gözden geçirme yapılmalı ve eksiklikler tespit edilerek bir ihtarname ile kiracıya bildirilmelidir. Buradaki “hemen” ifadesi, makul bir süreyi ifade eder. Örneğin aynı gün içerisinde bunun yapılması gerekmez. Esasen çoğu kez aynı gün içinde bunun yapılması imkân dahilinde de olmaz. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre makul bir süre içerisinde gözden geçirme yapılmalı ve varsa eksiklikler bildirilmelidir.
Çok problem yaşanacağı düşünülen iadelerde gözden geçirmenin bir bilirkişiye yaptırılması daha isabetli olur. Taşınmazda yüksek dekorasyon masrafları veya ağır hasar söz konusuysa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yapılması çok faydalı olur.
Gizli Ayıpların Varlığı Hâlinde Kiracı Sorumluluğu Devam Eder
Tabii ki kiraya veren gözden geçirme sırasında gizli ayıpları tespit edemez ve böyle bir zorunluluğu yoktur. Çünkü TBK madde 335’ göre; teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapması
Son olarak kiracı tarafından yapılan dekorasyonlar hakkında TBK madde 321’in uygulanacağını belirtmeliyiz. TBK madde 321’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
