İçindekiler
Bir konutun veya iş yerinin alan ölçüsü gerek taşınmaz sahipleri gerekse de o taşınmazı satın almak isteyen tüketiciler açısından çok önemli bir husustur. Alan ölçüsü, gayrimenkulle ilgili konularda sürekli gündeme gelmiş ve bundan sonra da gelmeye devam edecektir. Başlıkta konut ve ticari niteliğe sahip olan taşınmazlar ifadesi geçmekle beraber, makalenin konusu; arsa/arazi haricinde olup, genel olarak konuyla ilgisi olan her emlak türünü kapsamaktadır.
Hangi İşlemler Taşınmazın Alanı ile Bağlantılıdır?
Özellikle konut ve iş yeri kullanımlı gayrimenkullerle ilgili işlemlerde net alan ve brüt alan tabirleri, sektör paydaşları ve tüketiciler açısından yanlış değerlendirmelere ve çelişkilere neden olmaktadır. Bu konuyla ilgili işlemler nelerdir ve bunlar neyi ifade eder?
Mimari tasarım: Arz ve talep edilecek brüt/net bağımsız bölüm büyüklüğü, genel proje tasarımını ilgilendiren önemli bir unsurdur. Doğru tanımlardan yola çıkılarak tasarım yapılmalıdır.
Ruhsat ve iskân işlemleri: Belediye proje onaylama, ruhsat ve iskân işlemlerinde net ve brüt alan tanımlarından istifade edilir.
Kamusal harçlar, sigorta vb. işlemler: Tüm kamusal harçlar, KDV oranları, sigorta, prim vb. ödeme işlemlerinde ilgili tanımlar gündeme gelir.
Emlak vergilendirme işleri: Taşınmazın alanı, emlak ve kira gelir vergisi işlemlerinde kullanılır; alan doğru hesaplanmazsa, yanlış vergi ödeme durumu söz konusu olur.
Gayrimenkul değerlemesi: Doğru tanıma göre hesaplama yapılmazsa, gerçekten uzak değerleme yapılabilir.
Gayrimenkul pazarlaması: Satış yapmak isteyenin sunduğu taşınmazın büyüklüğü, bilinçli olmayan tüketiciyi yanıltabilir. Çünkü satış yapan, taşınmazın brüt alanını esas alır. Tüketici satın almış olduğu konutu ölçtüğünde, öngörmediği bir durumla karşılaşabilir.
Farklı Uygulamalar, Brüt ve Net Alan Tanımlarının Yeterince Bilinmemesinden Kaynaklanmaktadır
Sektörde genel olarak brüt alan ve net alan tanımları kullanılmaktadır. Oysa bu tanımlamalara ait başka başlıklar da vardır.
Bağımsız Bölüm Net Alanı
Bağımsız bölümün boşluk ve yırtıkları hariç, duvarları arasında kalan alandır (süpürme alanı). Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2,5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, tüm boşluklar, ortak yerler, balkonlar, teraslar, kat bahçeleri vb. dâhil edilmemektedir. Bağımsız bölüme ait çatı arası piyesleri ve farklı katlarda bulunan mekânların net alanları, bağımsız bölüm net alanına eklenir.
Bağımsız Bölüm Brüt Alanı
Işıklıklar, hava bacaları, galeri vb. boşluklar hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı kapsar. Komşu bağımsız bölümle ve ortak alanlarla sınırı olan yerlerde, duvar orta aksı sınır kabul olarak edilecektir. Bağımsız bölümün bulunduğu katta yer alan merdiven boşluğu, asansör vb. gibi yerlerden, bağımsız bölümün hissesine düşen pay eklenir. Bölüme ait olan farklı katlarda bulunan mekânları, bağımsız bölüm brüt alanına ilave edilecektir.
Bağımsız Bölüm Genel Brüt Alanı
Bağımsız bölüm brüt alanına, ortak alanlardan düşen pay eklenerek bulunur. Bu pay, genel olarak net alanın %15-25 fazlası olarak kabul edilebilir.
Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı
Eğer bağımsız bölümün eklentileri varsa; bu eklentilerin brüt alanlarının, bağımsız bölüm brüt alanına ilave edilmesiyle bulunur.
Teras ve Balkon Alanları Net Alana Yansıtılır mı?
Bazı harçların ve KDV oranlarının hesap edilmesinde net alan sınırı 150 metrekare kabul edilir ve bu sınır mükellef açısından önemli bir avantaj teşkil eder. Bu çerçevede; yargı kararları ve mevzuat düzenlemesiyle, taşınmaza ait olan balkon ve teras alanları net alan dışına çıkarılmıştır.
Sektör Paydaşları, Taşınmaz Sahipleri ve Taşınmazı Satın Almak İsteyenler Ne Yapmalıdır?
- Öncelikli olarak makalemizde yer alan brüt ve net alan tanımlarını doğru bilmek gerekiyor. İşlemler veya emlak satın alma esnasında; ifade edilen rakamsal değerin hangi tarife uygun olduğunu bilmek ve buna göre ilerlemek en doğrusu olacaktır.
- Gayrimenkulün fiziki sınırları bilinmeli ve bu sınırlar üzerinden ölçüm yapılmalıdır.
- Mimari projeler bir uzmana tetkik ettirilmeli, yazımızda belirtilen tanımların karşılığı olan alanlar projeden hesap ettirilip, taşınmazın fiziki ölçü değerleri ile karşılaştırılmalıdır.
- Gerektiği takdirde, ilgili belediye ve tapu müdürlükleri ile görüşülüp bilgi ve görüş alınmalıdır.
