İçindekiler
Son dönemde artan kira fiyatları, ev sahiplerini yüksek kira bedeli ile yeniden kiralamaya yöneltmektedir. Diğer yandan ilk 5 yıllık kira dönemindeki konut vasıflı taşınmazların kira artış oranının kanunen yüzde 25 ile sınırlandırılması da yeni kiracı bulma arayışını canlandırmıştır.
Tahliye Davalarında Artış Yaşanıyor
Kendisi de kiracı olan mülk sahiplerinin yüksek kiralar karşısında mülklerine geri dönme isteğiyle kiracılarını tahliye etme çabaları, son dönemde tahliye davalarında yoğun bir artışı beraberinde getirmiştir.
Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Mevzuatta tahliye sebepleri, kiracı ve kiralayan yani mülk sahipleri için Türk Borçlar Kanunu m. 339 ve devamındaki maddelerde ayrı ayrı ve sınırlı olarak düzenlenmiştir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki her bir tahliye sebebi ayrı dava konusudur ve bunlar birbirinden bağımsız şekilde ileri sürülebilir. Örneğin kiracının; aynı ilçe sınırlarında bir başka evi olması, ödemesi gereken bedeli tam olarak karşılamaması, taşınmazı kira sözleşmesi amacı dışında kullanması (örneğin günlük kiraya vermesi), tahliye taahhüdüne uymaması gibi durumlar tahliye gerekçeleridir. Bu sebepler eş zamanlı veya ayrı ayrı ileri sürülebilir.
Tüm Tahliye Sebepleri İçin Hukuki Süreç Başlatılmalı
Ne kadar çok tahliye sebebi varsa hepsi için hukuki süreç başlatılması, hak sahibi adına faydalıdır. Nitekim tahliye davalarının uzun sürmesi ve aynı konuda mahkemelerden farklı içeriklerde/süreçlerde karar verilebilmesi gibi sebepler dikkate alındığında, tahliye nedeninin birden fazla olması avantaj yaratacak bir durumdur.
Ödenmeyen Kira Bedelleri ve Artış Farkları
Bu yazımda kiracının geriye dönük (kira sözleşmesi başlangıç tarihinden tahliye talep tarihine kadarki dönemde); ödemediği kira bedelleri ile kira artış farklarının talep edilip edilemeyeceğine ve bunların tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağına değineceğim.
Bir başka deyişle, “Mülk sahibinin ödenmeyen bedelleri sonradan talep etmesi mümkün müdür, yoksa o dönem sessiz kalınması hak kaybı mı oluşturacaktır?” sorusunun yanıtını arayacağız.
Kira Bedelini Ödemek, Kiracının Asli Borcu
Türk Borçlar Kanunu madde 313 gereği kira bedelini ödemek, kiracının asli borcudur. Yani kira bedeli; sözleşmede belirtilen tarihte (örneğin her ayın 5. gününe kadar), şayet belirtilmemişse de her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.
Sözleşmede Kira Ödeme Tarihi Yazmıyorsa?
Bazı kira sözleşmelerinde kira başlangıç tarihi yazılırken (örneğin 1 Eylül 2021), kira ödeme tarihinin yazılmadığı görülmektedir. Bu durumda kiracı, ilgili ayın son gününe kadar ödeme yapma hakkına sahiptir. Örneğin sözlü olarak kira ödemesi için ayın 5. günü kararlaştırılmış olsa dahi bahsi geçen durum mutlaka sözleşmede yer almalıdır. Şayet sözleşmede net bir ödeme tarihi belirtilmediyse mülk sahibi, ayın 6. günü ödeme yapılmadığı gerekçesi ile icra takibi açamaz ya da ödeme talepli ihtarname gönderemez.
Özetle kiralayan; ayın son gününe kadar beklemekle yükümlüdür… Aksi durumda temerrüt, yani gecikme koşulu oluşmaz.
Ödenmeyen Kira Bedeli ve Artış Farkı Faiziyle Talep Edilebilir
Bu bilgiler ışığında ödenmeyen kira bedelleri ve kira artış oranları; sözleşmede yazılan tarihte, ilgili ayın veya en geç kira döneminin sonunda geriye dönük olarak kiracıdan talep edilebilir.
Ödemelerin zamanında yasal şekilde talep edilmemesi ya da ihtirazi kayıt ileri sürülmeden kabul edilmesi gibi hususlar, mülk sahibi bakımından hak kaybı yaratmaz. Geriye dönük ödemeler faizi ile talep edilebilir; bu bedelin icra takibi ya da dava ile istendiği tarihte ödenmemiş olması yeterlidir. Yine söz konusu bedellerin tahliye davası açıldıktan sonra ödenmesi dahi tahliye hakkını sona erdirmez.
Tüm bunların yanı sıra geriye dönük olarak kira artış oranlarına uyulmadan kira bedelinin yatırılması (örneğin 4.355 TL olan kiranın 4.300 TL olarak ödenmesi), ödemeler gününde gerçekleştirilmiş olsa dahi mülk sahibi için tahliye sebebi oluşturacaktır.
Bu nedenle kiracıların kira bedelleri ile artış oranlarını süresinde ve sözleşmeye uygun olarak yatırması önemlidir. Aksi hâlde geçmiş dönem borcu için dahi tahliye sebebi oluşacaktır…
