İçindekiler
Günümüzde apartman ve siteler, yaşam alanlarımızı oluşturmaktadır. Ortak yaşam alanlarımızdaki işleyişin belirlenmesi adına çeşitli kararların alınması da kat malikleri kurulunun toplanması ile mümkündür. Kat malikleri kurulu, olağan ve olağanüstü olmak üzere iki farklı koşul altında toplanabilmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu toplantısı zamanına ilişkin düzenlemeye 29. maddesinde şöyle yer vermiştir:
“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Olağanüstü Toplantı İçin “Önemli Sebep” Nedir?
İlgili madde hükmünde de görüleceği üzere olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, “Önemli bir sebebin çıkması halinde” ifadesi ile tanımlanmıştır. Bu noktada öncelikle, önemli sebebin ne olduğunu somutlaştırma ihtiyacı bulunmaktadır. Önemli sebeplere; yöneticinin görevden ayrılması, ana yapıda çok masraf gerektiren bir onarım işinin ortaya çıkması veya hukuki nedenler dolayısıyla belirli kararların alınması örnek olarak gösterilebilir. Bu sebepler elbette saydıklarımızla sınırlı değildir…
Olağanüstü toplantı talebi; yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine gerçekleştirilebilmektedir. Yöneticinin görevi, kat maliklerini toplantıya çağırmaktır. Denetçi veya kat maliklerinden üçte birinin yönelteceği talep ile de olağanüstü kat malikleri kurulu, yönetici tarafından toplanabilmektedir.
Uyuşmazlıkların Toplandığı Nokta: Olağanüstü Toplantıya Çağırma Usulü
Önemle vurgulamak isterim ki uygulamada uyuşmazlıkların toplandığı nokta, olağanüstü toplantıya çağırma usulüne ilişkindir. Bu nedenle olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılmak istendiğinde, usulü noktalara dikkat edilmesi gerekmektedir.
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının hukuken geçerliliği; en az 15 gün önceden bildirim yapılmasına ve toplantı sebebinin belirtilmesine bağlıdır. Uygulamada toplantı sebebi, toplantı gündemi olarak ifade edilmektedir.
Toplantı 15 Gün Önceden Maliklere Bildirilmezse Dava Konusu Olabilir
15 günlük süreye uyulmaması hâlinde toplantıda alınan kararların çağrı usulüne aykırılık gerekçesi ile hukuken geçerli olmadığı hususu, dava konusu edilebilmektedir.
Toplantının kat maliklerine 15 gün önceden bildirilmesi ile ifade edilmek istenen, çağrı kâğıdının kat maliklerine tebliği ile birinci toplantı tarihi arasında en az 15 gün sürenin olmasıdır. Uygulamada çağrı kâğıdının PTT’ye verildiği gün 15 günlük süre başlatılmaktadır. Ancak bu hesaplama hukuken doğru değildir ve çağrı usulüne aykırılık oluşturmaktadır. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün hesaplaması daha isabetli olacaktır.
Örneğin 25/11/2022 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılacaksa, 10/11/2022 tarihinden birkaç gün önce bildirim işlemlerine başlanması gerekmektedir. Zira bu tarihten önce toplantı çağrı kâğıtlarının imzalattırılması veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmesi gibi işlemlerin zaman alacağı göz önünde bulundurulmalıdır.
Şöyle ki 25/11/2022 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yapılması isteniyorsa 15 gün önce, yani 10/11/2022 tarihinde çağrı kâğıtlarının imzalattırılmış, mektup işlemlerinin bitirilmiş ve tüm kat maliklerinin toplantıdan haberdar edilmiş olması gerekmektedir.
Uygulamada görüldüğü üzere apartman ve sitelerde ortak yerlere; gündem, tarih ve saat içerir şekilde kat malikleri kurulu toplantılarına ilişkin duyurular asılmaktadır. Ancak söz konusu duyurular, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısındaki çağrı usulü koşulunu sağlayamayacaktır. Bu noktada muhakkak Kanun’un aradığı imzalattırılmış çağrı kâğıdı veya iadeli taahhütlü mektubun varlığına ihtiyaç duyulacaktır.
Toplantı Bildirimi Konusu ile İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020 Tarihli Kararı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020 tarihli ilgili kararında da yukarıda belirttiğim noktaya şu şekilde değinilmektedir:
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/1 maddesinde olağan toplantı düzenlenmiş olup, yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet/çağrı şartı bulunmamaktadır. Toplantıya davet/çağrı şartı, kanunun 29/2 maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı için getirilmiştir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının (tarihi, yeri, saati ve gündemin), anayapının girişine/ilan panosuna makul bir süre öncesinden (15 gün gibi) asılmak suretiyle ilan edilmesi kafidir.
Anataşınmazın yönetim planına göre iptali istenen toplantı olağan toplantıdır. Anataşınmazın yönetim planında olağan toplantı için 15 gün öncesinden davet/çağrı şartı getirilmiş ise de Kanunun 29. maddesi emredici hüküm niteliğinde olup, mahkemece olağan toplantı için yönetim planında belirlenen usulde davet/çağrı yapılmadığı gerekçesi ile toplantının ve alınan kararların iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Mahkemece, kat malikleri karar defteri ile anataşınmazın tüm kat maliklerini gösterir tapu kayıtları da dosya içerisine alınarak, bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin değiştiği de anlaşıldığından 6100 sayılı HMK nın 125. maddesine göre taraf teşkili sağlanıp, dava konusu toplantıda alınan kararlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre toplantı ve karar nisabı yönünden değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015 ve 2016 Tarihli Kararları
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015 ve 2016 tarihli kararlarında ise olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının çağrı usulüne ilişkin ayrıntılara şöyle yer verilmiştir:
“Dosya içindeki bilgi, belge ve özellikle anataşınmazın yönetim planına göre; olağan kat malikleri kurulu toplantısının Ocak ayı içinde yapılacağı, iptali istenen kat malikleri kurulu kararının ise olağanüstü kat malikleri kurulu kararı niteliğinde olduğu, 02.04.2006 tarihinde yapılması gereken olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının 09.04.2006 tarihinde yapıldığı, 07.08.2010 tarihinde yapılması gereken olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yeterli çoğunluk sağlanamadığından 15.08.2010 tarihinde yapıldığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29/son fıkrası gereğince; önemli bir sebebin çıkması halinde yönetici ve denetçinin veya kat maliklerinin 1/3’ünün isteği üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek suretiyle kat malikleri kurulu her zaman toplanabileceği, ilk çağrı yapılırken ilk toplantı ile 2. toplantı arasında en az 7 günlük bir süre bulunması gerektiği, buna göre de; 02.04.2006 tarihinde yapılamayan toplantı için 10.04.2006 tarihinde, 07.08.2010 tarihinde yapılamayan toplantı için ise toplantıdan 15 gün öncesinde davacı kat malikine yapılan herhangi bir çağrının bulunmadığı anlaşılmış olmasına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 23.05.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
“Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden dava konusu anayapının tek parselde bulunduğu, taşınmazda kat irtifakı kurulu olduğu, 20.03.2014 tarihli toplantısının iptali istendiği, anataşınmaza ait yönetim planının 21. maddesine göre olağan toplantıların her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde toplanacağı, dolayısıyla eldeki davanın olağanüstü nitelikte toplantı olduğu anlaşılmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 29.maddesine göre, önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Dosyaya sunulan PTT kaydına göre davacıya gönderilen toplantı çağrısının 19.03.2014 tarihinde postaya verildiği, dolayısı ile davacıya 15 gün önceden toplantının yer, zaman ve gündeminin bildirilmediği anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017 Tarihli Kararı
Son olarak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli kararına göre, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı için kanunen öngörülen çağrı usulüne aykırılığın varlığına rağmen toplantıya katılan kat maliki, sonrasında çağrı usulüne aykırılık gerekçesi ile alınan kararların iptalini isteyemeyecektir. Yine söz konusu kararda; malikin aykırı oy kullanması hâlinde toplantıda alınan kararlara bir ay içerisinde dava açma hakkı bulunacağına da dikkat çekilmiştir.
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.” hükmü getirilmiştir. İptali istenen kat malikleri kurul toplantısı olağanüstü toplantı niteliğindedir. Karar defterinin incelenmesinden davacının toplantıya katıldığı anlaşılmaktadır. Olağanüstü toplantı niteliğindeki toplantının KMK’nın 29/2. maddesi hükmüne aykırı olarak yapıldığı dosya kapsamından sabitse de davacı toplantıya katıldığından artık toplantının sadece çağrı usûlüne aykırılık nedeniyle iptalini isteyemeyeceğine ilişkin mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik yoktur. Ancak, yine karar defterinin incelenmesinden davacının toplantıda alınan kararlara aykırı oy kullandığı ve davanın karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde açıldığı da sabittir ve davacı dava dilekçesinde alınan kararların esastan da iptalini talep etmiştir. Bu durumda, mahkemece, işin esasına girilerek alınan kararların iptal edilip edilmeyeceğine karar verilmesi gerekirken, davacının toplantıya katılması sebebiyle çağrıdaki usûlsüzlüğün dava konusu edilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.”
Mahkeme Kararlarına Ait Bilgiler
1. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/7815 E. 2020/10385 K. 25/11/2020.
2. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2016/5860E. 2016/8319 K. 23/05/2016.
3. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/18635E. 2015/7472 K. 05/05/2015.
4. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4594E. 2017/9915 K. 23/11/2017.
