İçindekiler
Gayrimenkul piyasasında kiracı – ev sahibi ilişkileri, uygulamada en çok ihtilafa düşülen alanlardan biri olmaya devam ediyor. Özellikle tahliye taahhütnameleriyle ilgili hukuki süreçler hem yatırımcıların hem de kiracıların dikkatle takip etmesi gereken konular arasında. Bu belgeler, kira ilişkisi süresince taraflar arasında güven esasına dayalı olarak düzenlense de çoğu zaman içeriği ve düzenlenme zamanı açısından hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor. Yakın zamanda Yargıtay tarafından verilen bir karar, bu alandaki önemli belirsizliklerden birine açıklık getirdi.
Aynı Gün Kira Sözleşmesi, Ertesi Gün Tahliye Taahhüdü
28 Haziran 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararları doğrultusunda, tahliye taahhütnamelerine ilişkin emsal niteliğinde bir karara imza atıldı. Konya Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada, kiracı ile ev sahibi arasında 15.05.2022 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalandı. Sözleşmenin hemen ertesi günü, 16.05.2022 tarihinde ise kiracı, yazılı bir tahliye taahhütnamesi vererek 15.05.2023 tarihinde taşınmazı boşaltacağını taahhüt etti. Ancak süre dolduğunda kiracı, evi tahliye etmedi. Ev sahibinin başvurusu üzerine açılan davada kiracı savunma yaparak taahhüdü baskı altında imzaladığını ve belgenin tanzim tarihinin sonradan eklendiğini öne sürdü. İlk derece mahkemesi bu savunmayı haklı buldu ve davayı reddetti.
Yargıtay Kararı: Taahhüt Geçerli, Tahliye Yapılmalı
Sürecin devamında dosya Yargıtaya taşındı ve önemli bir emsal niteliğinde karar verildi. Yüksek Mahkeme, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenmiş olmasının, şekil şartı açısından geçerliliği sağladığına hükmetti. Ayrıca kiracının “zorla imzaladım” veya “tarih sonradan eklendi” yönündeki iddialarını ispatlayamadığını vurguladı. Hukuk sistemimizde yazılı belgeler, aksi ispat edilmediği sürece geçerli kabul edilir. Bu bağlamda Yargıtay, usul ve esas yönünden inceleme yaparak kararını oluşturmuştur. Bu nedenle Yargıtay, yerel mahkemenin kararını usule aykırı buldu ve bozdu. Sonuç olarak kiracının tahliyesine karar verildi.
Kararın Önemi: Kiracılar ve Mal Sahipleri Ne Öğrenmeli?
Bu karar, özellikle iki noktada yol gösterici:
- Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sadece bir gün sonra imzalansa dahi geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde, bu konuda “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi yer almakta olup, herhangi bir gün veya süre sınırlaması belirtilmemiştir. Bu nedenle Yargıtay, taahhütnamenin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenmesini yeterli görerek, kiracının tahliyesine karar vermiştir. Yani, önemli olan kira ilişkisi başladıktan sonra, kiracının özgür iradesiyle bu belgeyi vermesidir.
- Taahhüt veren kiracı, taahhüdüne uymakla yükümlüdür. Sözlü beyanlar ya da ispatlanamayan iddialar mahkemelerce dikkate alınmaz. Taahhütname üzerindeki tarihin sonradan yazıldığı veya baskı yoluyla imzalatıldığı iddiası, kiracı tarafından ispatlanmadıkça geçerli olmamaktadır. Belgelerin geçerliliği konusunda yük ispat sorumluluğu, iddiayı öne sürene aittir.
Bu karar; kiracıların haklarını kullanırken belge düzenleme tarihlerine dikkat etmeleri gerektiğini, ev sahiplerinin ise geçerli ve düzgün hazırlanmış taahhütnameler ile yasal olarak güçlü bir pozisyonda olduklarını bir kez daha gösteriyor. Özellikle yatırım amacıyla gayrimenkul edinenler için bu tür belgelerin usulüne uygun hazırlanması, hukuki güvenlik açısından büyük önem taşıyor.
