İçindekiler
Bu yazı, daha önce kaleme aldığım “Erişilebilir Konut İçin Tasarruf Finansmanı: Yeni Çözüm Önerileri” ve “Alacağınız Ev Yastığın Altında” başlıklı yazıların devamı niteliğindedir. Bu önceki yazılarda, sistemin sunduğu fırsatları ve altınla tasarruf gibi yenilikçi uygulamaları detaylandırmıştım. Bu kez önerilen hibrit model ile bu bakışı bir adım daha ileriye taşıyoruz.
Rosca’dan Bauspar’a: Gayrimenkul Finansmanında Tarihsel Yolculuk
Tasarruf finansman sisteminin tarihçesine baktığımızda köklerinin çok eskiye dayandığını görüyoruz. Bugün modern tasarruf finansman yapılarının ilham kaynağı sayılabilecek sistemlerden biri de ROSCA’dır (Rotating Savings and Credit Associations – Dönüşümlü Tasarruf ve Kredi Dernekleri). Bu sistem, belirli grupların toplu şekilde tasarruf edip sırayla birbirlerine borç verdiği bir modele dayanır.
Zaman içinde bu yapı kurumsallaşmış ve farklı coğrafyalarda yerel ihtiyaçlara uygun modeller gelişmiştir. 18. yüzyılda İngiltere’de Building Societies (Yapı Toplulukları), 19. yüzyılda Amerika’da Saving and Loan Associations (Tasarruf ve Kredi Birlikleri) ve 1885’te Almanya’da Bausparkassen sistemiyle birlikte kurumsal ve düzenlenmiş modeller ortaya çıkmıştır. Bu yapılar, gayrimenkul finansmanına erişimde bireylerin birlikte hareket ettiği, güçlü ve sürdürülebilir alternatifler olarak dikkat çeker.
Bunlar içinde Almanya’daki Bauspar sistemi, hâlen en iyi uygulanan modellerden biri olarak gösterilir. Tasarrufa dayalı ve kamu güvencesinde bir sistem olarak, konut ediniminde uzun vadeli çözümler üretmektedir. Bauspar Sistemi, müşterilere geleneksel finansman, ön finansman ve köprü finansman olmak üzere 3 model sunmaktadır.
Geleneksel model, Türkiye’de tasarruf finansman sistemindeki çekilişsiz tasarruf finansman modeliyle yapısal olarak benzerdir. Müşteri talep ettiği finansman tutarının minimum %40’ını ödemesi şartıyla %60 finansmanı almaya hak kazanmaktadır. Türkiye’deki modelden ayrılan temel fark ise Almanya’da faiz uygulanmasıdır. Bu faiz oranı, sözleşme imzalandığında sabitlenmekte olup sistemin sürdürülebilirliğine katkı sağladığı gibi, birikimlerin enflasyon karşısında korunmasına da yardımcı olmaktadır.
Bauspar sisteminin ön finansman modelinin Türkiye’de katılım bankaları iş birliği ile hibrit bir model geliştirilmesinin faydalı olacağı görüşündeyim.
Türkiye’ye Uygun Bir Model: Katılım Finans ile Tasarruf Finans Hibrit İş Birliği
Almanya’daki Bauspar sisteminde uygulanan “ön finansman modeli”, tasarruf sahibine konut edinme sürecini ertelemeden, aynı anda hem ev sahibi olma hem de sistem içinde birikim yapma fırsatı sunar. Bu modelin hibrit yapısı, Türkiye’de katılım bankaları ile tasarruf finansman şirketleri arasında kurulabilecek bir iş birliği ile hayata geçirilebilir.
Model şu şekilde çalışabilir:
- Birey öncelikle katılım bankasından finansman alarak konutunu hemen edinir.
- Ardından tasarruf finansman sistemine girerek belirlenen vadede birikim yapar.
- Bu birikim vade sonunda katılım bankasına aktarılır ve banka finansmanı erken kapatılmış olur. Böylece kişi hem hemen ev sahibi olur hem de maliyet avantajı sağlar.
Bu hibrit model, konut arz – talep dengesinin sağlanmasına, konut ediniminde finansal sürdürülebilirliğe, kaynak planlamasında yerli ve kayıtlı bir tasarruf sisteminin gelişmesine katkı sunabilir.
Güçlenen Katılım Finans Ekosistemi ve Yeni Oyuncular
Yakın zamanda özel bir kurumun katılım bankası kurmak üzere adım atması, sektör için önemli bir gelişmeydi. Bu girişim, tasarruf finansmanı ile katılım bankacılığı arasında köprü kuracak stratejik bir zemin oluşturabilir. Mevzuat buna elverdiği sürece farklı ürün geliştirme ve iş birliği modelleri de gündeme gelebilecektir. Ayrıca sektöre yeni giriş yapan ya da girmesi beklenen oyuncular da mevcut. Bu yeni aktörler sayesinde sektörün hem ürün çeşitliliği hem de erişim kapasitesi artacaktır. Böylece konut finansmanında; kamuya veya dış borçlanmaya dayalı olmayan, yerli, sürdürülebilir ve tabana yaygın bir model gelişecektir.
Türkiye’de konut finansmanı açığını kapatmak için yeni modellere ihtiyaç var. Bu yazıda örneklenen hibrit finansman modeli hem sektörel bir vizyon hem de toplumsal ihtiyaçlara cevap niteliğinde. Ancak bu modelin uygulanabilirliği için tasarruf finansmanı yönetmeliğinde yeni düzenlemeler yapılması gerekiyor.
Özellikle altınla tasarruf, hibrit iş birliği ve finansmana erken erişim gibi alanları kapsayan esnek, denetimli ve sürdürülebilir bir mevzuat çerçevesi, bu alanın potansiyelini harekete geçirebilir.
Konut herkesin temel ihtiyacıysa, finansmana erişim de herkesin hakkıdır.
