Tek Konutu Olan Emlak Vergisi Öder mi? 1

Emlak vergisi, servet üzerinden alınan bir vergi türüdür. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda da (EVK) vergi muafiyetlerine yer verilmiştir.

Vergi Muafiyeti Nedir?

Kısaca vergi muafiyeti, verginin konusuna giren bir işlemi gerçekleştirenlerin söz konusu vergi özelinde ödeme yapmaması olarak tanımlanabilir. İşte tam da bu minvalde yazımızda, sadece bir konuta sahip olan kişinin emlak vergisi ödeyip ödemeyeceğini irdeleyeceğiz.

EVK’nin 1. madde hükmüne göre Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisindeki binalar emlak vergisinin konusuna girmektedir.

Bina Tabiri Nedir?

EVK’de yer alan bina ifadesi; ham maddesi ne olursa olsun kara ve su üzerindeki tüm sabit inşaatı kapsamaktadır. Ayrıca 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde bulunan gayrimenkullerin mütemmim cüzüleri de bina içinde yer alır. Mütemmim cüz; bir bütünün vazgeçilmez ya da bütünleyici parçası anlamlarına gelir. Bir evin kapısı veya penceresi, mütemmim cüze örnek olarak verilebilir.

Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler (karavanlar gibi) vb. ise bina sayılmayacaktır.

Kimler Bina Vergisini Ödemekle Mükelleftir?

Bina vergisini; tapu sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.

İntifa hakkı, sahibine; konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan haktır.

Bir binaya paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. El birliği mülkiyette malikler, vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. El birliği mülkiyette ise ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Tek Mesken Sahibi Emlak Vergisi Ödemekle Mükellef midir?

EVK’nin 4. maddesinde daimî, 5. maddesinde geçici muaflıklar düzenlenmiştir. EVK’nin 8. maddesindeki hüküm ise şöyledir:

“Cumhurbaşkanı, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.”

2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin; Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları durumunda (intifa hakkına sahip olunması hâli dahil), bu meskene ait bina vergisi oranı 2007 ve müteakip yıllar için sıfıra indirilmiştir.

İndirimli Bina Vergisi Oranından Yararlanacak Mükellefler

Bakanlar Kurulunca belirlenecek indirimli vergi oranından, Türkiye’de brüt yüz ölçümü 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan şu kişiler yararlanacaktır:

• Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmayanlar hariç hiçbir geliri bulunmadığını belgeleyenler,
• Gelirleri; münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar,
• Gaziler,
• Şehitlerin dul ve yetimleri.

Hiçbir Geliri Olmayan Mükelleflerin Geliri Olmadığını Belgelemeleri

Kendisine kanunen bakmakla mükellef kimsesi bulunan 18 yaşını doldurmamış çocukların 200 m²’yi geçmeyen mesken binalarına ait verginin hesabında, indirimli bina vergisi oranının uygulanması mümkün değildir ve normal bina vergisi oranı uygulanacaktır.

Ancak herhangi bir geliri olmayan çocuğa kanunen bakmakla mükellef olan veli veya vasinin de hiçbir gelirinin bulunmadığının belgelenmesi hâlinde, 18 yaşını doldurmamış çocuğun sahip olduğu tek meskene ait bina vergisinin hesabında, indirimli vergi oranı uygulanabilecektir.

Hiçbir geliri olmadığını beyan eden mükelleflerin, indirimli vergi oranından yararlanabilmeleri için hizmet karşılığı elde edilen ücret geliri, ticari, sınai ve mesleki faaliyet geliri, tarımsal faaliyet geliri, menkul ve gayrimenkul geliri, faiz ve temettü geliri veya benzeri türde bir gelirinin olmaması gerekmektedir.

Bu nedenle mükelleflerin;

a) İkametgâhlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesinden gelir vergisi mükellefi olmadıklarına,
b) T.C. Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve Sosyal Sigortalar Kurumu genel müdürlüklerinin ilgili birimlerinden aktif sigortalı bulunmadıklarına,

dair alacakları belgeleri, form ekinde ilgili belediyeye vermeleri gerekmektedir.

Hiçbir geliri olmadığını beyan eden mükelleflerden indirimli vergi uygulamasının yapılacağı yıllarda, “Yeşil Kart”a sahip olanların, T.C. Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve Sosyal Sigortalar Kurumu genel müdürlüklerinin ilgili birimlerinden aktif sigortalı olmadıklarına dair alacakları belge yerine, sahip oldukları “Yeşil Kart”ın bir örneğini ilgili belediyelere vermeleri yeterli bulunmaktadır.

Hiçbir geliri olmadığını beyan etmek suretiyle yukarıda belirtilen belgeleri veren mükelleflerin bu beyanları ve verdikleri belgeler belediyelerce kabul edilecek ve mükelleflerin 200 m²’yi geçmeyen tek meskenlerine indirimli vergi oranı uygulanacaktır.

Mükellefler, daha sonra yukarıda belirtilen türden bir gelir elde etmeleri veya ikinci bir mesken binasına sahip olmaları hâlinde, bu durumu mükellefiyetlerinin bulunduğu belediyeye bildirmek zorundadırlar.

İndirimli vergi oranından yararlanma şartlarını taşımadığı hâlde, gerçek dışı beyan ve gerçek dışı belge ibraz etmek suretiyle indirimli vergi oranından yararlanan mükellefler ile durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken vergi, kendilerinden cezalı olarak tahsil edilecektir.

İndirimli Emlak Vergisi Uygulamasında Ortak Alanlar

Maliki olunan bağımsız gayrimenkulün (site dahilinde mesken mahiyetindeki) yer aldığı binanın ortak alanlarından gelen paylar ile birlikte dıştan dışa yüz ölçümü toplamının brüt 200 m²’nin üzerinde olması durumunda indirimli emlak vergisi uygulamasından yararlanılamayacaktır.

Tek Meskenin Oturulmayıp Kiraya Verilmesi Durumu

38 seri numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ne göre; indirimli vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Meskenini kiraya verdiği hâlde kendisi kirada oturmayıp bir başkasının yanında yaşayan veya kira sözleşmeleri eşi adına düzenlenen mükelleflerin, söz konusu meskenleri için indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından yararlanabilmeleri mümkün değildir.

Brüt 200 m²’yi geçen birden fazla meskende hisseye sahip olunması durumunda indirimli (sıfır) bina vergisi oranının uygulanmaması gerekmektedir.

Tek Meskenin Yanında İş Yeri, Arsa ve Arazi Sahibi Olunması

38 seri numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ne göre; mükelleflerin gelir getirmeyen iş yeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmemektedir. Buradaki en önemli şart, diğer gayrimenkuller üzerinden bir gelir sağlanmamasıdır.

Belediyeler, Mükellefin Durumunu Nasıl Tespit Edecek?

Belediyelerce emlak vergisi işlemlerinde mükellefler tarafından bildirilen hususların teyidinin, mükelleflerden belge istenmeden ilgili kurum ve kuruluşlardan yapılması gerekmektedir. Bu bağlamda belediyelerce mükelleflere ait kimlik bilgileri, T.C. İçişleri Bakanlığı Kimlik Paylaşım Sistemi, tapu kayıtları ise Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden alınabilecektir.

Ayrıca mükelleflerin şehit, gazi, dul, yetim ve emekli olduklarına ilişkin bilgilerin Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığından elektronik ortamda sağlanması mümkün olacaktır.

Belediyeler, emlak vergisi işlemlerinde başta imar birimleri olmak üzere emlak vergisine konu taşınmazlara ilişkin öncelikle kendi kayıtlarında bulunan bilgi ve belgelerden faydalanacaklar ve gerek duymaları hâlinde bildirimlerin kontrolü amacıyla bildirime konu taşınmazlarda yoklama ve tespit yapacaklardır.

Vergi muafiyeti konusundan başlayarak bina vergisinin mükelleflerini aktardığım ve tek mesken sahiplerinin vergi muafiyetiyle ilgili bilgiler vermeye gayret ettiğim “Tek Konutu Olan Emlak Vergisi Öder mi?” başlıklı yazı dizimin ikinci bölümünde, vatandaşlarımızın konuyla ilgili en çok merak ettikleri sorulara yanıt vermeye çalışacağım.