Yeni Düzenlemelerle Emlak Vergisinde Cezai İşlemler

Gayrimenkulü olan kişiler sahip oldukları taşınmazlar için devlete vergi ödeme yükümlülüğü altındadır. Bu vergi, devletin belirlediği kurallar çerçevesinde ödenmek zorundadır.

Emlak vergisinin ne anlama geldiği, nasıl tahsil edildiği ve ödenmediği takdirde ne gibi yaptırımlar uygulanacağı gibi hususlar oldukça önemlidir. Vergi muafiyetleri ya da ödeme süreçleri hakkında doğru bilgi sahibi olmak, mükelleflerin yükümlülüklerini sağlıklı şekilde yerine getirebilmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Bir taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi veya malik gibi tasarrufta bulunan kişiler, emlak vergisinin mükellefi sayılır. Paylı mülkiyet durumunda her malik hissesi oranında vergiden sorumludur. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm malikler vergiden müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur.

Emlak Vergisi Oranları

• Mesken niteliğindeki binalarda binde 1,
• Diğer yapılarda binde 2,
• Arazilerde binde 1,
• Parsellenmiş arsalar için binde 3 oranında emlak vergisi alınır.

Emlak Vergisi Ödeme Süreçleri

Emlak vergisi ödemeleri iki taksit hâlinde yapılır. İlk taksit mart, nisan veya mayıs aylarında; ikinci taksit ise kasım ayında ödenmelidir. Maliye Bakanlığı, bölgelerin koşullarına göre ödeme tarihlerini değiştirme yetkisine sahiptir. Dileyen mükellefler verginin tamamını ilk taksitte ödeyebilir. Ödeme işlemleri, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye yapılır. Belediyelerden ödeme yöntemlerine dair detaylı bilgi alınabilir.

Emlak Vergisinde Yanlış Beyanın Cezaları Nelerdir?

Emlak vergisinde yanlış beyan verilmesi durumunda hukuki yaptırımlar mevcuttur. Bunları kısaca şöyle açıklamak mümkündür:

• Vergi Ziyaı Cezası (Vergi Kaybı Cezası)

Eğer yanlış beyan sonucu ödenmesi gereken vergiden daha az vergi ödenmişse, Vergi Usul Kanunu‘na göre eksik ödenen vergi kadar bir ceza kesilir (yani vergi ziyaı cezası %100 oranındadır). Vergi dairesi eksik vergiyle birlikte bu cezayı da talep eder.

• Gecikme Faizi

Yanlış beyanla eksik ödenen vergi için ayrıca beyanın yapılması gereken tarihten, farkın ödendiği tarihe kadar geçen süre için gecikme faizi uygulanır. Bu oran her ay için değişebilir.

• Usulsüzlük Cezası

Yanlış beyanda bulunan kişiye, özellikle kasıtlı beyan söz konusuysa usulsüzlük veya özel usulsüzlük cezası da kesilebilir.

• Bilirli Durumlarda Suç Duyurusu

Eğer kasıtlı olarak vergi kaçırma tespit edilirse savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Bu durumda vergi kaçakçılığı suçu kapsamında adli ceza (hapis cezası dahil) gündeme gelebilir.

2025’te Gecikmeli Ödemeler İçin Uygulanan Faiz Oranları

Verginin zamanında ödenmemesi durumunda, her gecikilen ay için 6183 sayılı Kanun’un 51. maddesi uyarınca gecikme zammı hesaplanır. 8484 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı doğrultusunda, 21 Mayıs 2024 itibarıyla bu oran %4,5 olarak uygulanmaktadır.

Emlak Vergisi Borcu Olanların Karşılaşacağı Yaptırımlar

Emlak vergisi borcu olan kişilerin karşılaşabileceği yaptırımlar hem mali hem de hukuki olabilir.

• Gecikme Zammı ve Faizi: Vergi zamanında ödenmezse, her ay için %4,5 oranında gecikme faizi uygulanır (2025 yılı itibarıyla). Borç ödenene kadar bu faiz işlemeye devam eder.
• Vergi Cezası (Vergi Ziyaı): Yanlış beyan veya hiç beyan yapılmaması durumunda vergi ziyaı cezası uygulanır. Eksik beyan edilen vergi kadar ek ceza kesilir (%100 oranında).
• İcra Takibi ve Haciz İşlemleri: Süresi içinde ödenmeyen borçlar için belediyeler tarafından icra takibi başlatılır.
• Tapuya Şerh (Borç Bildirimi): Uzun süre ödenmeyen emlak vergisi borçları için tapuda borç bildirimi (şerh) konulabilir.
• Kamu İhalelerinden Men: Yüksek tutarda borçlar kamuya olan yükümlülüklerin yerine getirilmediği anlamına gelebilir. Bu durum kamu ihalelerine girmeyi engelleyebilir.
• Kredi ve Finansman Olumsuz Etkilenir: Vergi borcu olan kişilerin finansal geçmişi olumsuz etkilenebilir. Bankalardan kredi alma sürecinde riskli müşteri olarak değerlendirilebilirler.
• Faiz ve Cezalarla Artan Borç Yükü: Gecikme devam ettikçe ana borca eklenen faiz ve cezalarla borç katlanarak büyür.

Vergi Kaçırma Durumunda Yasal Süreçler ve Cezalar

Yeni binalarda, inşaatın tamamlandığı ya da kısmen kullanıma başlandığı tarihte; mevcut taşınmazlarda ise vergi değerini etkileyen değişikliklerin meydana geldiği yıl içinde belediyeye bildirimde bulunulmalıdır.
Bildirimin süresi içinde yapılmaması hâlinde vergi idarece tarh edilir ve mükellefe vergi ziyaı ya da ikinci derece usulsüzlük cezalarından daha ağır olanı uygulanır.
Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca, pişmanlık hükümleri emlak vergisi bildirimleri için geçerli değildir ancak 376. maddeye göre, cezaların indirilmesi mümkündür.

Cezai İşlemlerden Kaçınmak İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Beyanın ve ödemelerin zamanında yapılması gelir. Ödemeler süresinde yapılarak gecikme faizi ve cezadan kaçınmak mümkündür.
• Taşınmazın değerini düşük göstermek cezaya neden olacağı için rayiç bedel üzerinden doğru beyan yapmak gerekir.
• Muafiyet ve indirim hakkı konularında bilgi sahibi olmak da bir diğer dikkat edilmesi gereken konudur. Ancak bu durum belgelenerek belediyeye bildirilmelidir. Aksi takdirde haksız vergi alınır veya eksik beyan cezası uygulanabilir.
• Emlak beyanı güncel tutulmalıdır. Gayrimenkulde değer artırıcı değişiklik (kat çıkma, genişletme, tadilat) yapıldıysa bu değişiklikler belediyeye bildirilmelidir.
• Belediyeden gelen tebligatlar zamanında okunarak yanıtlanmalıdır. İnceleme, düzeltme, ödeme çağrıları dikkate alınmazsa icra süreci başlayabilir.
• Vergi uzlaşması veya yapılandırma fırsatları kaçırılmamalıdır. Böylece gecikme faizi ve ceza affı avantajı elde edilebilir.

Uzlaşma ve İndirim İmkânlarıyla Cezaların Hafifletilmesi

Emlak vergisi borçlarıyla ilgili olarak zaman zaman uzlaşma, indirim ve yapılandırma imkânları sunularak borçlulara cezai yüklerin hafifletilmesi fırsatı tanınmaktadır.

• Vergi Uzlaşma Yolu: Emlak vergisi doğrudan belediyeler tarafından tahsil edilir. Bu nedenle klasik anlamda Vergi Dairesi ile uzlaşma sistemi, emlak vergisinde genellikle uygulanmaz. Ancak belediyeler, kendi takdirlerine bağlı olarak borçlularla yapılandırma ya da ödeme kolaylığı konusunda görüşebilir.
• Vergi Borcu Yapılandırmaları: Devlet zaman zaman çıkan “af” veya “yapılandırma” yasaları (örneğin 7440 sayılı kanun gibi) kapsamına emlak vergisi borçlarını da dahil eder. Bu tür yasalarla; gecikme faizleri ve cezalar silinebilir, ana borç yeniden yapılandırılır, taksitle ödeme imkanı verilir, başvuru süresi içinde yapılan ödemelerle cezai işlemler durur ve hacizler kaldırılır.
• İndirimli Ödeme ve Erken Ödeme Avantajı: Bazı belediyeler, erken ödeme yapanlara indirim veya kolaylık sağlayabilir.
• Muafiyet ve İndirim Hakları: Emekliler, şehit ve gazi yakınları, engelliler, hiçbir geliri olmayanlar, tek konuta sahip olanlar ve bu konutta ikamet edenler emlak vergisinden muaf veya indirimli ödeme hakkına sahiptir. Bu kişiler, belediyeye başvurarak “Sıfır oranlı emlak vergisi” uygulamasından yararlanabilir.
• İtiraz ve Düzeltme Hakkı: Yanlış hesaplanan, fazla çıkan ya da haksız yere ceza uygulanan emlak vergileri için öncelikle belediyeye başvuru yapılır. Sonuç alınamazsa vergi mahkemesine itiraz mümkündür.
• Vergi Barışı ve Genel Af Uygulamaları: Her birkaç yılda bir çıkan genel vergi barışı yasalarıyla; gecikme cezaları ve faizleri silinir, ana para ödemesiyle borçtan kurtulma fırsatı doğar. Bu yasalar yürürlüğe girdiğinde genellikle TV, basın ve e-Devlet üzerinden duyurulur.