İçindekiler
Türkiye’de Konuta Erişim Sorunu
Sosyal boyutuyla konut, diğer gayrimenkullere kıyasla toplumun tamamını ilgilendirmektedir. Bununla birlikte konut, barınma ihtiyacını gidermesinin yanı sıra her zaman iyi bir yatırım aracı da olmuştur.
Alt gelir grupları için konuta erişim hiçbir zaman kolay olmamıştır. Buna karşılık sosyal politikalar ile alt – orta gelir grubunun da konuta erişimi sağlanabilmiştir. Ancak konuta ulaşım umutsuzluğu, hiçbir zaman günümüzdeki seviyesinde olmamıştır.
Yukarıdaki fiyat artışlarından görüleceği üzere konutlarda, alt – orta grup gelirleriyle kıyaslanamayacak miktarda artışlar gerçekleşmiştir.
Yabancılara Konut Satışı ve Yabancı Nüfus Artışı
Türkiye’de konut fiyatları birçok etkene bağlı olarak değişmektedir. Bahse konu yükselişte son yıllara kadar genellikle maliyet ve arz etkiliyken 2022 ve 2023 yıllarında yabancılara satışlar da arz eksikliğiyle birlikte fiyat artışını tetikleyen bir unsur olarak karşımıza çıkmıştır. Bazı meslek profesyonelleri ise bu etkinin çok sınırlı olduğunu ifade etmektedir.
Yabancılara satışlara; Türkiye, İstanbul, Ankara ve İzmir olarak bakıldığında aşağıdaki oranlar görülmektedir.
Not: İstatistiki sınır altındaki satışlar il bazlı gösterilmemektedir.
Tüm bunların yanı sıra yatırım yoluyla vatandaşlık edinenlerin dışındaki yabancı nüfusun (mülteciler, geçici koruma statüsündekiler) olağanüstü artması nedeniyle de birçok şehirde arz – talep dengesi bozulmuş, kiralarda aşırı artışlar ortaya çıkmış, geçinme maliyeti yüksek olan şehirlerdeki kira artışları nedeniyle memurlar taşra görevini tercih eder hâle gelmiştir.
İstatistiki Veriler
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Elektronik Veri Dağıtım Sistemi (TCMB EVDS) sayfasında konut birim fiyatları; Türkiye, İstanbul, Ankara ve İzmir için aylık bazda Kasım 2010 – Mayıs 2023 arası olarak yayınlanmıştır. Yine aynı dönem için “istatistiki bölge” bazlı konut fiyat endeksleri ise Türkiye ve 15 istatistiki bölge olarak paylaşılmıştır. Konut fiyat endeksleri; genel (KFE), yeni konut (YKFE) ve yeni olmayan konut (YOKFE) ayrımında “2017 = 100” olarak yayınlanmaktadır.
TCMB EVDS konut istatistiki verileri, genellikle 2 ay geriden seyretmektedir. Haziran ve Temmuz aylarında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranları sırasıyla %3,92 ve %9,49, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (YİÜFE) oranları ise %6,50 ve %8,23 seviyesinde artmıştır.
TCMB yıl sonu enflasyon tahmini %58 olarak açıklanmıştır. TÜFE Aralık 2022 endeksi 1.128,45, Temmuz 2023 endeksi 1.479,84’tür. Temmuz 2023 itibarıyla artış oranı %31,14 olarak gerçekleşmiştir. Yıl sonu oranının %58 olması için endeksin 1.782,95 olması gerekmektedir. Yani, Ağustos – Aralık aylarında her ay ortalama %3,80 atışla toplam %20,48 artış beklenmektedir.
Bu çalışmada da 2023 yılı sonuna kadar konut fiyatlarının nasıl değişebileceği hususu, Excel Veri > Tahmin Sayfası (TAHMİN.ETS fonksiyonu) ile tamamlanmıştır. Tahminler; Türkiye, İstanbul, Ankara ve İzmir için TCMB EVDS aylık değişim oranlarına göre yapılmıştır.
Türkiye Konut Birim Fiyatları ve Birim Fiyat Değişim Oranları
Türkiye Konut Birim Fiyatları – TL / m2
Türkiye Konut Birim Fiyatları – TL / m2 Değişim Oranları
Çalışmada mevsimsellik dikkate alınarak, Haziran – Aralık arası ay bazlı fiyat değişimi oranları tahmin edilecek, bilahare bu oranlar göz önünde bulundurularak Haziran – Aralık ay bazlı konut birim fiyatları hesaplanacaktır.
Son 2 yıldaki oranların diğer yıllara göre daha yüksek olması dikkate alınarak, geriye dönük olarak önce 2010 Aralık – 2023 Mayıs verileri, devamında birer yıl azaltılarak tahminler oluşturulacak ve olası birim fiyatlar hesaplanacaktır.
Türkiye Konut Birim Fiyatları Haziran – Aralık 2023 Tahmini
Aşağıdaki tahminler için kullanılan Excel fonksiyonu; TAHMİN.ETS (hedef tarih, değerler, zaman çizelgesi [mevsimsellik] [veri tamamlama] [toplama]) şeklindedir.
Veri Aralıklarına Göre Türkiye Haziran – Aralık Konut Birim Fiyat Tahminleri
Temmuz ayında TÜFE oranındaki %9,49 artış, Aralık 2021 ve Ocak 2023’ten sonra tarihin en yüksek aylık yükselişidir. Bununla birlikte konut fiyatlarındaki yüksek artıştan sonra bir durgunlaşma beklentisi de dikkate alınarak, tablodaki aralıkların ortalaması sonucu Aralık 2023 itibarıyla Türkiye konut birim fiyatının 30.000 TL / m2 civarında olabileceğini tahmin olarak söyleyebiliriz.
Yukarıdaki çalışma, oransal artışlar dikkate alınarak ve Türkiye verileri göz önünde bulundurularak TAHMİN.ETS fonksiyonuna göre yapılmıştır.
Türkiye, İstanbul, Ankara ve İzmir Konut Birim Fiyatları Haziran – Aralık 2023 Tahmini
TL / m2 birim fiyatlar üzerinden kontrol amaçlı Excel Veri > Tahmin Tablosu kullanılarak Haziran 2022 – Mayıs 2023 verilerine göre yapılan tahminlerin yakın sonuç verdiği görüldüğünden; Türkiye, İstanbul, Ankara ve İzmir için ay sonları dikkate alınarak yapılan tahmin çalışması sonuçları aşağıda sunulmuştur.
Çalışmanın grafikleri, alt ve üst güvenilirlik sınırları, güven aralığı, değişim oranları ve istatistiki değerler il bazlı olarak aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.
Konuyla İlgili Yapılan Çalışmaların Linkleri
- İkamet Amaçlı Binalar Ay ve Yıl Bazlı Malzeme ve İşçilik Endeksi Değişim Oranları
- İnşaat Maliyet Endeksi Aylık ve Yıllık Değişim Oranları (2015-2023)
- Türkiye ve 3 büyük il Konut Fiyat Endeksleri ile Konut Birim Fiyatları Değişim Oranları (2011-Mayıs 2023)
- İstatistiki Bölge Bazlı Konut Fiyat Endeksi (KFE) Değişim Oranları TCMB EVDS (2011-2023 Mayıs)
- Yıl ve Ay Bazlı İpotekli, Diğer ve Toplam Konut Satışları (2013-2023 Haziran) / TCMB EVDS
