İçindekiler
Kira artış oranı hem ev sahipleri hem de kiracılar için en çok merak edilen konular arasında yer alıyor. 2025 yılı kira artışları hem ekonomik göstergeler hem de yasal düzenlemeler çerçevesinde yeniden şekilleniyor. Özellikle TÜFE oranlarının değişmesi, kira artış oranlarının hesaplanmasında belirleyici bir rol oynuyor. Peki 2025’te kira artış oranı nasıl hesaplanır, hangi sınırlar geçerlidir, tarafların hakları nelerdir?
Kira Artış Oranı Hesaplamasında Kullanılan Formüller
Kira artış oranı, Türkiye’de son yıllarda TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları esas alınarak belirlenmektedir. 2025 yılında da bu sistem geçerliliğini sürdürmektedir. Kira artışı yapılırken, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı dikkate alınır.
Kira artış oranı formülü şu şekildedir:
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli x (1 + TÜFE on iki aylık ortalama oranı / 100)
Örneğin; mevcut kiranız 10.000 TL ise ve TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı %59,5 ise; yeni kira = 10.000 x (1 + 59,5 / 100) = 15.950 TL olur.
Bu hesaplama, konut kiraları için doğrudan uygulanamaz. Çünkü konutlarda yasal olarak belirlenmiş bir tavan oran bulunmaktadır. Bu tavan oran, TÜFE oranından daha yüksek olamaz. Dolayısıyla kira artışında yalnızca TÜFE oranına kadar zam yapılabilir.
2025 TÜFE Oranları ve Kira Artışına Etkisi
2025 yılında TÜFE oranları, önceki yıllardaki yüksek enflasyonun etkisiyle yine kira artışlarını doğrudan etkilemektedir. TÜFE, tüketicilerin belirli bir dönemde mal ve hizmetler için ödediği fiyatların değişimini ölçer.
TÜİK’in açıkladığı her ayki 12 aylık ortalama TÜFE oranı, kira artışı için yasal sınırın temelini oluşturur. Örneğin Ocak 2025 TÜFE ortalaması %59 ise, şubat ayında yapılacak sözleşme yenilemelerinde azami artış oranı da %59’dur. Bu durum, özellikle konut kiralarında tavan zam uygulaması sona erdiği takdirde daha da önemli hâle gelmektedir. 2022 – 2024 yılları arasında uygulanan %25’lik kira artış sınırı kaldırıldığında, 2025 itibarıyla TÜFE oranı yeniden belirleyici unsur olmuştur.
Ev Sahibi ve Kiracının Hakları: Artış Oranında Anlaşma
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira artış oranı konusunda ev sahibi ve kiracı karşılıklı anlaşabilir ancak bu anlaşma, yasal sınırların üzerinde olamaz. Taraflar isterlerse TÜFE oranının altında bir artışta uzlaşabilirler.
Ev sahibi, “piyasa koşulları yükseldi” gerekçesiyle yasal sınırın üstünde bir artış talep edemez. Bu tür bir artışın geçerli sayılması için kira tespit davası açması gerekir. Kiracı ise artış oranının doğru hesaplanmadığını düşünüyorsa mahkemeye başvurabilir. Anlaşma yapılırken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kira sözleşmesinin yazılı olarak yenilenmesi ve artış oranının açıkça belirtilmesidir. Bu, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Yasal Sınırlar: Kira Artışı İçin Maksimum Oranlar
2025 yılında yürürlükteki düzenlemelere göre, konut kiralarında artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi, TÜFE oranı neyse en fazla o oranda artış yapabilir.
Ticari kiralamalarda durum farklıdır. İş yerlerinde kira artışı, taraflar arasındaki sözleşmeye göre TÜFE, ÜFE veya döviz kuru üzerinden belirlenebilir. Ancak ticari kiralarda da TBK 344. madde gereği fahiş kira artışları mahkeme tarafından iptal edilebilir. Ayrıca beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, taraflardan biri kira tespit davası açarak kiranın emsal değerine uygun hâle getirilmesini talep edebilir.
Kira Artışıyla İlgili Sıkça Sorulan Sorular
- Kira artışı her yıl yapılmak zorunda mı?
Hayır. Taraflar isterlerse kira artışı yapmadan sözleşmeyi aynı bedelle yenileyebilir.
- Ev sahibi kirayı TÜFE’den fazla artırırsa ne olur?
Bu artış geçersiz sayılır. Kiracı yasal orana göre ödeme yapabilir ve fazla ödemeyi geri isteyebilir.
- Yeni kiracılar için TÜFE oranı geçerli mi?
Yeni kiracılarla yapılan sözleşmelerde TÜFE sınırlaması geçerli değildir; taraflar serbest şekilde bedel belirleyebilir. Ancak sonrasında yapılacak yıllık artışlar TÜFE’ye bağlıdır.
- Kira artışını kim hesaplar?
Genellikle ev sahibi hesaplar; ancak kiracı da TÜİK verilerine dayanarak kontrol edebilir.
Eski Kira Sözleşmeleri İçin Geçerli Artış Oranları
2022 – 2024 arasında geçerli olan %25 tavan zam uygulaması, bu yıllarda imzalanmış sözleşmeleri de etkilemiştir. Ancak 2025 itibarıyla bu uygulamanın sona ermesiyle birlikte, artık tüm kira sözleşmeleri TÜFE ortalamasına göre güncellenmektedir. Bu nedenle, 2024’te %25 sınırıyla yenilenen bir sözleşme 2025’te TÜFE oranına göre artırılabilir. Örneğin, 2024’te 10.000 TL olan kira %25 yerine %59 TÜFE oranıyla yenilenebilir.
Farklı Kira Türleri İçin Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
- Konut kiraları: Sadece TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınır.
- Ticari kiralar: Taraflar sözleşmede farklı bir endeks (örneğin Yİ – ÜFE veya döviz kuru) belirleyebilir.
- Kısa dönem kiralamalar: Genellikle sabit fiyatla yapılır, TÜFE’ye tabi değildir.
- Beş yılı geçen sözleşmeler: Mahkeme, emsal kiralar ve bölgesel piyasa koşullarına göre yeni kira bedelini belirleyebilir.
2025 yılında kira artış oranlarının belirlenmesinde en önemli kriter TÜFE oranları olmaya devam etmektedir. Ev sahibi ve kiracılar, yasal sınırları ve kendi sözleşme koşullarını dikkate alarak artış oranını hesaplamalıdır. Tarafların karşılıklı anlayışla hareket etmesi, hem uzun vadeli kira ilişkilerini korur hem de olası hukuki sorunların önüne geçer.
