İçindekiler
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi bölümü tarafından 4. kez düzenlenen Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı (ICREDM2025), “İklim Krizi ve Finansal Risk Altında Konut ve Ticari Gayrimenkul Piyasaları” teması ile gerçekleştirildi.
3 – 5 Şubat 2025 tarihleri arasında yapılan konferansta; salgın ve afet tehditleri altında gayrimenkul piyasaları ve insan yerleşimleri, finansal risk altındaki ticari gayrimenkul pazarı, teknolojik dönüşüm ve sürdürülebilirlik hedeflerinin gayrimenkul geliştirme ve yatırımlarına etkileri gibi önemli konu başlıkları hem Türk hem de uluslararası alanda tanınan uzmanlar ve akademisyenlerce tartışıldı.
İşte etkinlikten öne çıkan başlıklar:
Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş: Yapılara Yaşam Döngüsü İçerisinde Bakıyoruz
Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölüm Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, yaptığı açılış konuşmasında, üniversite bünyesinde gerçekleştirdikleri gayrimenkul geliştirme ve yönetimi çalışmaları ile ilgili şu bilgileri verdi:
Dünyada gayrimenkul alanında 1846 yılında kurulmuş fakülteler var. Bizim tecrübemiz ise 18 yıl kadar. Dolayısıyla arada önemli bir fark bulunuyor. Ancak şükürler olsun şu an dünyada gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile ilgili 34 bin program varken bunların 1.008 tanesi akredite ve akredite olanların biri de Ankara Üniversitesi. Bu yönümüzle üniversitemize önemli bir katma değer sağladığımızı söylememiz gerekiyor. Dünya artık küreselleşiyor, dolayısıyla uluslararası eğitimde fırsat eşitliğinin sağlanması noktasında akreditasyonun avantajı söz konusu. Bazı Avrupa ülkeleri belirli alanlarda lisanslama sınavı yapmıyor, akredite programlarında başarılı olmayı yeterli kabul ediyor.
Bizim lisans ve lisansüstü programlarımızda bir taraftan değerleme konuları diğer taraftan geliştirme, dönüşüm, ticari projeler ve yönetim de bulunuyor. Özetle biz yapılara yaşam döngüsü içerisinde bakıyoruz. Konferansımızın temel teması olarak seçtiğimiz iklim krizi, küresel risklerden bir tanesi.
Erişilebilir Konut İçin Yeniden Yapılanma Sürecine Girmeliyiz
Prof. Dr. Tanrıvermiş, konuşmasının devamında yapılara yaşam döngüsü içerisinde baktıklarını, erişilebilir konut için yeniden yapılanma sürecinin başlaması gerektiğini ifade ederek şöyle konuştu:
Finansal açıdan risk altında bulunan ticari gayrimenkuller söz konusu. Bugün herkes ticari gayrimenkulde önemli bir sorun olacağını tartışıyor. Ama önemli bir sorun daha var o da şu: Nereye gidersek gidelim herkes barınma krizini tartışıyor ve çözüm arıyor. Konuya Türkiye özelinden baktığımızda ülkemizde 28 milyon düzeyinde bir konut stokumuz var. Bakanlığımızın verilerine göre bunun neredeyse yüzde 25’i riskli yapı. En az yarısı da 21. yüzyılda bir konutta bulunması gereken özelliklere sahip değil. O hâlde önümüzde çok ciddi bir dönüşüm, yeniden inşa faaliyetleri duruyor. Burada da artan inşaat maliyetleri ve finansal riskler önümüze çıkıyor. Bu şartlar altında erişilebilir konut çok ciddi bir sorun. Bu problemle sadece Türkiye değil dünyanın pek çok farklı ülkesi de karşı karşıya. Pandemi sonrası dönemde herkes erişilebilirliği tartışıyor, peki çözüm ne olacak? Çözüm olarak ülkemiz muhakkak bir yeniden yapılanma sürecini başarabilmeli. Örneğin bazı ülkelerde arsa maliyetsiz konut üretiliyor, böylelikle konutun fiyatı yarı yarıya düşebiliyor. Ya da kiralık konut üretmek gerekiyor.
Prof. Dr. Necdet Ünüvar: Önleyebileceğimiz Hususlarla İlgili Tedbirleri Almamız Gerekiyor
Ankara Üniversitesi Rektörü Prof. Dr. Necdet Ünüvar, açılış konuşmasını yapan bir diğer isim oldu. Prof. Dr. Ünüvar, 6 Şubat Depremleri’ne dikkat çektiği konuşmasında şunları dile getirdi:
Kadim problemlerimizden biri olmaya giden önemli bir problem var: kira ve aidat meselesi… Bu çok tartışılıyor. Bir site aidatlarına %80 yapıyor, diğeri %40 yapıyor. Neden bu şekilde yapıldığı belli değil. Ankara Üniversitesi ülkemizin ne problemi varsa bu probleme dikkat kesilen daha sonra sahip olduğu maddi ve manevi değerlerle o sorunun çözümünü arayan bir üniversite.
Türkiye sahip olduğu coğrafya itibarıyla Asya’nın en batısı ve bir yandan Avrupa’nın en doğusu. Bir yandan Balkanlar’ın parçası. Bir yandan dünyadaki enerji kaynaklarının yaklaşık %75’ine sahip olan Ortadoğu – Kafkas, petrol ve doğal gaz gibi temel enerji kaynaklarına mücavir olan bir ülke konumunda. Bazen beklenmedik doğal afetlerle karşı karşıya kalabiliyoruz. 6 Şubat Depremleri’nin çok yıkıcı sonuçları olmuştu ama düşmek değil düştükten sonra kalkmak önemlidir. Ayağa kalkmayı başardık. Bazen doğal bazen de doğal olmayan felaketlerle karşı karşıya kalabiliyoruz. Önleyebileceğimiz hususlarla mücadele etmemiz lazım. Bizim hem ülkemizin hem insanlığın problemlerine dikkat kesilmemiz ve önleyebileceğimiz hususlarla ilgili tedbirleri almamız gerekiyor.
Dr. İsmail İlhan Hatipoğlu: İnşaat Malzemesinde Haksız Kazanca Karşı Yaptırımları Yürürlüğe Koyduk
Açılış konuşmacıları arasında bulunan T.C. Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Dr. İsmail İlhan Hatipoğlu, bakanlık olarak politikalarını barınma ve beslenme sorunlarının çözümünü dikkate alarak geliştirdiklerini ifade ederek, “Teslim edilen 200 binin üzerinde konut ve devam eden yeniden inşa süreciyle birlikte konut arzının önemli miktarda artmasını bekliyoruz. Harun Hoca da bahsetti aslında barınma krizini tüm dünya yaşıyor. Gıda enflasyonu ile birlikte aslında barınma ve beslenmede sorun yaşadığımız bir dönemdeyiz. Politikalarımızı bu iki konunun çözümünü dikkate alarak geliştiriyoruz” dedi.
Dr. İsmail İlhan Hatipoğlu konuşmasının devamında inşaat malzemelerinde kayıt dışılık, stokçuluk ve haksız kazanca yönelik gerçekleştirdikleri çalışmalara dair şöyle konuştu:
Deprem sonrası hızla yeniden yapılanma ve inşa süreci, malzeme ve işgücü talebini arttırdı. Bu da maliyetlere yansıdı. Buradaki temel malzemelerin de takibini, Bakanlık olarak özel bir şekilde yapmak istiyoruz. Bu bağlamda İnşaat Demiri İzleme Sistemi’ni 16 Mart 2023 itibarıyla uygulamaya aldık. Malzeme üretimi ve kullanımının izlenmesi ve değerlendirilmesi yoluna gidilmiş oldu. Kayıt dışılık, stokçuluk ve haksız kazanca yönelik çeşitli yaptırımları yürürlüğe koyduk. Dünyada kurumsal kiralama amacıyla konut yatırımı yaygınken ülkemizde çok sınırlı. Bunun farklı nedenleri var ancak öne sürülen gerekçelerden bir tanesi katma değer vergisi. Gerçek kişiler bir konut kiraya verdiklerinde bir katma değer vergisi yok ancak şirket kiralamasında %20 katma değer vergisi söz konusu. Bu durumun, kiralama amaçlı konut yatırımlarının önünde engel olduğu değerlendiriliyor. Konuyu bizler de farklı boyutlarıyla birlikte değerlendiriyoruz.
Maliklerin ve Aracıların Yaptığı Fiyat Artışları, Piyasada Köpük Oluşturabiliyor
Dr. İsmail İlhan Hatipoğlu, maliklerin ve aracıların daha fazla kazanma arzusuyla fiyatları sürekli arttırmalarının gayrimenkul piyasasında köpük oluşmasına yol açabildiğini belirterek internet ortamındaki ilanlara yönelik gerçekleştirdikleri düzenlemeleri şöyle aktardı:
Artan konut fiyatlarında maliyet artışlarının yanında belki de en önemli etkenlerin başında kimi maliklerin ve aracıların daha fazla kazanma arzusuyla fiyatları sürekli arttırmaları, piyasada köpük oluşturabiliyor. İnternet ortamındaki ilanlara yönelik bazı bilgilerin alınmasına ilişkin usul ve esaslar Gelir İdaresi Başkanlığınca yayınlanarak Vergi Usul Kanunun Genel Tebliği ile yürürlüğe girdi. Bu tebliğe göre taşınır ve taşınmazlar ile mal ve hizmetlerin alınması, satılması ve kiralanmasına yönelik olarak verilen ilanların yayınlanmasına aracılık eden aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılar; takvim yılının birer aylık süreleri içinde gerçekleştirdikleri söz konusu işlemlere ilişkin olarak Gelir İdaresi Başkanlığına bildirimde bulunacaklar.
Neşecan Çekici: Şehirleri İnsan Odaklı Bakarak Geliştirmeliyiz
Programın devamında söz alan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, kentlerin gelişiminde insan odağından bakmanın önemine vurgu yaparak şöyle konuştu:
Değerleme yapmak çok önemli, değer üretmek çok daha önemli. Binanın değil artık çevrenin yönetilmesi lazım. Güven çok önemli. İtibar ve marka, artık şehirlerin markalaşmasının konuşulduğu bu dönemde üzerine vurgu yapılması gereken bir konu. Veri diyoruz ama nitelikli. Geleceği tahmin etmenin en iyi yolu onu yaratmaktır. Kural kitaplarının dışına nasıl çıkabiliriz? Gayrisafi yurt içi hasılanın dünyada %80’ini şehirler üretiyor. Onun için şehirlere farklı bakmak lazım. Şehirlerin odağında insan vardır. İyi yönetilen, dirençli, yeşil, kapsayıcı, rekabetçi ve entegre şehirler oluşturmalıyız. Çünkü kentler yaşayan organizmalardır. Dolayısıyla şehirleri değerlendirip markalı bir noktaya getirmek isterken rasyonel ve niceliksel olarak değil yatırım ve insan odaklı bakarak geliştirmek zorundayız. Sürdürülebilir yatırımlar ve donanımlar oluşturmalıyız.
Prof. Dr. Mehmet Eryılmaz: Afet Dinamiğindeki Sorunlar İçin Entegre Bir Direnç Gerekiyor
Afet Araştırmaları Derneği Başkanı Prof. Dr. Mehmet Eryılmaz, afet dinamiğinin içindeki sorunların çözümü için entegre ve büyük bir direncin başarılı olması gerektiğini vurgulayarak şunları aktardı:
Derneğimizde yaklaşık 5 -6 yıldır yaptığımız çalışmalarda biz bir sonuca geldik ve bir mottomuz oldu. Mottomuz şu: afet dinamiğinin içindeki özgün tüm sorunları çözebilmemiz için bizim toplumsal aklımızın çok yüksek olması lazım. Aklı esas kılmamız gerekiyor. Bilime çok değer vermemiz gerekiyor. Bilimin çıktılarına saygı duymamız gerekiyor toplum olarak. Teknolojiyi büyük verinin yönetiminde çok iyi kullanmamız gerekiyor. Bunların hepsinden çok daha önemli olan şey ise toplumsal ahlakın, iyi niyetin ve vicdanın hepsinin üzerinde olarak onlara bir renk vermesi gerekiyor. Biz bu kriterleri, afetle ilgili kaygılarımızda esas kılamazsak başarma şansımız yok. Çünkü afet dinamiğinde; bütün kamu kurumları, yerel yönetimle, üniversiteler, sivil toplum kuruluşları ve sokaktaki vatandaşın da içinde olduğu, birbiriyle entegre büyük bir direncin başarılı olması gerekiyor.
Prof. Dr. Okan Tüysüz: Afetler Önlenemez Ama Zararlar En Aza İndirilebilir
Bilim Akademisi Üyesi, Jeolog Prof. Dr. Okan Tüysüz, “Deprem ve Türkiye: Afetlerden korunmak mümkün mü?” başlıklı sunumunda şu detayların altını çizdi:
Türkiye bir deprem ülkesi. Ülkemizde 500 kadar diri fay var. Bu, geçmişte deprem üretmiş, gelecekte de üretme potansiyeli olan fay anlamına geliyor. Bütün bu depremlerden kurtulmak mümkün müdür? Elbette mümkün. Bunu başaran ülkeler var. Şili, Japonya, Tayvan, Amerika gibi ülkeler var. Bu kurtuluşu nasıl yapabiliriz? Bunu afet riskini azaltarak yapabiliriz.
Depremlerde afet riskini azaltmak için risk unsurunu tehlikenin az olduğu başka yerlere kaydıracaksınız ve hasar görebilirliği artıracaksınız. Bu da daha iyi bir yapılaşma ve daha eğitimli bir toplumla ancak mümkün olabilir. Afet dirençli olmak bugünün afetle mücadeledeki en temel rolüdür. Doğal kaynaklı bir afeti önleyemezsiniz, tam olarak zamanını bilemezsiniz ama bütün bunlara rağmen vereceği zararı en aza indirebilirsiniz.
Prof. Dr. Recep Kılıç: Doğal Olaylar Kayıplara Yol Açınca Afete Dönüşüyor.
“Doğal afetlerin gayrimenkulün yer seçimine etkisi” başlıklı konuşmasıyla söz alan Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Recep Kılıç, şunları aktardı:
Deprem, heyelan, taşkın, kaya düşmesi, volkanizma, tsunami ve bunlar gibi olaylar yer kürenin oluşumundan bugüne kadar milyonlarca yıldır tekrarlanıyor. Yeryüzünün oluşumunu sağlıyorlar ama afet değiller. Ne zaman afet oluyorlar? İnsanlar tarafından yapılan yapılara veya yerleşim alanlarına, can ve mal kayıplarına neden olduğu zaman afet diyoruz. Doğal olaylardan gelen afet olarak nitelendiriyoruz. Yerleşim yerlerindeki, gayrimenkullere zarar veren, ekonomik ve can kayıplarına sebep olan; heyelan, taşkın, kaya düşmesi gibi olaylar ülkemizde depremden sonra en çok görülen doğal afetlerdir.
Bekir Yener Yıldırım: Finansal Araçları Vergi Avantajı Boyutuyla Değerlendirmemeliyiz
Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım, merak edilen konular arasında yer alan gayrimenkul yatırım fonlarının vergi avantajı ile ilgili şunları söyledi:
Vergi avantajı, birçok ülkede birbirinden ayrışmakla beraber kamu tarafından bu araçlara sağlanıyor. Bunun kuvvetle muhtemel sebebi gayrimenkulün likitleşip belirli bir ölçüde kayıt altına girmesi durumunda kamusal olarak oralardan vergi almanın daha kolaylaşması hem de bir teşvik noktası olarak likidleşmeye doğru çeşitli hareketleri hem ülkemiz hem de dünyada görüyoruz. Yapılabilecek en büyük yanlışlardan biri bir finansal aracın vergisel avantajından hareket ederek o araçla ilgilenmek. Bir finansal araca bakış açısındaki en büyük yanlışlardan biri bu. Çünkü vergi düzenlemeleri değişebilir ama finansal aracın tasarımı yüzlerce yıllık ihtiyaçlarla oluştuğu için özünü anladığımızda yatırımcı olarak daha sağlıklı kararlar verebiliyoruz.
Prof. Dr. Ruşen Keleş: Çevre Değerleri, Korunması Gereken En Büyük Değerlerimizdir
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ruşen Keleş,, “Kentsel gelişme, sürdürülebilirlik ve iklim değişikliği politikalar” başlıklı konuşmasında şunları aktardı:
Bizim Anayasamızın 166. maddesi, ekonomik ve toplumsal kalkınmanın gerçekleştirilebilmesi için kaynakların kullanılmasında planlamadan söz eder. Planlı yaklaşımlarla bu düzenlemeler yapılmalıdır. Planlı olarak kullanılması gereken kaynakların başında toprak gelmektedir. Toprağın da içinde yer aldığı doğal ve kültürel kaynaklarla çevre değerleri, korunması gereken en büyük değerlerimizdir.
Unutmamak zorundayız ki, kentleşme politikalarının uygulanmasında başarının tek ölçütü, yetkinin ve kaynakların yeterliliği veya yetersizliği değildir. Eldeki kaynaklarla varılmak istenen hedeflerin meşruluğu, haklılığı, gerçekten toplum ve kamu yararını en yükseğe çıkarma amacına yönelmiş olmaları da o ölçüde önem taşımaktadır.
