İçindekiler
6306 Sayılı Kanun kapsamında, inşa edilecek taşınmazlar ve hak sahipleri bakımından süreç;
- Riskli yapı şerhinin kesinleşmesi,
- Taşınmazın yıkımı,
- Taşınmazın yeniden inşası olmak üzere 3 temel aşamada karşımıza çıkar.
En önemli ve ihtilafların en çok yaşandığı aşama, inşaat yapım sözleşmesinin imzalandığı ve sonrasında taşınmazın inşasına başlanan süreçtir. İnşaat yapım ruhsatının alınması ile artık 6306 Sayılı Kanun’dan ziyade 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 3194 Sayılı İmar Kanunu, 636 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili ikincil mevzuatın kapsamına girmekteyiz. Nitekim önceki makalemizde belirttiğimiz gibi ruhsat alındıktan hatta inşaata başlandıktan sonra 6306 Sayılı Kanun’a dayanarak hisse satışına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile mahkemeler onay vermemektedir.
Yazımızda sözleşme imzası öncesinde taşınmazın inşa edileceği arsanın sahiplerinin dikkat etmesi gereken pratik ve önemli bilgileri paylaşacağız. (Sözleşme içeriği başlı başına bir uygulama alanı olup hepsine burada yer vermemiz mümkün olmadığından uygulamaya yönelik önemli ipuçlarını öne çıkaracağız.)
İnşaat Yapım Sözleşmesinden Önce Dikkat Edilecekler
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılacak inşaat yapım sözleşmesi ve ekleri, ilgili mevzuatın yanında uygulama dikkate alınarak titizlikle hazırlanmalıdır. Bu süreçte uzman hukukçu yardımı alınmalıdır.
Öncelikle hak sahipleri olan arsa malikleri ve sınırlı ayni hak sahiplerinin güncel bilgileri web tapu veya fiziksel inceleme ile tespit edilmeli, taşınmazı fiilen kullanan kişilerin bilgisi ile yetinilmemelidir. (Örneğin taşınmazı kullanan intifa hakkı sahibi anne iken mülkiyet oğluna ait olabilir). Sadece malikler değil, intifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.
Sözleşmeyi imzalayacak kişilerden 65 yaş üstü olanlar, sözleşme imzası ile aynı tarihli akıl sağlığı yerinde olduğuna dair rapor temin etmelidir. Bilinenin aksine bu konuda kanuni zorunluluk olmayıp noterlerin takdir hakkı bulunsa da uygulamada 65 yaş üstü hemen herkesten rapor talep edilmektedir. Sözleşme vekil aracılığı ile imzalanacak ise, vekaletnamede bu hususta özel yetki ve imzalanacak sözleşme türü (eser sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) açıkça yazılmalıdır.
Sözleşme taraflarına ait kimlik bilgileri yanında, yüklenicinin inşaat yapımına yetkili olduğunu gösterir Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca mevzuat (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik) gereği verilen müteahhitlik yetki belgesi sınıfı sözleşmeye yazılmalıdır. Yetki belgesi sınıfı yeterli değilse, malikler bakımından sözleşmeyi imzalama zorunluluğu yoktur ve sözleşmeye itiraz eden malikler için olası hisse satış işlemine karşı itiraz hakkı doğar.
Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı ya da düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri için, tüm maliklere ait emlak rayiç beyanı ve tapu kaydı, sözleşme öncesi temin edilerek notere teslim edilmelidir. Sıkça sorulanın aksine, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek vs. sınırlandırıcı kaydolması sözleşme yapımına engel değildir.
İnşaat Yapım Sözleşmesi Sırasında Dikkat Edilecekler
Sözleşmede, imzaya katılmayacak olsa dahi, tüm malik ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bilgileri (ad, soyad, T.C. adres) ve mevcut arsa payları yazılmalıdır.
Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2024 / 1 Sayılı Genelgesi hem de emsal kararlar gereği; Kat Mülkiyeti Kanunu da dikkate alınarak (hiçbir arsa payının açıkta bırakılamayacağı ve her birinin bağımsız bölüme özgülenmesi gerektiğine dair), inşa edilecek tüm bağımsız bölümler ve hangi arsa malikine özgülendiği (yüklenici dahil) açıkça yazılmalıdır.
Sözleşmeyi imzalamayacak olsa dahi bu husus zorunlu olup aksi durum hukuka aykırılık teşkil eder. Sözleşme içeriğine bilgi olarak, ekine ise kat paylaşım krokisi eklenerek bağımsız bölümler ve malikler belirtilmelidir.
Sözleşmede inşa edilecek bağımsız bölümlere ait net ve brüt metrekarelerin (olası değişiklik payı da belirtilerek) belirtilmesi önerilir. Sözleşmeye yazılan metrekarenin net mi brüt mü olduğu belirtilmemiş ise bunun brüt alanı ifade ettiği, Yargıtayca ve inşaat sektöründe genel kabul gören görüştür.
Tüketicinin taraf olduğu (arsa maliki olmayıp ikinci el malik olarak satın alınan bir sözleşme, örneğin; ön ödemeli konut satış sözleşmesi) sözleşmeler bakımından ise tüketici lehine yorum ilkesi gereği, bunun net metrekare olduğu kabul edilir. (Sözleşme eki olarak teknik şartname, avan (ön) mimari proje, yönetim planı, iş akış şeması, mahal listesi gibi bilgi ve belgelerin de eklenmesi, ileriki sürecin denetimi ve olası ihtilafların giderilmesi açısından gereklidir.)
Son olarak sözleşmeye katılmayan azınlık hissedarların oluşma ihtimali yönünden, tüm malikler ile aynı içerikte sözleşmenin yapılması gerektiğini hatırlatmak istiyorum. Kısa ve pratik bilgilerin sizlere kolaylık sağlamasını dilerim.
