İçindekiler
Kiralarda yüzde 25 zam sınırı uygulaması yaklaşık 2 yıldır yürürlükte. Uygulama, uzatılmaması hâlinde 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek ve kiralarda zam oranı, 12 ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenecek. Böylece ev sahipleri ve kiracılar, her ay Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı enflasyon verilerini takip edecek.
Peki bu durum milyonlarca kiracıya ve mülk sahibine nasıl yansıyacak?
Kiralarda yüzde 25 düzenlemesinin geçici düzenleme olarak çıktığı ilk dönem; yüzde 10, 15, 20’lerle devam eden TÜFE artışının bir anda 60’lara 70’lere varması sebebiyle aslında bir nevi rahatlama dönemi olarak görülebilirdi. Kaldı ki ilk sene için genel olarak uygulandı da. Kamuoyunda ve sosyal medyada kullanılan terimlerin aksine bir gayrimenkul hukukçusu olarak kiracıların yüzde 70 – 75’inin düzenlemeye uyduğunu söyleyebilirim. Özellikle kira tespit davası açma hakkının öncesindeki dönemlerde artışların yüzde 25 oranında olduğunu, mal sahiplerinin de (her ne kadar rahatsız olsalar da) buna riayet ettiklerini birinci yıl için gördük.
Kiralarda Yüzde 25 Kuralı Uzayınca Mülk Sahipleri Mağdur Oldu
1 Temmuz 2023’te sona ermesi gereken düzenleme bir anda 1 Temmuz 2024’e uzayınca yani geçici olan düzenleme bir nevi kalıcılık dönemi oluşturunca artık mağduriyet mal sahibine doğru döndü. Kiracının TÜFE’den dolayı birinci yıl yaşadığı o mağduriyeti gidermek için getirilen düzenleme bu sefer mal sahiplerini ciddi şekilde mağdur etti. Türkiye’deki enflasyon tespit edici kurumlardan olan TÜİK’in veya diğer özel kuruluşların belirlemeleri ile yaşanan enflasyonu ve bunun altında gerçekleşen TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını dikkate aldığımızda yüzde 25 kuralı kiracı ve mal sahibi ilişkilerini ciddi şekilde bozdu.
Durumu örnekle açıklamak gerekirse; bir taşınmaza oturan ve eski kiracı sıfatıyla gelen, iki yıllık bir kiracıyı varsayalım. 7 – 8 bin liraya oturan bir kiracının aylık kirası (yüzde 50’ler 60’lar bandında önce 12 bin lira sonra da 18 – 20 bin liralara gelmesi mümkünken) önce 10 bin lira, sonra 12 bin liralara geldi. Dolayısıyla mal sahibi zaten enflasyon kapsamında bir mağduriyet yaşıyorken bu mağduriyetinin üzerine ikinci bir yüzde 25 kuralı mağduriyeti yaşadı.
Geçici düzenlemelerin kalıcı olmasını tasvip eden bir hukukçu değilim. Dolayısıyla bu düzenleme, birinci yıla bakıldığında kısmen bir sosyal sorunu çözmüş olsa da ikinci yıl maalesef daha büyük bir sosyal sorun yaratmış oldu. Bu anlamda önümüze bazı problemler çıktı. Bunlardan bir tanesi “boş evler” kavramı. Bu yüzde 25 kuralı sebebiyle mal sahiplerinin yeni boşaltılan ve yeni aldıkları evlerini kiraya vermediklerini gördük. İkincisi olarak mal sahiplerinin tahliye davaları açtığını gördük. Mal sahipleri bir şekilde kiracılarını çıkartıp evlerini daha yüksek bedelle kiraya vermek için ciddi şekilde tahliye davası süreçleriyle uğraştılar. Yani mal sahibi ve kiracılar amiyane tabirle “mahkemelik” oldu. Mahkemelerde de süreç sıkıntılı bir hâl aldı. Davalar patladı. Artık hukuk mahkemeleri dava sürecine geçemeyince Adalet Bakanlığı zorunlu arabuluculuk getirdi.
Kirada Yüzde 25 Zam Sınırı Devam Ederse Konut Krizi Artar
Kamu aslında yapmış olduğu düzenlemeyle mal sahibini ve kiracıyı tam olarak mutlu edemedi. Birinci yıl kısmen kiracıyı mutlu ederken ikinci yılda ise mal sahibini aşırı mağdur etti. Ben düzenlemeyi böyle okuyorum. Bu kapsamda ikinci yılda düzenlemeden sonraki süreç maalesef doğru yönetilmedi. 1 Temmuz 2023’ten sonra bu düzenleme uzatılmamalıydı. Bir müdahale daha gelirse kamu bu sürecin altında ciddi şekilde kalır. Mal sahibi ve kiracı ilişkilerindeki sorunlar birkaç kat daha artar ve bunlar çözülemediğinde konut krizi de ciddi şekilde artmaya devam eder.
Kira Bedeli TÜFE’ye Göre Belirlenince Kiracı – Mal Sahibi Anlaşmazlıkları Bitecek mi?
Kiracı ve mal sahibi arasında rayiç kira bedeli konusunda anlaşma sağlandıysa mahkemeye gitmeden de bir çözüm bulunuyor demektir. Fakat 2024 Temmuz ayından itibaren kamu, kendi elini çekerse TÜFE devreye girecek. Kirada TÜFE oranı değil, 12 aylık TÜFE ortalaması geçerli olacak. O oran da 50 – 55 bandında gidiyor şu anda. Dolayısıyla yüzde 25’in 2 katı artış olacak. Bu da mal sahiplerinin artık kira bedellerine en azından bir miktar ulaşmaya gayret edecekleri anlamına geliyor.
Kirada yüzde 25 zam sınırı uygulaması 2 yıldır var olduğu için 2 yıl geriden sarıp 1 yıl da hâlihazırdaki sözleşmeleri koyarsak şu an 1 Temmuz 2024 tarihinde birçok sözleşmenin 4. veya 5. yıllarının devreye gireceğini öngörebiliriz. Burada kritik bir noktaya geliyoruz… Birçok kira sözleşmesi 1 Temmuz 2024’te zaten TÜFE oranında artacak. Dolayısıyla mal sahipleri kayıplarını bir miktar telafi edecek. İkinci olarak, birçok sözleşme 4. hatta 5. yılını doldurduğu için 5. yılını dolduranlar zaten kira tespit davası açmaya başlayacaklar. Süreç oraya geldi. Yani aslında mal sahibi hem yüzde 50’yi cebine koyup hem tespit davası açma hakkını elde edecek.
Kira sözleşmesinde 4. yılı geçenlerde de uzlaşma mekanizması daha fazla çalışacak. Çünkü bir kira sözleşmesi 5. yıla yaklaştıkça kiracı ve mal sahibi arasındaki anlaşma oranı daha da artar. 2 temmuzda yenilenecek olan ve hâlihazırda kiracının 10 bin lira ödediği bir sözleşme varsayalım Kiracı der ki; “Ben 10 bin lira ödüyorum. Bu miktar 2 temmuz sabahı yüzde 50 artacak ama rayiç 40 bin.” Şimdi rayiç 40 bin lira olan bir yerde (4. seneyi varsayalım. 5. senede zaten mal sahibi 40 binin altına düşmez ve kira tespit davası açma hakkına da sahip) 4. yılında olan kiracı, mal sahibine gidip, “Benim 1 senelik kira sözleşmem kaldı. 1 sene sonra sana dava açacağım. Dolayısıyla gel bir yerde anlaşalım” derse ve taraflar örneğin 30 bin lira bandında anlaşırsa (önceki oranda miktar 15 bin liraya çıkacak ama mal sahibi 30 bin lira alabilecek. Hem yüzde 50’yi alıp cebine koyacak hem de artı 15 bin lira daha alacak) bu durum probleme dönüşmez.
Özetle yüzde 25 kira zammı sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla devam etmezse dengelerin bir miktar bulunabileceğini düşünüyorum. Bu sınır 2 yıldır uygulandı, 1 yıldır da zorunlu olarak geriden gelen bir sözleşme olmak zorunda. Etti 3 yıl. Zaten 4’e de girdi o sözleşmelerin hepsi. Bu anlamda taraflar arasındaki anlaşma zemini daha fazla olacak. Müdahale edilmediği sürece 1 Temmuz itibarıyla kiracı ve mal sahibi anlaşmazlıklarının rayına oturacağını düşünüyorum.
