İçindekiler
Eser sözleşmelerine özgü sona erme sebepleri, Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. Bu hükümler uyarınca eser sözleşmeleri;
- Yaklaşık bedelin aşılması,
- Eserin yok olması,
- Tazminat karşılığı fesih,
- İş sahibi yüzünden ifanın imkânsızlaşması,
- Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi nedenleriyle sona erebilmektedir.
Yukarıda saydıklarımız dışında hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; ifa veya tasfiye, ikale (bozma), işe başlama ile yürütmede gecikme ve yaklaşık bedelin aşılması hâlinde de sona erebilecektir. Doktrinde yalnızca sözleşmenin unsurları, hukuki niteliği ve tarafların borçları değil; sözleşmenin sona ermesine yönelik niteliğine uygun düştüğü ölçüde eser sözleşmesi hükümlerinin kıyasen uygulanabilirliği de ifade edilmiştir. Sözleşmenin sona ermesi hususunda bahsi geçen eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanabilirliği bu çerçevede şekillenmiştir. Zira, eser sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerin hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde uygulanabilmesi için, sürekli borç doğuran sözleşme niteliğine haiz olması gerektiği ifade edilmiştir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri de tıpkı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi kanunda tanımlanmayan, uygulama ile gelişen bir sözleşme türüdür. Genel olarak bu sözleşmeyi tanımlamamız gerekirse; yüklenicinin arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler meydana getirerek satışlarını yapma borcuna karşılık arsa sahibinin de bu satışlardan elde edilen gelirleri yüklenici ile paylaşma borcu altına girdiği sözleşme türü olarak değerlendirmemiz gerekir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Sona Ererse Ne Olur?
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin, belirlenmiş olan sürenin tamamlanması nedeniyle sona ermesi hâlinde, satışı henüz gerçekleşmemiş bağımsız bölümlerin akıbetinin ne olacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Uygulamada çoğunlukla, taraflar akdettikleri sürenin sonunda satılamayan bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin bir düzenleme öngörmek suretiyle bu belirsizliği gidermektedir. Buna karşın; sözleşmede bu hususta bir boşluk bulunması ya da ilgili hükmün herhangi bir nedenle geçersiz olması hâlinde taraflardan birisi, satılamamış bağımsız bölümlerin adi ortaklık hükümlerine göre tasfiye edilmesini mahkemeden talep edebilmektedir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin İptalinde Müteahhit ve Arsa Sahibi Sorumlu Olur mu?
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri atipik, yani kanunda esasları düzenlenmemiş bir sözleşme türü olması sebebiyle hukuki niteliği hakkında fikir ayrılıkları mevcuttur. Zira sözleşmenin birden çok sözleşmenin unsurunu ihtiva etmesi sebebiyle uyuşmazlıklarda hangi sözleşme türünün uygulanacağı bilinememektedir. Ancak Yargıtay tarafından son yıllarda verilen kararlarda bu sözleşmenin adi ortaklık hükümlerine tabi olduğu kanaatine varılmıştır. Dolayısıyla üçüncü kişilerin olası bir şekilde açacağı tapu iptal ve tescil davalarında adi ortaklık hükümleri gereğince hem müteahhit hem de arsa sahibi müteselsilen sorumlu olmaktadır.
Basit Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Türleri
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin;
- Basit hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi,
- Asgari gelir taahhüdü ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi
- Aynî paylaşım koşulu ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi olmak üzere üç farklı türü bulunmaktadır.
Basit Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Basit hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin iki temel borcu bulunmaktadır. Bu borçlar arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bunların üçüncü kişilere satışına aracılık etme olarak ifade edilebilmektedir. Taraflar, yapılacak satıştan elde edilen geliri sözleşmede belirlenmiş oranda paylaşmaktadırlar.
Asgari Gelir Taahhüdü İhtiva Eden Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Asgari gelir taahhüdü ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine asgari bir gelir taahhüt ettiği, arsa sahibinin de bağımsız bölüm arsa payını devretmeyi ve elde edilecek olan geliri yüklenici ile paylaşmayı taahhüt ettiği bir sözleşme türü olarak karşımıza çıkmaktadır.
Aynî Paylaşım Koşulu İhtiva Eden Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Aynî paylaşım koşulu ihtiva eden hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ise tarafların, satışı yapılamayan bağımsız bölüm veya bölümlerin aynî olarak paylaşımını yaptıkları bir hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi türüdür.
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri şekil şartına tabi olup, resmî şekil şartını taşımayan sözleşmeler geçersiz hâle gelmektedir. Bu nedenle yapılacak olan sözleşmenin noterde düzenleme yapılmış şekilde olması gerekmektedir. Yine önemle belirtmek gerekir ki; hasıl paylaşımlı inşaat sözleşmeleri üçüncü kişi yararına satış vaadi içermeleri nedeniyle tapu siciline şerh ettirilebilmektedir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Borcu Nedir?
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin; sadakat ve özen gösterme, bağımsız bölümleri inşa etme, satış sözleşmelerine aracılık etme ve inşaatı teslim etme borçları bulunmaktadır. Bununla birlikte yüklenicinin asgari bir gelir taahhüdünde bulunması durumunda ise belirlenen asgari geliri arsa sahibine ödeme borcu altına da girmektedir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Borcu Nedir?
Arsa sahibinin borçları ise; arsayı yükleniciye teslim etme, temsil yetkisi verme, arsaya ilişkin tasarruf işlemleri yapmama, bağımsız bölümlerin mülkiyetini üçüncü kişilere devretme ve geliri paylaşma olarak belirtilmelidir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi İfa Dışında Nasıl Sona Erer?
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ifa ile olağan biçimde sona erecektir. İfa dışında ise şu hâllerde sona erebilmektedir:
- Tasfiye
- İkale
- İşe başlamada temerrüt
- Yaklaşık bedelin aşılması
- Eserin teslimden önce veya sonra yok olması
- Eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı bir biçimde meydana geleceğinin açıkça görülmesi
- Arsa sahibinin ifanın imkânsızlaşmasına yol açması
- Tazminat karşılığı
